"אם תהליך הוצאת היתר היה מבוצע באופן אפקטיבי, התהליך היה יכול לקחת שנה וחצי ולא 3-5 שנים"

מה גרם לך להתחיל לעסוק בהתחדשות עירונית?

החברה היא חברה משפחתית שהוקמה על ידי אבא שלי ב-1994. אני הצטרפתי לחברה, שהיום היא כבר קבוצה, ב-2018. כבר בשנת 2012 אבא שלי התחיל לעסוק בהתחדשות עירונית. הוא זיהה את המגמה, אני המשכתי ומיקדתי את הפעילות.

הסיבה שאנחנו ממשיכים לעסוק בהתחדשות עירונית היא שאנחנו מתמקדים במקומות שבהם הביקוש גבוה והמחיר למ"ר הוא כזה שמאפשר לנו לבנות ברמת האיכות שהקבוצה מחויבת אליה. לא בכל מקום ומחיר למ"ר אפשר לבצע את רמת האיכות שאנחנו מחויבים ורוצים אותה. אנחנו ממוקדים באזור השרון, במרכזי הערים, שם הביקוש גבוה וכמעט קשיח לפי ראייתנו. אין יותר במרכזי הערים שטחים פתוחים, מה שמכתיב התחדשות עירונית .

ספר על חוויה משמעותית שזכורה לך מתחילת דרכך

החוויה המשמעותית שלי היא בעיקר בפרוייקטי חיזוק ותוספת, בבניינים בהם הדיירים נשארים לגור. אפשר לראות בבניינים האלו דיירים מבוגרים, בני 80 פלוס, שבחרו להישאר בדירתם במהלך הפרויקט בעיקר בגלל שמאוד קשה להם עם שינוי, והם מראים הכרת תודה על כך שאנחנו מטפלים בהם בצורה ייחודית וחריגה.

בסופו של דבר, אנשים מבוגרים צריכים עזרה יותר מצעירים. צריך להיות זמין להם טלפונית, ליצור עבורם מעבר מותאם בזמן הבנייה, למצוא להם פתרונות חנייה ייחודיים, לעזור להם במדרגות וכו'. צריך לייצר התאמה לדייר המבוגר שמצד אחד מאוד קשה לו לגור בבניין בזמן העבודות ומצד שני לא מוכן לעזוב בגלל החשש משינוי. אנחנו מסתכלים על כל דייר והצרכים שלו, ועל אחת כמה וכמה לדיירים כאלו.

הדבר הכי חשוב שכל מי שניגש לפרויקט התחדשות צריך לדעת

לבחור יזם שמתאים לפרויקט. לא תמיד היזם הכי גדול שעובד בכל הארץ עם הכי הרבה ניסיון, הוא הכי מתאים. אם הפרויקט הוא קטן או מורכב, צריך לבחור יזם שיש לו התמחות והתאמה לסוג הבניינים - לא גדול ולא קטן מידי.

מעבר לכך, כדאי למצוא יזם בעל ניסיון מוכח בעיר בה נמצא הפרויקט, משום שהקשר בין היזם לגורמי העירייה, הצרכים והמחירים של האזור - הם פרמטרים חשובים מאד להצלחת פרויקט. לא צריך את החברה הגדולה ביותר, גם אם היא מדהימה, לפרויקט קטן. מצד שני, לא כדאי לקחת יזם מצוין שעושה פרויקטים מדהימים בראשון לציון כשהפרויקט ממוקם ברעננה.

לקח שלמדת במשך השנים

צריך להתייחס לדיירים, בין אם בעלי דירות ובין אם רוכשים, לא כדייר מספר X, אלא כאנשים. הבעלים הם לא רק קבוצה והרוכשים הם לא רק קבוצה, ולכל אחד יש צרכים מיוחדים ודברים חשובים ויותר ופחות, ורק אם תתייחס לכל אחד כפרט עצמאי עם צרכים ייחודיים, תייצר את שביעות הרצון הקולקטיבית.

מהו הדבר שהממשלה חייבת לעשות מחר כדי להאיץ התחדשות עירונית ?

השיפור חייב לבוא בעיקר בתהליכי הרישוי ברשויות המקומיות. תהליכי הרישוי הם ביורוקרטים, ארוכים, מנוהלים במשאב חסר בצורה קיצונית ובמשאב לא מספיק איכותי בגלל רמות השכר שמוכתבות לתפקידים האלו מהרמה הארצית. כל זה מוביל לכך שהוצאת היתר לבניין 'פשוט' בהתחדשות עירונית לוקח 3-5 שנים. אם הכל היה עובד בצורה יעילה ואפקטיבית, התהליך היה יכול לקחת פחות משנה וחצי.

פרויקט שאתה הכי גאה בו, ולמה?

הפרויקט שאני הכי גאה בו הוא לא התחדשות עירונית קלאסית, אבל הוא מערב התחדשות במובן הרחב שלה: פנתה אלינו מעצבת שעבדה עם דיירים באחד הפרויקטים שלנו, וביקשה מאיתנו לעשות, במחיר עלות, שיפוץ של חדרי השירותים, מקלחות ומטבח במעון לחסרי בית נרקומנים בדרום תל אביב.

כשהגענו לשם, גילינו מצב שלא ראוי לבני אדם. נרתמנו ורתמנו את כל הספקים – כולם תרמו חומרים ובמשך חודשיים שיפצנו שם והבאנו את המקום לרמה גבוהה וראויה. אני מאמין שכאשר אתה חי בתוך קהילה, אתה חייב להחזיר לה חזרה. אתה לא יכול לעשות רק עסקים.

מהן התכונות הדרושות ליזם בתחום?

המון סבלנות. התחדשות עירונית עוסקת באנשים, חלקם לא פשוטים, וצריך לרתום אותם ולטפל בהם ולייצר להם תחושת ביטחון ואמון בפרויקט ובתהליך. מצד שני, צריך סבלנות להתמודד עם התהליכים המורכבים, הארוכים, המתסכלים לפעמים שמציבים מולך מערך הרישוי ברשויות המקומיות וגורמים נוספים שמעורבים בתהליך.

סימני אזהרה שיכולים לגרום לך לא להתקרב לעסקה?

חוסר הסכמה\ויכוחים בין בעלים. סימנים לבעלי דירות שהדבר העיקרי שמוביל אותם הוא חמדנות יתר. בכל מה שלא קשור לאנשים ומשאיר את הפרויקט כלכלי - אפשר לטפל. באנשים הרבה יותר קשה.

איך תחום ההתחדשות העירונית השתנה לאורך השנים?

בעלי הדירות הפכו להיות יותר מנוסים, יותר מדויקים, יותר ביקורתיים. כתוצאה מכך, מרבית התופעה של 'אוספי חתימות', נעלמה. היום כשדיירים עושים מכרז לפרויקט, מי שמתמודד הם יזמים אמיתיים שיודעים לבצע, והדיירים יודעים לשאול את השאלות הנכונות.

הכניסה של גורמים כמו מרכז הנדל"ן ודן אנד ברדסטריט שיצרו מנגנונים של דירוג מבוססי נתונים ממערכות הרישוי, מאפשרת גם לדייר ה"לא מקצועי" לקבל אינדיקציה אובייקטיבית ומהימנה על היזם המתאים. זה משפר את היכולת לבחור מתוך כוח ומידע ולא מתוך מצגת יפה וחיוך כובש.

מהו המסר שלך ליזמים הרוצים להיכנס לתחום ההתחדשות?

אם אתה רוצה להיכנס, נסה להתחיל להיכנס בשותפויות ולא לבד. זה תחום מורכב, עם הרבה ידע נדרש. זה שאתה יודע ליזום בניין חדש מקרקע או בעסקת קומבינציה זה לא מספיק - יש הרבה מורכבויות בהתחדשות, בעיקר בטיפול מול הדיירים הקיימים. כדאי להתחיל בשותפות עם מי שיודע, ולא 'להתגלח' על פרויקט, כי זה יכול לייצר מוניטין רע ואפילו להפיל אותך.

לאן לדעתך צועד תחום פינוי בינוי / תמ"א 38 בעתיד הקרוב?

המרקם העירוני בישראל גורם לכך שלא ניתן להימלט מהתחדשות עירונית. לא צריך לחשוב האם זה יקרה, כי אין באמת אפשרות אחרת. יש אלפי בניינים שנבנו לפני עשרות שנים, והטיפול בהם מחויב המציאות. מה גם שהביקוש למגורים במרכזי הערים תמיד יהיה. אי אפשר לבנות רק שכונות חדשות. התחדשות עירונית , גם מתחמית וגם בניינית, נמצאת כאן להישאר. צריך לראות איך מתאימים תכניות עירוניות (תמ"אות ותב"עות) כדי לאפשר את הפרויקטים האלו.

משהו שאף אחד לא יודע עליך בענף הנדל"ן

התואר הראשון שלי הוא במינהל מלונות. בעבר עבדתי בחברה שעסקה בהדרכה והטמעה של מערכות נשק.
מה-7 באוקטובר ועד היום אני בצו 8. אני סגן אלוף בשירות מילואים פעיל בפיקוד הצפון.