הסוד הוא בביצוע: בבן שלום פיצחו את המתכון לפרויקט מוצלח

יזמים רבים נוהגים להדגיש את העובדה שהחברה שלהם אינה רק יוזמת ומתכננת את הפרויקטים שלה אלא גם מקימה אותם בשטח. הדבר בולט בעיקר בהתחדשות עירונית, שם ליכולות הביצוע יש חשיבות יתירה: הן מאפשרות ליזם לגבש את תוכניות הבנייה בעצמו, מה שמייעל את התהליך ומוזיל עלויות;  לקצר משמעותית את תהליך קבלת הליווי הבנקאי; ומעל הכל, להקל באופן משמעותי על בעלי הדירות, העומדים בפני גורם אחד שאחראי על כל התהליך – משלב התכנון ועד למסירת המפתחות.

ואולם, התחדשות עירונית אינה דומה לעוד פרויקט של בנייה רוויה. הריסת מבנה השוכן באזור עירוני צפוף ומאוכלס, או לחילופין חיזוק מבנה בן שמונים שנה ויותר והוספת קומות מעליו – כל אלה מחייבים מומחיות הנדסית מיוחדת, שאינה נחלתה של כל חברה קבלנית באשר היא.

ואכן, בשוק התחרותי של ההתחדשות העירונית, חברות ביצוע ותיקות עם התמחות בבנייה בלב הערים נהנות כיום מיתרון מובהק במירוץ אחר לבם של בעלי הדירות; הן כבר לא נבחרות כבעבר רק לפי התמורות שאותן הן התחייבו להעניק לדיירים, כי אם לפי מורכבות הפרויקטים שהן עצמן ביצעו ועל סמך הרשמים שהן השאירו אצל בעלי קרקעות שנתנו בהן את אמונם.

"ידע מקצועי אמיתי בתחום הבנייה הוא דבר שאין לו תחליף, במיוחד כאשר לא מדובר בבנייה מהיסוד אלא במתחמי מגורים קיימים", אומר אלי בן שלום , מנכ"ל משותף בחברת בן שלום יזמות ובניה, הפועלת לייזום וביצוע פרויקטים של תמ"א 38 באזור תל אביב והסביבה. "בשנים האחרונות, הרבה מאוד חברות ייזום הבינו את החשיבות של יכולת ביצוע עצמאית בכלל, ובפרט בעיני הלקוחות הפוטצניאליים שלהן.

"כתוצאה מכך לא מעט חברות הקימו זרועות ביצוע עצמאיות, שלכאורה מספקות מענה לצורך הזה. עם זאת, ההתמחות של מרבית החברות הללו היתה ועודנה בתחום היזמות, והביצוע הוא רק נדבך משני בפעילות שלהן. לכן, מהר מאוד הן מגלות שבנייה בשטחים צפופים זו אופרה אחרת, שדורשת ידע מקצועי רב שנצבר לאורך שנים".

הדמיית הפרויקט ברחוב בן יהודה 216, תל אביב. באדיבות המשרד.

בין שימור לתמ"א

בן שלום היא חברה משפחתית הפועלת זה למעלה מ-50 שנה, ומנוהלת כיום על ידי האחים איתמר ואלי בן שלום, בניו של מייסד החברה, הקבלן עטור המוניטין יהושע בן שלום. בעשורים הראשונים לקיומה התמקדה החברה בפעילות קבלנית, בין השאר בפרויקטים של מוסדות ציבור ותשתיות מורכבות, בנייה למגורים ועבור הצבא, כשעל לקוחותיה נמנו משרד הביטחון ורשויות מקומיות רבות.

מאוחר יותר עברה החברה לעסוק גם בייזום פרויקטים, לרבות בתחום שימור המבנים במסגרתו היא פועלת ברובעיה ההיסטוריים של תל אביב. רמות התכנון והגימור הגבוהות המאפיינות את מיזמי התמ"א 38 של בן שלום , הן תוצאה ישירה של הניסיון והיכולות של החברה בתחום השימור העדין והמורכב.

מומחיות זו באה לידי ביטוי, בין השאר, בגמישות לקבל החלטות נכונות בזמן ביצוע במהלך הבנייה עצמה. כך למשל בפרויקט הורקנוס בתל אביב, מספר בן שלום , "התכנון שלנו היה לקדוח באדמה ולהציב כלונסאות כביסוס למבנה. אלא שבשלב חפירת היסודות הבנו שכדאי לעשות שם שימוש בשיטת הרפסודה – מעין פלטה אופקית שמציבים מתחת לבניין.

"שינוי דרסטי כזה הוא משהו שרק גוף ביצועי בעל ניסיון ויכולות יכול להוציא לפועל; כזה שכל גורמי המקצוע עומדים זמינים לרשותו – החל במהנדסים שעובדים בחברה ועד לקונסטרוקטור חיצוני שמגיע לאתר הבנייה ברגע שמתגלה בלת"ם".

יתרון נוסף ששואבת בן שלום משורשיה הקבלניים מתבטא במהירות הבנייה. מי שמרוויחים מכך יותר מכל הם לקוחותיה, דיירים במבנים העוברים פרויקטים לחיזוקם. "פינינו את הדירה לחודשיים והרגשנו שבן שלום עושים הכל כדי להחזיר אותנו לדירה כמה שיותר מהר", מספר ש', דייר בפרויקט תמ"א 38 /1 בתל אביב.

"גם אחרי שחזרנו, בתקופת הבנייה של הדירות החדשות בקומות העליונות, החברה דאגה לאספקת חשמל רציפה, ניקיון מקסימלי ומינימום תקלות. אנו יודעים שבפרויקטים אחרים ברחוב אנשים נאלצו לפנות את הדירות שלהם לזמן ממושך הרבה יותר, וחלקם אפילו נשארו לגור בשכירות עד לסיום הפרויקט".

הדמיית הפרויקט בהרוקנוס 31, תל אביב. קרדיט: פיטום הדמיות

נלחמים על הבית

בשבועות הראשונים לפרוץ המלחמה, כשענף הבנייה שבק חיים, בבן שלום עבדו קשה כדי לשמור על קצב התקדמות הפרויקטים. גם כאן, עובדת היותם "חיים ונושמים" את ענף הביצוע עמדה לטובתם: "לי היה ברור שהמשך העבודות באתרים היא קריטית לכלכלה במישור הלאומי, ולכן ראיתי בה חלק בלתי-נפרד מהמלחמה", מספר בן שלום .

"הבעיה שלנו, כמו של כל הענף, היתה שבאותו זמן הפועלים מהשטחים לא הורשו להיכנס לישראל. בזמן שהייתי במילואים, ניצלתי את קשרי עם קבלנים מהמגזר הערבי בישראל, והצלחתי להשיג צוותי עובדים שהמשיכו את העבודות. למעשה, האתרים של בן שלום היו בן הבודדים שלא נסגרו באוקטובר. הפועלים מישראל היו יקרים מאוד, אבל מבחינתנו זה היה שווה את זה – לכלכלה, לנו כחברה וכמובן ללקוחות שלנו, שלא יסבלו מעיכובים בקבלת הדירות".

במהלך שני העשורים האחרונים השלימה בן שלום יזמות וביצוע מספר רב של מיזמי התחדשות עירונית בכל רחבי גוש דן, ובפרט במרכז תל אביב. בין מיזמי השימור הבולטים שלה פרויקט שדרות רוטשילד 29 (בניין בנדיקט היפהפה על פינת אלנבי), דיזנגוף 10 ונחלת בנימין 10.

החברה בונה כיום שישה פרויקטים במקביל, בעוד כ-40 פרויקטים נוספים שלה נמצאים בשלבי תכנון שונים. אלה כוללים כמה מהפרויקטים המדוברים והיוקרתיים ביותר המשווקים כיום בתל אביב, בהם הכנסת הגדולה 11, מינץ  12-10, שפר 15-13, הורקנוס 29, הורקנוס 31, נגבה 26 ובן יהודה 216.

לפרטים נוספים >>