היזם גורר רגליים? הדרך להתנתק ממנו מורכבת – אך אפשרית

לפני כשנה נפגש עו"ד יגאל בורוכובסקי עם קשישה בשנות ה-80 לחייה, ששטחה בפניו את מצוקתה: כבר שבע שנים שהיא נמנעת מלשפץ את המטבח הישן והמתפורר בביתה, בשל הציפייה כי פרויקט התמ"א 38 המקודם בבניין המגורים שלה יבשיל סוף סוף ויגיע לשלב הביצוע; אולם לדאבונה, היתרי הבנייה לא נראים באופק, והיא עצמה תוהה האם בכלל תזכה לראות את הדירה המובטחת וליהנות אי-פעם ממטבח חדש.

סיפורה הנוגע ללב של הדיירת היה רק אחד מני רבים באותו מיזם תמ"א 38 . היא ועוד עשרות בעלי דירות בבניין ביקשו להחליף את היזם שהוביל אותו במשך שנים, בתואנה כי הוא אינו פועל די על מנת לקדם את הפרויקט.

למרבה הצער, סיפור זה ודומים לו הם כמעט חזון נפרץ. משכי הזמן הארוכים המאפיינים את תחום ההתחדשות העירונית, מביאים לא אחת למחלוקות ולסכסוכים בין הצדדים המעורבים, כשלא פעם קמה דרישה מצד הדיירים להתנתק מהגוף היזמי עוד במהלך הפרויקט. אלא שכריתת גט מיזם התחדשות עירונית , כך מסתבר, אינה מהלך פשוט כלל.

באותו מקרה, דיירי הפרויקט הסכימו פה אחד – הישג נדיר בפני עצמו – על החלפת הגוף היזמי. היזם עצמו השכיל להבין כי אם יתעקש להתעמת עם הדיירים בערכאות המשפטיות, הדבר יגרום לו יותר נזק מתועלת, ועל כן פינה את מקומו תוך קבלת תמורה מלאה על עבודתו עד לאותו שלב.

על פניו, פתרון אלגנטי ונטול נפגעים. ואולם, מקרה זה היה יוצא מן הכלל המעיד על הכלל. מרבית הסכוסוכים מהסוג הזה אינם מסתיימים בהסכמה הדדית, ומציפים את השאלה מתי וכיצד רשאים דיירים  להשתחרר מיזם שאינו מקדם לדעתם את הפרויקט במתחם

"לסוגיית ההשתחררות של דיירים מחברה יזמית שאיתה נחתם הסכם התקשרות אין כללים ברורים, לא בחוק ולא בפסיקה", אומר עו"ד יגאל בורוכובסקי, מייסד משרד יגאל בורוכובסקי ושות' המונה 25 עורכי דין ומתמחה בתחום הנדל"ן; מכהן כיו"ר ארגון מגשרי ישראל וכיו"ר משותף של הפורום הארצי ליישוב סכסוכים בלשכת עורכי הדין.

"בשונה מרכישת דירה מקבלן, שם הרוכשים יודעים בדיוק מתי הם יקבלו את הדירה שלהם ולאיזה פיצוי הם יהיו זכאים במקרה של חריגה מלוחות הזמנים, בהתחדשות עירונית הדברים מאוד עמומים. השאלות מוכרעות לרוב על פי הקבוע בהסכם בין הצדדים – הסכם שהרבה פעמים מסיר מהיזם את האחריות לעיכובים שמקורם ברשויות התכנון".

מצוקתו של מי גוברת

במסגרת אחד המקרים שהגיע לבוררות בפני עו"ד בורוכובסקי, הפועל כבורר ומגשר ומטעם המוסד הישראלי לבוררות עסקית, ביקשו כ-20 דיירים מתוך כ-50 בפרויקט לבטל הסכם עם יזם, חמש שנים לאחר כריתת ההסכם עמו. זאת, משום שהפרויקט טרם קיבל היתר בנייה ועתידו היה לוט בערפל. זאת, בעוד ההסכם בין הצדדים לא נקב במועד ברור להשלמת הפרויקט.

"היזם טען להגנתו שחמש שנים זה 'כלום' במונחים תכנוניים, ויש בזה הרבה מן האמת", מספר בורוכובסקי. "רשויות התכנון בישראל אכן פועלות באיטיות ובחוסר יעילות משווע בהשוואה לעולם. היזם גם הוכיח כי עד לאותה נקודת זמן הוא הוציא כבר כמיליון שקל על קידום התכנון".

אז איך קרה שבסוף הוא הוחלף ביזם אחר שהשלים את הפרויקט?

"כל הבדיקות שביצעתי מול הדיירים, אנשי מקצוע ורשויות התכנון העלו שבמשך השנתיים הראשונות לפרויקט, היזם אכן פעל במרץ. אבל אז התקבלו כמה החלטות תכנוניות שהשפיעו באופן דרסטי על סיכויי האישור של הפרויקט, וכשזה קרה – היזם 'נרדם'. במשך שנתיים-שלוש הוא פעל בעצימות נמוכה מאוד. למעשה הוא המתין שהזמן יחלוף בתקוה שהמחירים יעלו והגורמים הרלוונטיים ברשויות התכנון יתחלפו.

"כשניסיתי להבין מדוע הוא כה פסיבי, נגלתה לי אמת פשוטה: נגמר לו הכסף. למעשה, האופציה היחידה שעמדה לו היא למכור את הפרויקט ליזם אחר שיוכל להוציא אותו אל הפועל. פסק הבוררות שלי התבסס על הנתון הזה, וקבע שהיזם בעצם החזיק דיירים בהסכם אופציה כבני ערובה. לכן נפסק שאין לו מה לחפש שם יותר. ואכן, הפרויקט נמכר ליזם אחר שהביא אותו לקו הסיום"

הסכמה רחבה

דיירי בניין אחר, בעיר גדולה בגוש דן, חתמו בשנת 2013 על הסכם התקשרות עם יזם לצורך ביצוע פרויקט תמ"א 38 . אלא שאז החלה מסכת של שינויי מדיניות תכופים בתכנון העירוני, בין היתר בשל הקמת המינהלת העירונית וחילופי גברי בתפקידי המהנדס והאדריכל העירוני. כך, בכל פעם שהיזם הציג תוכניות לאישור הוועדה המקומית, הוא נתקל בדרישות תכנוניות חדשות שחייבו אותו שוב ושוב "להתחיל מאפס".

"בשנת 2019, אחרי חמישה סבבים של 'עדכוני גרסה' לתוכנית, דרשו רבים מהדיירים להתנתק מהיזם", משחזר בורוכובסקי. "עוד לפני שהליך הבוררות החל, ישבתי איתו לשיחה ואמרתי לו 'תשמע. עשית כל מה שאתה יכול, ויכול להיות שבהמשך גם תצליח. אבל אם לא תפנה את מקומך עכשיו, יהיה פה פיצוץ. המחלוקות בין הדיירים פשוט גדולות מדי'.

"לזכותו של היזם ייאמר שהוא הבין את המצב היטב ועזב את הפרויקט, כמובן תוך קבלת תמורה על כל השנים והכסף שהוא השקיע. הדיירים הביאו במקומו חברה יזמית אחרת, גדולה ומוכרת, שהחליטה לעשות משהו לא שגרתי – לעקוף את הוועדה המקומית באמצעות פנייה למסלול של שינוי תב"ע. אף שראש העיר הגיע בעצמו לוועדה המחוזית והשמיע את התנגדותו לתוכנית, התב"ע אושרה לבסוף בתוך כשנה וחצי".

מה דיירים בפרויקטים תקועים יכולים ללמוד מהמקרים שציינת?

"שני הסכסוכים הסתיימו בתוצאה זהה עם עזיבת היזם, אבל הדרך אליה היתה שונה בתכלית. במקרה הראשון היה יזם שנאחז בקרנות המזבח אף שלא היו לו המשאבים להוציא את הפרויקט לפועל וגם לא היה שום שיח בינו לבין הדיירים. לעומת זאת, במקרה השני היה יזם שעשה כמיטב יכולתו לקדם את הפרויקט מול אתגרים תכנוניים לא פשוטים.

"לטעמי, שני האירועים האלה מלמדים שכאשר יש בפרויקט שחקנים אינטליגנטים, שפועלים באופן ענייני למען הפרויקט ולא מתכחשים למציאות, לרוב הסכסוכים ביניהם ייפתרו בהבנה ובהסכמה; לא בהליכים יקרים וארוכים בבתי המשפט, ואפילו לא בהליכי בוררות. זה נכון הן לגבי היזמים והן לגבי בעלי הדירות".

צילום: דרור סיתכהל

להשתחרר מהכבלים

על מנת לחסוך מלכתחילה חשדות ותהיות באשר לרצינות היזם בפרויקט, בורוכובסקי מציע כמה טיפים לדיירים: "הדבר הראשון שיש להקפיד עליו הוא קביעת לוחות זמנים קשיחים בהסכם ההתקשרות עם היזם. צריך שיהיה ברור לכל הצדדים אילו מרווחי זמן הם צריכים לצלוח בין כל אחת מאבני הדרך בפרויקט – בין אם זה אישור תב"ע, קבלת היתר, התחלת בנייה או כל דבר אחר.

"העצה השנייה שלי היא לא ללכת שבי אחר נחשולי הדיסאינפורמציה שמלווים כל פרויקט כזה. בישראל, לכל דייר בתמ"א 38 יש שלושה קרובי משפחה שהם עורכי דין, וכולם חכמים ובקיאים בנושא. אלא שלרוב, העצות שלהם מנותקות מנסיבות הפרויקט הספציפי ולכן אינן רלוונטיות.

"מסיבה זו בדיוק, חשוב מאוד שאת הפרויקט ילווה גוף משפטי מקצועי שבניגוד לנציגות דיירים, יתוגמל כראוי ובאופן שיאפשר לו לעקוב מצמוד אחר התקדמות הפרויקט והעמידה בהסכמים. הגורם המשפטי המלווה חייב להיות בעל ניסיון וכזה שכלל הצדדים בפרויקט, כולל הגוף היזמי, מעריכים ומכבדים אותו".

הטיפ השלישי של בורוכובסקי עשוי להרתיע בעלי דירות רבים, אך ייתכן כי הוא החשוב מכולם: להיות מעורבים בפרטים הקטנים. "דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית מניחים שהנציגות תעשה בשבילם את העבודה ותייצג נאמנה את האינטרסים שלהם. זה נכון שבנציגויות יושבים דיירים אכפתיים אבל לא תמיד הם הכי בקיאים ומנוסים בפרויקטים מורכבים מהסוג הזה.

"הנטייה הזו של כלל הדיירים להאמין שהנציגות כבר תדאג לסדר את הדברים  – מעין היפוך של חוכמת ההמונים – יכולה לעלות לדיירים ביוקר, ורצוי מאוד לא ליפול בה".

לסיום, מבקש בורוכובסקי לספק טיפ נוסף למקרה שהעצות למעלה לא הועילו ובכל זאת התגלעה מחלוקת קשה בין הצדדים בפרויקט: "אם נקלעתם לסכסוך, חשוב מאוד לטפל בו במהירות, ועדיף באמצעות גישור או בוררות. הליך משפטי ממושך עלול להיות מכת מוות לפרויקט, גם אם מדובר ביזם מוצלח ויציב. מכל מקום, על הדרך הרצויה להסדרת מחלוקות בהתחדשות עירונית צריך להסכים מלכתחילה – בסעיף גישור או בוררות חכם ומדויק".

לפרטים נוספים >>