הרכבת הקלה לא מצדיקה גביית היטל השבחה בגין נכס גובל

הרכבת הקלה לא מצדיקה גביית היטל השבחה בגין נכס גובל

לאחרונה מתקדמות במהרה תוכניות המטרו, ובקרוב מאוד יאושרו. האם תשתית ציבורית, כמו תוכניות המטרו, שתשרת את כלל הציבור, מצדיקה חיוב בהיטל השבחה בגין נכס גובל? על שאלה זו השיבה לאחרונה ועדת הערר בירושלים בשלילה, לאחר שהוועדה המקומית הוציאה חיוב בקרקע באזור התעשייה תלפיות בירושלים, בגין תוכנית הרכבת הקלה, שלטענת הוועדה המקומית השביחה את הקרקע.

מאת - ראש המשרד ומומחה לתכנון ובנייה; מנהלת מחלקת תכנון ובנייה וליטיגציה במשרד צבי שוב
×ר××ת ×ק×× ××ר×ש××× (ש××רס××ק)

חוק התכנון והבנייה מאפשר לגבות היטל השבחה במקרקעין שלא כלולים בתחום תוכנית, אך גובלים בה. מתברר כי עד היום לא נמצאה רשות שגבתה היטל השבחה בגין תשתית ציבורית לנכס גובל מסיבות מוצדקות שנפרט בהמשך.

ועדת הערר בחנה את תכלית היטל ההשבחה, שבעיקרו נועד להגשים רעיון של צדק חברתי, לפיו מי שהתעשר בשל פעילות של רשות התכנון, ראוי שישתף את הציבור בהתעשרותו. אך לא בכך די, אלא שהתעשרותו של הנישום יש לה גם השפעות על הציבור במובן זה שהרשות נדרשת להשקיע בתכנון ובפיתוח הקרקע, ולתת פתרונות. נקבע, כי לא רק שרציונליים אלו לא מתקיימים, אלא שגביית היטל השבחה לגובלים של תשתיות ציבוריות תסתור רציונליים אלו. הרי ברור, שככל שהרכבת הקלה משביחה את המקרקעין הגובלים, אזי היא משביחה גם את המקרקעין הרחוקים יותר, וכנראה גם את כל המקרקעין בעיר. אז מדוע שרק מי שגובל בתכנית ישלם היטל השבחה, ומי שנמצא מעט רחוק יותר ייהנה ולא ישלם? ולכן, קבעה ועדת הערר במקרה זה שההתעשרות היא של כלל הציבור, והיטל השבחה של גובלים יוביל לעיוות וחוסר שוויון.

החלטה זו מייצרת "רעידת אדמה" אצל הרשויות המקומיות בעניין היטל השבחה בקשר לרכבת קלה. מה הקביעה?
ההחלטה קובעת שלמרות שנכס גובל ברכבת קלה ומייצר לבעל נכס "מתחת לאף" תחבורה ציבורית שכביכול משביחה אותו, אין הצדקה לגבות מבעל הנכס הגובל היטל השבחה.

ועדת הערר קבעה, כי השבחה בגין מקרקעין גובלים מחייבת "השפעה אקסקלוסיבית". כלומר החיוב יקום רק במקרה שבו תוכנית נסמכת כולה על המקרקעין הגובלים ומגדילה את אפשרויות הניצול במקרקעין שעליהם היא נסמכת באופן בלעדי, כאשר שומה כזו יש להוציא בתוך חצי שנה, אחרת החיוב יבוטל. זאת, לעומת המקרה ה"רגיל" של היטל השבחה בתוך תחומי התוכנית, שם כל עוד הוועדה לא הוציאה לוח שומה בתוך חצי שנה מיום אישור התכנית, ייחשב הדבר כהחלטת הוועדה המקומית על דחיית השומה עד למועד מימוש הזכויות.

אם החוק מאפשר לגבות היטל השבחה לנכס גובל ובעל הנכס נהנה מההשבחה הזאת, למה הגיעה ועדת הערר למסקנה שאין לגבות היטל השבחה?
ועדת הערר קבעה, כי במקרה של תשתית ציבורית, ההתעשרות היא של כלל הציבור. במקרה כזה היטל השבחה של הגובלים יביא לאי־שוויון ולעיוות. היטל השבחה במקרה שכזה יביא לכך שהגובל ישלם בכפל. כלומר ישנה תכנית שמביאה תועלת לכלל הציבור, שהגובל הינו חלק ממנו, והגובל ישלם לאלה שנהנים מהתוכנית, בדיוק כמוהו, היטל השבחה, רק בשל העובדה שאיתרע מזלו והוא גובל. לכן נקבע כי כעניין של מדיניות מאחר וכלל הציבור נהנה מכך, אין מקום לגבות היטל.

השוואה חשובה ומעניינת בעניין הגובלים היא לתביעות ירידת ערך מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה: בתביעות אלו היכולת של בעל נכס גובל להגיש תביעה עקיפה לפיצויים הופחתה בפסיקה עד מאוד בנימוק, בין היתר, כי לא ניתן לפצות על התפתחות צפויה וסבירה של העיר. לדוגמה, אם אדם גר בשכונת מגורים, ובונים מולו בניין מגורים אז הסיכוי שיקבלו טענה כי הבניין מסתיר לו את הנוף נמוך עד אפסי, מאחר שהתפתחות כזו של העיר היא צפויה בשכונת מגורים, ואי־אפשר לעצור את התפתחות העיר. כך, מהצד השני של המטבע - גביית היטל השבחה בגין גובלים: ישנה התפתחות צפויה. במקרה זה היה ברור שגם אם לא תעבור הרכבת הקלה, אז תעבור רכבת כבדה, או כביש, או כל תשתית אחרת, ולכן אין זה הגיוני לגבות היטל השבחה בגין התפתחות זו.

מה יקרה ברשויות המקומיות השונות עקב החלטת ועדת הערר לעניין נכסים גובלים ברכבת קלה?
המשמעות האופרטיבית של החלטה זו היא מניעה מהוועדות המקומית לגבות מיליארדים בהיטל השבחה (בהתחשב בכך שמאות קילומטרים של רכבת קלה ומטרו צפויים להתאשר ברחבי הארץ. כך למשל, רק תוכניות המטרו לבדן קובעות בנייה בהיקף של כ-160 ק"מ. אם נכפיל זאת בנכסים גובלים אליהם, אנו מדברים על אלפי נכסים גובלים שייהנו מכך, אולם לא יידרשו לשלם היטל השבחה).

מעבר לכך שגביית היטל השבחה בדרך לא דרך הפכה דבר שבשגרה, וניסיון "מצליח" של הוועדות המקומיות לדלות כספים בכל דרך אפשרית על מנת להעשיר את קופתן כבר אינו מפתיע, אבסורד נוסף שעולה כאן הוא שתוכניות הרכבת הקלה מתוכננות ומאושרות על ידי הוועדה לתשתיות לאומיות, ומבוצעות על ידי גורמים אחרים, שאינם הוועדות המקומיות. במקרה של פיצויים, מרביתם ייתנו על ידי גופי התשתיות כגון נת"ע, נת"י וכו', בעוד שאת היטל ההשבחה דורשת הוועדה המקומית. כלומר הוועדה המקומית לא מתכננת את התוכנית, לא מבצעת אותה, לא משלמת פיצויים - אך את ההיטל ההשבחה בוודאי רוצה לגבות. כזכור לנו, רשות ציבורית אמורה לפעול כנאמן של הציבור וראוי כי תפעל בהגינות, ביושר, ללא שיקולים זרים. ויפה שעה אחת קודם.

האם סעיף החוק שמאפשר לגבות היטל השבחה הופך עקב החלטת ועדת הערר לאות מתה? 
לא, החלטת ועדת הערר לא קובעת באופן גורף כי לא ניתן לגבות היטל השבחה בנכס גובל. היא קובעת שחיוב בגין נכסים גובלים יקום רק במקרים שבהם תוכנית נסמכת כל כולה על המקרקעין הגובלים, ומגדילה את אפשרויות הניצול במקרקעין שעליהם היא נסמכת באופן בלעדי ואקסקלוסיבי. כך נקבע, למשל, ביחס לתוכנית המאפשרת למסעדות הצמודות למרחב הציבורי לבצע סגירות חורף במרחב הציבורי: שם הוחלט שיש מקום לחיוב בהיטל השבחה אף את הגובלים.

למידע נוסף על המטרו בפרט ועל תכנון ובנייה בכלל לחצו כאן

רוצים לדעת עוד על נדל"ן בכלל ועל התחדשות עירונית בפרט? פודקאסט "החזית העירונית" ממתין לכם. האזינו לפרק האחרון - פרק 12 עם אילי בר ועו"ד תמר עדיאל זכאי

  • © כל הזכויות שמורות
search