מתחרדת? אם כבר מתאסלמת. המגמות הדמוגרפיות המפתיעות של ירושלים

ירושלים ידועה כעיר שבה מגוון אוכלוסיות שונות דרות זו לצד זו, ואיכשהו מצליחות לחיות ביחד: יהודים חרדים, דתיים לאומיים, חילונים, ערבים נוצרים או מוסלמים, כולם מרגישים בה בבית ויכולים לקרוא לה ביתם. אך כידוע, הדמוגרפיה בעיר אינה סטטית אלא משתנה - ובמהירות. לרגל יום ירושלים שחל השבוע, אסף מרכז הנדל"ן נתונים ושוחח עם גורמי מקצוע על מנת להבין אילו שכונות משנות את צביונן, באילו שכונות ההתחרדות נבלמה,כיצד משתנה לאורך השנים שיווי המשקל בין יהודים לערבים בעיר, ומי מהשכונות זכאית לתואר "השכונה המעורבת ביותר בירושלים"?

על פי אומדן הלמ"ס, בסוף פברואר 2024 נשק מספר התושבים בירושלים למיליון ועמד על כ-998 אלף איש. על פי הדוח השנתי של מכון ירושלים למחקרי מדיניות. באחוזים שיעור האוכלוסייה היהודית בעיר הצטמצם דרמטית בעשורים האחרונים, מ-72% ב-1990 ל-60% כיום.

באופן מפתיע, יחסית לעיר שרוב אוכלוסייתה חרדית וערבית, שיעור גידול האוכלוסייה בעיר קטן לעומת הממוצע הארצי ועמד על 1.6% בשנה בשנים 2022-2020 לעומת 2.2% בממוצע הארצי. בקרב האוכלוסיה הערבית בעיר עמד הגידול על כ-2.4% בשנה בשנים 2021 ו-2022, ובקרב היהודים היה שיעור הגידול 1.1%.

עוד על פי נתוני המכון, בשכונת רוממה האחוז הגבוה ביותר של חרדים, וזה עומד על 99%. בהר חוצבים, סנהדריה ותל ארזה השיעור נמוך במעט ועומד על 97% "בלבד". בצדה השני של הסקאלה בגאולים, חנניה,  ימין משה, תלפיות; פסגת זאב מזרח, גבעת רם, ובקטמונים (גוננים) א'-ט', בית הכרם וקטמון הישנה, אחוזים בודדים מקרב התושבים הם חרדים.

באשר לאוכלוסייה הערבית, זו אמנם מתרכזת בשכונות מזרח העיר, אך ניתן לראותה כיום גם בשכונות שבעבר היו יהודיות לחלוטין. הדוגמה הבולטת ביותר היא שכונת הגבעה הצרפתית, ש-23% מתושביה כיום ערבים. גם ברובע היהודי בעיר העתיקה למעלה משליש מהתושבים ערבים לעומת 64% יהודים, מהם 44% חרדים. הרובע הארמני בעיר העתיקה, שבעבר אופיין ברוב ערבי, מורכב כיום מ-47% ערבים בלבד, לעומת 53% יהודים, כאשר 33% מתושביו חרדים.

במכון  ירושלים למחקרי המדיניות הבהירו כי "בעבר הריבוי הטבעי של האוכלוסייה הערבית היה גבוה מאוד - גבוה בהרבה מזה של היהודים בעיר. בשנים הללו היו נסיונות לייצב את המאזן יהודים-ערבים דרך בניית שכונות הענק בשטחים שסופחו לעיר עם איחודה. אחרי איכלוס השכונות באו השנים בהן נטתה הדמוגרפיה לכיוון של גידול באחוז הערבים. בנוסף, האוכלוסייה היהודית אמנם גדלה כל הזמן, אבל חלק מהגרים החוצה מהעיר - כל המגזרים - כך נבנו מבשרת ציון, מעלה אדומים, בית שמש, צור הדסה, אפרת ועוד.

"בעשור האחרון מספר הילדים לאישה במגזר הערבי בירושלים נמצא בירידה, והוא כיום דומה לממוצע הארצי, ונמוך בהרבה ממספר הילדים הממוצע לאישה יהודייה בירושלים.  עם זאת, מבנה הגילים של החברה הערבית בעיר הוא עדיין צעיר מאוד, כתוצאה מכל השנים של פריון כולל גבוה - מסיבה זו מספר הילדים הכולל במגזר הערבי גדול  - ש הרבה נשים בגיל הפריון) כיום שיעור הריבוי הטבעי של יהודים בירושלים גבוה (במעט) משל ערבים, ומה שמאזן הוא ההגירה החוצה שציינתי קודם.
 בשורה התחתונה - אנו צופים שתוך כמה שנים נתחיל לראות התייצבות בשיעור האוכלוסייה הערבית בעיר".

השכונות בהן צנח שיעור הרוכשים החרדים

בניגוד למקובל לחשוב, בהיקפי רכישת דירות על ידי חרדים בירושלים לא חל שינוי משמעותי לאורך העשור האחרון. מנתוני המכון החרדי למחקרי מדיניות שהגיעו לידי מרכז הנדל"ן , עולה כי ב-5 השנים 2021-2017 2,087 דירות בעיר נרכשו על ידי חרדים, עלייה של 10% לעומת כ-1,900 דירות שנרכשו בשנים 2016-2012.

על אף העלייה ברכישות החרדים בכלל העיר, ישנן מספר שכונות שבהן דווקא חלה ירידה בשיעור הרוכשים החרדים. הירידה הכי חדה חלה בקריית יובל, משיעור של 36% רוכשים חרדים בשנים 2012-2016 ל-24% ב-2017-2021. גם ברמת שלמה, שנחשבת שכונה חרדית, חלה ירידה מ-88% רוכשים חרדים ל-77% רוכשים חרדים.

לעומת זאת, בגבעה הצרפתית שיעור הרוכשים החרדים כמעט הכפיל את עצמו באותה התקופה, מ-22% מתוך כלל הרוכשים בשנים 2016-2012 ל-41% בשנים 2021-2017. גם ברמת שרת ורמת דניה עלה שיעור הרוכשים החרדים מ-12% ל-24%, ובשכונת הבוכרים עלה שיעור הרכשים מ-62% ל-72%.

שלוש קבוצות מרכזיות

בני לובל, בעלי סניף אנגלו סכסון ירושלים, מספר: "ירושלים היא עיר שמתחלקת בין שלוש אוכלוסיות. במזרח ירושלים ומצפון ומדרום לה, באזורים שהם מוניציפלית חלק מירושלים, רוב האוכלוסיה ערבית אבל אנחנו פחות עוסקים בהם. יש שכונות "מעגל שלישי" שהן שכונות מעורבות, שבהן יש ביקוש לרכישה ולהשכרה מצד האוכלוסיה הערבית כמו נווה יעקב, גילה, ארמון הנציב, הגבעה הצרפתית. רוב הערבים בשכונות הללו הם בעלי תעודת זהות כחולה ש שגם רוכשים שם ומגיעים לא רק מירושלים אלא גם מהגליל, חלקם רופאים, עובדי מדינה וכדומה.

"אוכלוסייה שנייה זה המגזר החרדי, שגם לו יש מאפיינים משלו. את החרדים תמצא בעיקר בצפון ירושלים, באזור שמתחיל ברחוב יפו והנביאים וצפונה, שאלו הם אזורים חרדיים במובהק. במערב העיר יש גם שכונות בעלות רוב חרדי אבל פחות הארדקור כמו הר נוף, בית וגג , קריית משה וגבעת מרדכי.

"זה מותיר לנו את האזורים היהודים הלא חרדים שכוללים במעגל הפנימי את רחביה, טלביה, מושבות, וקטמון הישנה - אלו שכונות שרוב הרוכשים בהן הם תושבי חוץ, בעיקר מארצות הברית, בין אם הם גרים בדירה ובין אם הם מגיעים לביקור. חלקם דתיים אבל לאו דווקא חרדים והמחירים בהן עלו משמעותית".

"בשכונות המעגל השני יש את בית הכרם, תלפיות, ארנונה, מלחה שהן שכונות מעורבות של דתיים לאומיים וחילונים, ובמעגל השלישי אלו שכונות כמו קריית היובל, גילה, ארמון הנציב ופסגת זאב שבהם תמצא בעיקר ישראלים ופחות חוצניקים, רובם חילונים ודתיים לאומיים.

לובל מציין שלמרות תהליך ההתחרדות ארוך הטווח של העיר, בשכונות רבות עדיין יש מאבקים על אופי השכונה: "מאות הדירות שנבנות במסגרת מיזמי ההתחדשות העירונית, והרכבת הקלה, גורמים ליותר מוביליות בין השכונות. בין השכונות שבהן עוד מתקיימים מאבקים ניתן לציין את קריית יובל, שהיא שכונה חילונית במקור, שגובלת בבית וגן החרדית. תראה את זה גם בבית הכרם, שגובלת בקריית משה, הר נוף וגבעת שאול החרדיות יותר.

הגבעה הצרפתית לדבריו הפכה בשנים האחרונות לשכונה המעורבת ביותר בירושלים, הכוללת את שלושת המגזרים: "בגבעה צרפתית אתה רואה את האוכלוסייה החרדית שכבשה את רמת אשכול וגבעת המבתר השכנות, ומצד שני, ממזרח נכנסת האוכלוסייה הערבית, שגם שוכרת וגם רוכשת בשכונה. השינויים הדמוגרפיים לא מורידים מחירים אלא דווקא מעלים, כי בשתי האוכלוסיות יש מצוקת דיור".

"בקרב החרדים הקומות הנמוכות מבוקשות יותר"

כאן נשאלת השאלה כיצד היזמים מנווטים בין השינויים הדמוגרפיים. לדברי עופר אנגל, סמנכ"ל הפיתוח העסקי של אנגלאינווסט, "אנחנו עובדים בקריית יובל, קריית מנחם, נווה יעקב וגילה ומקדמים בהם מיזמי פינוי בינוי בשלבי תכנון שונים. קריית יובל, קריית מנחם וגם גילה הן שכונות מעורבות של חרדים, כיפה סרוגה וחילונים. אזור של שליש-שליש-שליש. בנווה יעקב האוכלוסייה היא בעיקר חרדית.

"הפרויקטים שאנחנו מתכננים הם לכל מגוון האוכלוסייה הקיימת עם מרפסות סוכה, מערכות מותאמות להלכה וכן הלאה. בגובה הבניינים אנחנו עושים הרבה פעמים בנייה מרקמית מעורבת שכוללת גם מגדל וגם בנייה נמוכה. דווקא הבנייה המרקמית לא נובעת מטעמי דת, אלא כי בעלי הדירות הוותיקות לא רוצים לגור במגדל.

"כשאתה מתכנן בניינים לרוב חרדי או הפוך, אתה רוצה שהבנייה תהיה מתואמת לאוכלוסייה. יש פרויקטים שיש מגבלת גובה בגלל רבנים מסוימים או מעלית שבת שלא כולם מאשרים. אצל החרדים הקומות הנמוכות יותר מבוקשות".