"לפני 30 שנה רוב הציבור לא ידע מה זה היתר. היום הדיירים יודעים מה זה תב"ע, תמ"א ואיך לחשב שווי מ"ר"

עומר גוגנהיים, משנה למנכ"ל אשדר מקבוצת אשטרום , מתארח השבוע במדור ומספר על השיעורים שלימדה אותו סבתו, חושף איזה פרויקט הוא החביב עליו ביותר ומהי התכונה המאד ישראלית בעיני, שמביאה לצמיחה.

חוויה מכוננת במהלך הקריירה:
"ההריסה של הבניין הראשון במסגרת תמ"א 38/2 , בימי כמנהל אשדר בוטיק. זה היה ברחוב הרא"ה ברמת גן, והיתה התרגשות גדולה כשהבנו שהארוע הזה באמת יכול לקרות. לפני זה היו לנו בעיקר חיזוקים, אבל פרויקט חיזוק הוא אירוע קשה. הפינוי-בינוי נראה אז כמהלך מאד ארוך ומורכב. התמ"א במסלול הריסה ובניה חילצה אותנו באותה תקופה ונתנה לנו אופק.

"הארוע של תמ"א 38/2 עורר את כל הענף, והוביל לכמה שנים חזקות מאד בתחום התמ"א. רמת גן היתה אז בשיא ימיה כחלוצת התמ"א, עם אגף הנדסה שמאד עודד את זה. מיום החתימה הראשונה מול הדיירים ועד למסירת המפתח עברו 5 שנים בדיוק, והם עוד באו אלינו בטענות שזה הרבה זמן".

טעות שלמדתי ממנה:
"התובנה הכי גדולה שלי מטעויות שעשיתי היא שבתוך התהליך תמיד תהיה טעות. הטעות היא חלק מובנה מהתהליך ואין משהו שאין בו טעויות. עשיתי המון טעויות לאורך הדרך – אם זו התפשרות מול דייר שהפכה לכדור שלג וסיבכה את העניינים, אם זה בנושאים שקשורים לעבודה מול בעלי הדירות. אבל בסוף מה שחשוב זה איך אתה מתמודד עם הטעות וכמה המערכת לומדת ומפיקה לקחים מניסיון העבר. אני חושב שזו תכונה מאד ישראלית לבדוק כל הזמן מה אפשר היה לעשות יותר טוב, וזו בסופו של דבר הסיבה שאנחנו צומחים".

דמות שהשפיעה עלי במיוחד:
"יש שלושה אנשים שלמדתי מהם המון: סבתא שלי, עדה ורסאנו, שלימדה אותי איך לגשת לדברים, לדבוק במשימה ולדעת לעמוד על שלי. יואב קפלן, מנכ"ל חברת רקע שבה עבדתי בעבר, שממנו למדתי את היסודות של תחום הנדל"ן, וארנון פרידמן מנכ"ל אשדר שאיתו אני עובד שנים ארוכות וממנו למדתי את הפרקטיקה".

ההצלחה הכי גדולה שלי עד היום:
"אשתי ליהי וחמשת ילדי".

העצה שלי למי שנמצא בתחילת דרכו:
"לעשות את מה שאתה אוהב, ולהעמיק עוד ועוד. השטחיות היא המקור לכל מה שלא טוב בענף".

ההחלטה הראשונה שהייתי מקבל אם הייתי שר הבינוי והשיכון:
"קודם כל, דברים שרואים משם לא רואים מכאן, אז קטונתי. אבל אני חושב שחשוב מאד לתת הרבה יותר כח – בין אם בתקציבים ובין אם בחירות ניהולית, לאגפי ההנדסה לטובת תכנון ורישוי. לצערי המצב בתחומים הללו רק הולך ומחמיר לאורך השנים. אם פעם יכולתי לסיים תכנון ובנייה בתוך חמש שנים, אז היום זה הזמן שנדרש לי רק לאישור בתב"ע, וזה לפני אישור מסמכי עיצוב ופיתוח שלוקחים עוד שנתיים.

"התהליכים האלה חייבים להתקצר. זה גורם לכך שהתהליך מאד יקר וקשה מאד לתזמן ולצפות אותו. אתה יצאת לדרך עם פרוייקט ועד שתגיע לסיום התכנון תגלה שהוא כבר לא כלכלי".

הדבר המרכזי שלדעתי אנשים לא מבינים לגבי תחום הנדל"ן:
"ככלל, יש היום בציבור הרבה הבנה בתחום, הודות למגמת ההתחדשות העירונית, שגרמה לעשרות אלפי בעלי דירות ללמוד את הנושא. לפני 30 שנה רוב הציבור לא ידע מה זה היתר בניה . היום אתה נפגש עם דיירים שיודעים מה זה תב"ע, תמ"א, פינוי-בינוי, ויודעים גם לחשב שווי של דירות. השתכללנו מאד.

"כשאתה נפגש עם אנשים שמבינים, השיח הוא הרבה יותר איכותי ונכון, וזה דבר מצוין. יש להם הרבה יותר כלים לקבל החלטות. זה לא אומר שבהכרח ההחלטה שתתקבל בסוף תהיה רציונאלית, אבל זה כבר סיפור אחר".

קולגה שאני מעריך במיוחד:
"יש כל כך הרבה שקשה לבחור. באמת יש לנו המון אנשים מצוינים בענף. למשל אנשים שהתחילו מאפס ובנו חברות מפוארות ב-10 אצבעות, אלה אנשים שאני מעריץ".

הפרויקט האהוב עלי:
"כדרך חיים, הפרויקט שאני מאוהב בו הוא זה שעדיין לא נולד. כל פרויקט שאנחנו מקדמים יש לו את הייחודיות שלו והוא מרגש מחדש. בימים אלה אנחנו מקדמים פרויקט ריב היקף ברחוב מעגלי יבנה בירושלים, של 384 דירות במצב הנכנס וכ-1,250 דירות במצב היוצא, אם כי הכמות הסופית עדיין בדיונים.

"זה פרויקט מאד מאתגר בהיבט של יצירת הכלכליות והשלביות הנכונה. הפרויקט הזה יותר כמעט שכונה חדשה, עם בית ספר, גני ילדים, שטחים ציבוריים, וזה אתגר גדול לתכנן שכונה".

הדבר שאני הכי אוהב לעשות מחוץ לשעות העבודה:
"לטייל עם המשפחה, לעשות קמפינג. לנקות את הראש, להקשיב לרוח ולצחוק של הילדים. וגם לריבים שלהם אם יש".

אם לא הייתי בכיר בחברת נדל"ן הייתי...
"אף פעם לא עשיתי משהו אחר. אני בתחום הנדל"ן מאז שסיימתי צבא, בזה אני טוב וקשה לי מאד לחשוב על עצמי עושה משהו אחר. הפאשן שלי זה יזמות, ויזמות יש בכל דבר. אם לא הייתי עושה את זה בתחום הנדל"ן הייתי יזם בתחום אחר".

התחזית שלי לשנה הקרובה:
"השנה האחרונה לימדה אותנו שהצפוי הוא הבלתי צפוי. חשבנו שהריבית תרד, והיא עדיין גבוהה. חשבנו שהמלחמה תסתיים תוך מספר שבועות או חודשים – והיא נמשכת. חשבנו שמתוך האסון נמצא יציבות שלטונית ואופק מדיני, וזה לא קורה. הכל הפוך.

"מה שכן נשאר יציב זה שאנשים מבינים שהחיים ארעיים, והם רוצים לחיות עכשיו ולחיות טוב, ולכן הם לא יתפשרו על על רמת המגורים ובעיקר לא על רמת המיגון, מה שמחזק את שוק הדירות החדשות. זו מגמה שצפויה להימשך גם השנה".