להורדת אפליקציה

ההסכם הופר? ניתן לתבוע פיצוי מוסכם וגם להגיש תביעת נזקים מוכחים - ובלבד שאין מדובר בכפל פיצוי

הפסיקות האחרונות מוכיחות כי לא תמיד ייכללו שתי הסוגיות בתביעה אחת, וכי הן עשויות ליצור שני "ראשי תביעה" • המסר ברור: בעת ניסוח תניית הפיצוי המוסכם מומלץ להבחין בין סוגי הנזקים שיכוסו לבין אלו שלא

מאת - שותף וראש מחלקת ליטיגציה במשרד עורכי הדין גינדי-כספי
עו"ד עדי סופרסקי. שימו לב לתניית הפיצוי המוסכם (סם יצחקוב; שאטרסטוק)

היכרות עם הדין בנוגע לפיצוי מוסכם בגין הפרת הסכם היא כלי חשוב למי שעוסק בניהול סכסוכים שנוגעים להפרת הסכמי מכר מקרקעין, ולמי שעוסק בניסוחם. במאמר קצר זה, אבקש להתמקד בשאלת היכולת לתבוע באופן מצטבר פיצוי מוסכם חוזי, בצוותא עם נזקים מוכחים.

סעיף 15(ב) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 העוסק בפיצויים מוסכמים, מאפשר לנפגע לתבוע פיצויים אחרים במקום הפיצוי המוסכם. כלומר על פניו סעיף 15(ב) מאפשר תביעה לפיצוי מוסכם, או תביעה לפיצויים אחרים, אך לא את שתיהן יחדיו. אלא שהפסיקה ריככה את ההוראה הדווקנית הזו, וקבעה שניתן לתבוע פיצוי מוסכם במצטבר עם תביעה לפיצויים אחרים, ובלבד שהתוצאה לא תהיה כפל פיצוי.

המחוזי קבע כי הפיצוי גבוה מדי; העליון הפך את ההחלטה

דוגמה להלכה זו ניתן למצוא בפסק הדין בעניין ע"א 4630/04 קניונים בע"מ נ' בני יעקב, העוסק בהסכם מכר מקרקעין. מדובר בפסק דין לא קל לקריאה ולעיתים אף לא עקבי, אך עם זאת המסקנה המשפטית העולה ממנו ברורה: באותו מקרה דובר על עסקת מכר של נכס בתמורה ל-600,000 דולר. הרוכשים הפרו את ההסכם לאחר ששילמו מחצית מהתמורה, והמוכרת ביטלה את ההסכם וניכתה מכספי התמורה ששולמה סך של 280,000 דולר.

את הסכום הזה חישבה המוכרת על בסיס סעיף בהסכם, שקבע כי במקרה של הפרתו על ידי הרוכשים וביטולו, השבת התמורה תהיה על פי שווי הממכר במועד הביטול, בניכוי חמישית ממחיר העסקה. המוכרת הוכיחה שבתקופה שלאחר כריתת העסקה ועד לביטולה, הייתה ירידת ערך דרמטית בשווי הממכר, עד ל-440,000 דולר. לפיכך, שמרה המוכרת בידיה סך של 160,000 דולר בגין ירידת הערך, ועוד 120,000 דולר בגין ניכוי חמישית מחיר העסקה.

ביהמ"ש המחוזי התייחס לסכום זה כאל פיצוי מוסכם אחד גדול בסך 280,000 דולר, וסבר שמאחר שמדובר בכ-46% מהעסקה, מדובר בסכום בלתי סביר שיש להפחיתו. העליון, לעומת זאת, הפך את פסיקת המחוזי וקבע שאין מדובר בפיצוי מוסכם כולל, אלא בשתי תרופות מצטברות שאינן חופפות – השבה ופיצוי מוסכם

ביהמ"ש המחוזי התייחס לסכום זה כאל פיצוי מוסכם אחד גדול בסך 280,000 דולר, וסבר שמאחר שמדובר בכ-46% מהעסקה, מדובר בסכום בלתי סביר שיש להפחיתו. העליון, לעומת זאת, הפך את פסיקת המחוזי וקבע שאין מדובר בפיצוי מוסכם כולל, אלא בשתי תרופות מצטברות שאינן חופפות – השבה ופיצוי מוסכם.

שני ראשי תביעה שאינם חופפים

ביהמ"ש העליון ראה את הפיצוי בגין ירידת הערך כתרופה של השבה, משום שבעקבות ביטול ההסכם המוכרת זכאית להשבת הנכס באופן שיעמיד אותה באותו המצב כאילו לא נחתם ההסכם מלכתחילה. לכן היא זכאית להשבת הנכס במלוא שוויו כפי שהיה במועד חתימת ההסכם, ואם השווי ירד – על הרוכשים להשיב גם את ירידת הערך. 

עוד קבע העליון כי נוסף על תרופת ההשבה, המוכרת זכאית גם לפיצויים מוסכמים בגין הפרת ההסכם. קרי, העליון סבר שמדובר בשני ראשי תביעה שאינם חופפים: השבה ופיצוי מוסכם – ולכן אין מדובר בכפל פיצוי

עוד קבע העליון כי נוסף על תרופת ההשבה, המוכרת זכאית גם לפיצויים מוסכמים בגין הפרת ההסכם. קרי, העליון סבר שמדובר בשני ראשי תביעה שאינם חופפים: השבה ופיצוי מוסכם – ולכן אין מדובר בכפל פיצוי.

דוגמה נוספת לגישה זו ניתן למצוא ב-ע"א 879/92 מקור הנפקות בע"מ נ' רוטמן, שם הכיר ביהמ"ש העליון באפשרות לתבוע פיצוי מוסכם בגין איחור במסירת הדירה, לצד תביעה בגין ירידת ערך. מנגד, במקרה שבו כולל החוזה הן תניית פיצוי מוסכם ספציפית למקרה של איחור במסירה, והן תניית פיצוי מוסכם כללית והמוכר הפר את ההסכם באיחור במסירה – לא תותר תביעה מצטברת מכוח שתי התניות, אלא רק בגין אחת מהן.

עיקרון זה ראוי לתשומת לב בעת ניסוח תניית הפיצוי המוסכם בחוזה, ומומלץ לבצע הבחנה בין סוגי הנזקים שיכוסו בתנייה זו לבין אלה שלא, באופן שיאפשר את תביעתם של האחרונים באופן מצטבר, במידת הצורך

כללו של דבר הוא כי ניתן לתבוע פיצוי מוסכם לצד תביעת נזקים מוכחים, ובלבד שאין מדובר בכפל פיצוי. עיקרון זה ראוי לתשומת לב בעת ניסוח תניית הפיצוי המוסכם בחוזה, ומומלץ לבצע הבחנה בין סוגי הנזקים שיכוסו בתנייה זו לבין אלה שלא, באופן שיאפשר את תביעתם של האחרונים באופן מצטבר, במידת הצורך.

האנשים החשובים ביותר, הנושאים החמים ביותר והשיחות המקצועיות ביותר בענף הנדל"ן - בפודקסאט "החזית העירונית" של מרכז הנדל"ן. האזינו לפרקים החדשים כאן!

  • © כל הזכויות שמורות
search