"חשוב להבין את המגבלות הקיימות מצד היזמים, ובעיקר להפנים שהזמן לא פועל לטובת הדיירים"

משה פרידמן רואה בתהליכי ההתחדשות כהזדמנות חד פעמית לניצול מיטבי של הקרקעות במדינה, מציע לדיירים לשמור על הזכות לתמורה עודפת על בסיס חוזה המגדיר סף רווחיות ליזם, ומסמן את מה שדרוש טיפול מיידי: "מס המטרו עלול להפיל פרויקטים בתנאי אי הוודאות הנוכחיים."

מה גרם לך להתחיל לעסוק בהתחדשות עירונית?

לעולם ההתחדשות הגעתי עוד בשנת 2009,  כשליוויתי פרויקט של חברת אזורים ברח' סעדיה חתוכה ביהוד, ושם גם ערכתי לראשונה דו"ח כלכלי לבדיקת ההתכנות הכלכלית, וכן חוות דעת לתביעה כנגד "דייר סרבן", שבמהלך ההליך המשפטי הסיר לבסוף את התנגדותו. בתקופה ההיא, תהליכי ההתחדשות העירונית היו בחיתוליהם, תקן 21 טרם בא לעולם והשמאות לא הייתה עדיין חלק אינטגרלי מתהליכי התכנון. כמובן שבשנים האחרונות חלה עלייה דרמטית בהתחדשות העירונית – התחדשות מתחמית, התחדשות בניינית (תמ"א/38) ואישורו של תקן 21 הפכו את השמאי לחלק בלתי נפרד מצוות התכנון.

בעיניי, התחדשות עירונית הוא תהליך רב משמעות, חד פעמי שלא יחזור על עצמו. בשנות ה-50 וה-60 הבנייה הייתה באיכות נמוכה, מה שמצריך את חידוש הבניינים והשכונות בעמידה בתקנים מודרניים לרבות עמידות בפני רעידות אדמה ומיגון דירתי (ממ"ד). הבנייה של היום היא באיכות גבוהה – אני לא חושב שבעוד 70 שנה נעמוד באותה הסיטואציה כפי שהיא היום ביחס לבנייה הישנה.

מהו הדבר הכי חשוב שכל מי שניגש לפרויקט התחדשות צריך לדעת?

מצד הדיירים, חשוב להבין את המגבלות הקיימות מצד היזמים ולא לצפות לתמורות שהיזם יתקשה בעתיד לקיים, ובעיקר להפנים שהזמן לא בהכרח פועל לטובתם. אנו עדים לתופעה במרוצת השנים בה התמורות לדיירים קטנו  ובעתיד עשויות עוד לקטון. מבחינת רשויות התכנון, מטרת ההתחדשות העירונית אינה להעשיר את בעלי הדירות, אלא לחדש את הסביבה האורבנית, עמידה בפני רעידות אדמה, שיקום הסביבה ותרומה לתוכנית הסביבתית, וכמובן היא גם בעלת משמעות חברתית. כבר היום יש מקומות בהם הרשויות העירוניות מצהירות שאם הפרויקט אינו כלכלי צריך לחתוך בתמורות לדיירים. מבחינתן עצם קבלת דירה בעלת ממ"ד, מרפסת וחניה, היא שדרוג מספיק משמעותי של המצב הקיים. בהקשר זה, עבור הדיירים, אני מציע לשמור על האפשרות לקבל תמורה עודפת באמצעות ביסוס של מנגנון חוזי שיבטיח ליזם רווחיות מינימלית, ומעבר לה – יבטיח חלוקת תמורות נוספות לדיירים.

מצד היזמים, קודם כל חשוב שלא לפזר הבטחות שלא ניתן לעמוד בהן בוודאות. כמו כן, והדברים קשורים זה לזה, נדרש להכיר היטב את המדיניות של הרשות העירונית. כמו כן, בפרויקטים מתחמיים יש לשים לב לנקודות תורפה – מגרש ריק, יחידה מסחרית וכדומה – מניסיוני במקרים כאלה בעלי הזכויות רוצים לקבל תמורה גדולה במיוחד ויש להיערך לכך.

מה הממשלה חייבת לעשות מחר כדי להאיץ התחדשות עירונית ?

בתחום שלי אחת הבעיות המרכזיות עולות כאשר תוכניות שאינן בשלות מאושרות בהסתמך על עליית מחירים שתבטיח את הרווחיות עבור היזמים. יש כאן ביצה ותרנגולת. כאשר כולם בונים על עליית המחירים, המחירים עולים, ולהיפך. מאחר ונושא ההתחדשות העירונית הוא חד פעמי, אני לא תמיד מבין את ההתעקשות של הוועדות המחוזיות על קומה פה או קומה נוספת שם – קרקע שלא תנוצל היום, כבר לא תנוצל.

איך תחום ההתחדשות העירונית השתנה לאורך הדרך בכל השנים שאתה פועל בו?

בכל מה שקשור לתמורות להן הדיירים מצפים, אפשר לומר שחל שינוי משמעותי לטובה בשנים האחרונות. בתחילת הדרך התיאבון היה גדול – לא הייתה שום מגבלה רגולטורית לתמורות, ולכן יזמים חתמו חוזי פינוי בינוי עם התחייבויות  לתוספות של 30-40 מ"ר לכל דירה קיימת ואף למעלה מכך. ימים אלו חלפו, הרגולטורים קבעו תוספות מרביות לכל דירה קיימת (12/25 מ"ר), והשוק (דיירים ויזמים כאחד) עבר "חינוך". להליך זה יש השפעה חיובית על תהליך ההתחדשות העירונית – הוא מסיר חסמים מיותרים ביחס לעבר. היום התמונה ברורה, המגבלות ברורות.

כולם יודעים שהיזם חייב ליווי של שמאי, האם גם הדיירים צריכים שמאי מטעמם?

הצורך בשמאי מטעם הדיירים מתחיל עוד לפני ההתקשרות עם היזם. הם צריכים להבין את המשמעויות הכלכליות ומה הם יכולים צפות לקבל במסגרת תהליך ההתחדשות העירונית לאור המצב הספציפי של הפרויקט ומדיניות הועדה המקומית. בייחוד בתקופה בה יזמים נזהרים מלהבטיח הבטחות שאחר כך לא יוכלו לקיים, האפשרות להגיע להסכמות לתמורות נוספות מעבר לסף רווחיות מסוים, ועל בסיס חוזה עם היזם, מצריכה ליווי של שמאי. הדיירים צריכים שמאי לצורך שמירה על זכויותיהם – קבלת תמורה כלכלית מרבית, לרבות תשלום דמי שכירות נאותים בתקופת הבניה, בדיקת גובה הערבויות שהם מקבלים וכו'.

האם אי-הוודאות בנושא היטלי השבחה בהתחדשות עירונית תיעלם בקרוב לדעתך?

בנושא היטל השבחה לתוכניות פינוי-בינוי חל שיפור מעצם העובדה שכל הועדות המקומיות נדרשו לקבל החלטה על שיעור היטל ההשבחה בהתחדשות עירונית (0/25/50), ולכן נוצרה ודאות בנושא זה.  כעת, ישנה סוגייה חדשה שמייצרת אי וודאות גדולה – מס המטרו. מס מטרו של 75% בהתחדשות עירונית יהווה מכת מוות לכלכליות של הפרויקטים. גם כאן צריך לקבוע מתווה ברור שיחזיר את הוודאות לפרויקטים שעל תוואי המטרו ובסביבתו.

לאילו עסקאות או פרויקטים לא תתקרב לעולם?

אין אצלי פרויקטים שלא אתקרב אליהם. עבודת השמאות, מטרתה, בין היתר, לבחון את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט. לאחרונה, פרויקט גדול נפל על רקע בדיקה שבצעתי במסגרת מגבלות התכנון העירוניות שלא אפשרו עסקה כלכלית מצד היזם. אין משהו שלא אבדוק, אני איש מקצוע.