מומחי נדל"ן ברחבי העולם: "הדאטה-סנטרס הוא סוג הנכסים האטרקטיבי ביותר להשקעה בארה"ב בימים אלה"

מומחי נדל"ן מסביב לעולם סבורים כי מרכזי הנתונים (data centers) יהוו את קטגוריית הנכסים האטרקטיבית ביותר להשקעה בתחום הנדל"ן המניב בארצות הברית. כך עולה מסקר בן מאות משתתפים שעורכת מדי שנה פירמת עורכי הדין DLA Piper המעסיקה כ-5,000 משפטנים ברחבי העולם, כולל שלוחה בישראל.

בסך הכל 53% מהנשאלים השיבו כך, 21 נקודות אחוז יותר מ-32% שהשיבו כך בשנת 2023. אחריהם ברשימת ענפי ההשקעה האטרקטיביים בארצות הברית הופיעו דיור להשכרה (43%), לוגיסטיקה, מחסנים ואחסון בקירור (38%), ודיור בר השגה (30%). משרדים מסוג Class A/Trophy צוינו על ידי 10% מהמשיבים כאטרקטיביים להשקעה.

בסקר נסקרו 332 מומחים מתחום הנדל"ן מכל העולם: מנכ"לים, COO (סמנכ"לי תפעול), סמנכ"לי כספים, יזמי נדל"ן, ספקי חוב נדל"ן, משקיעי נדל"ן, תיווך צד שלישי, מנהלי נכסים ונכסים ואנשי מקצוע אחרים בתחום הנדל"ן.

בניגוד לסקר שנערך אשתקד, הפעם היו הנסקרים אופטימיים לגבי עתיד שוק הנדל"ן המסחרי בארצות הברית. 37% מהמשיבים בסקר הביעו אופטימיות לגבי שוק הנדל"ן המסחרי - עלייה משמעותית של 23 נקודות האחוז לעומת 2023. רק 4% מהמשיבים אמרו כי הם מאמינים שיש סיכון למיתון השנה, ירידה של 11 נקודות אחוז לעומת 2023.

כשנשאלו לגבי הצפי שלהם לעליית או ירידת ריבית – 94% מהמשיבים השיבו כי הם צופים כי הריבית תישאר יציבה או תרד ב-12 החודשים הקרובים. 74% השיבו מאמינים כי שיעורי הריבית כבר הגיעו לשיא, לעומת 2% בלבד שחשבו כך בשנה שעברה. כמו כן, 71% צופים בין 2 ל-4 הורדות ריבית עד סוף השנה.

שאלה שעשויה לעניין את הקוראים הישראלים במיוחד, היתה לגבי המדינות אשר מהן יגיעו עיקר ההשקעות בנדל"ן האמריקאי בשנה הקרובה. 65% מהנשאלים העריכו המשקיעים הזרים הבולטים ביותר בנדל"ן בארה"ב יגיעו ממדינות המפרץ, ואחריהן ממוקמות קנדה (43%), יפן וסינגפור (28% כל אחת). גם מקומה של ישראל לא נפקד, כאשר 8% מהנשאלים חזו כי המשקיעים הישראלים יהוו גורם דומיננטי בהשקעות בארה"ב בשנה הקרובה.

לדברי יניב מלמוד, שותף מייסד בקרן אלטו, קרן השקעות נדל"ן הפעילה בארצות הברית, "משקיעי נדל"ן רבים, כולל מישראל, מוצאים בנדל"ן בארה"ב אופציית השקעה איכותית. לנוכח תנאי השוק בארץ ואי הודאות לגבי העתיד, ניתן להבחין כבר כעת שמשקיעים ישראלים מחפשים השקעות בטוחות מעבר לים וההשקעה בנדל"ן בארה"ב היא איכותית ובעלת תשואות גבוהות".

"עליית ה-AI מגדילה את הצורך בדאטה סנטרס"

גלעד רוזה, שותף בקרדן גבע, המנהלת חוות שרתים בינלאומית בכפר סבא יחד עם HPE, וכן חוות שרתים בשוהם, מסביר: "תחום הדאטה סנטרס צומח באופן אקספוננציאלי בעולם כולו, הן באזורים מפותחים כמו ארה״ב ואירופה והן באזורים מתפתחים כמו אפריקה והמזרח התיכון.  לאור העובדה שברחבי העולם מבינים שמדובר בהשקעה עם אפסייד אדיר לאור התפתחות ה-AI וה- HPC HIGH) (PERFORMANCE COMPUTING, קמות עשרות קרנות תשתיות ייעודיות לדאטה סנטרס".

גלעד רוזה, שותף בקרדן גבע (אלעד מלכה)

מלמוד מוסיף כי "נושא ההשקעה בדאטה סנטרס הינו חלק ממגמה של צמיחת חברות טכנולוגיות במטרופולינים מובילים ביבשת. דאטה סנטרס, הינם תשתית קריטית לעסקים טכנולוגיים, שממוקמים בעיקר במדינות הדרום בשל היתרונות הכלכליים והרגולטוריים שהן מציעות. חברות גדולות כגון אמזון, גוגל ומיקרוסופט משקיעות רבות במגזר זה, ומקימות דאטה סנטרס חדשים כדי לתמוך בצמיחה המתמשכת של שירותי הענן והביג דאטה. השקעות אלו מתבצעות מתוך הבנה שעתיד הכלכלה הדיגיטלית תלוי ביכולות המתקדמות של תשתיות הדאטה סנטרס.

"הקפיצה בהשקעות בדאטה סנטרס החלה על בסיס זה, אך בשנתיים האחרונות עם כניסת ה-AI לחיינו התגבר הצורך בדאטה סנטרס עוד יותר ומשך לתחום משקיעים רבים. נתון נוסף שתורם לנחשקות הענף הינו העובדה שבשל צריכת החשמל העצומה בדאטה סנטר, ישנם מקומות ספורים שבהם ניתן להקים מרכז כזה ולכן ההיצע כל כך נמוך ביחס לביקוש, מה שתורם לעליה משמעותית במחירי השכירות בהם. השוק ההולך וגדל של הדאטה סנטרס מהווה השקעה יציבה עם פוטנציאל לתשואות גבוהות, ומושך משקיעים רבים".

עלייה באטרקטיביות של דרום ארה"ב

הערים האטרקטיביות ביותר להשקעה בארה"ב על פי הסקר הן מיאמי (38%), נאשוויל (31%), דאלאס ואוסטין (29% כל אחת) שבטקסס. ערים שבהן חל שינוי משמעותי ברמת האטרקטיביות  להשקעות לעומת אשתקד הן שיקגו (22%, עלייה מ-10%), ניו יורק (17%, עלייה מ-12% בשנה שעברה), לוס אנג'לס (13%, עלייה של 9 נקודות אחוז) וסן פרנסיסקו (10%, עלייה של 8 נקודות אחוז). לעומת זאת חלה ירידה בעניין באוסטין (29% לעומת 39% ב-2023 ו-60% ב-2022).

ככלל, 92% מהמשקיעים מזהים הזדמנויות בעיקר בדרום ארה"ב. "בשנים האחרונות המגמה היא שיותר ויותר חברות גדולות מכל הסקטורים, מעבירות את העסקים ובייחוד את המטות הראשיים של המשרדים שלהם או את המשרדים האזוריים' למדינות בחגורת השמש (דרום ארצות הברית)", אומר מלמוד, "המדינות הללו נחשבות כאלה שתומכות יותר וידידותיות בהרבה לעסקים, בין היתר מבחינת המיסוי. לכן, בעשור האחרון מדינות כמו טקסס ופלורידה נחשבות יותר מתפתחות, צומחות ומתקדמות וכך צפוי גם בעתיד הנראה לעין".

במישור הבינלאומי, לונדון נותרה העיר הבינלאומית האטרקטיבית ביותר למשקיעים (43%). עם זאת, רמת האטרקטיביות בה  בירידה לעומת 47% ב-2023 ו-58% ב-2022. עלייה בעניין חלה  בברלין (15%), במינכן (12%) ובסידני (24%, עלייה של 10 נקודות אחוז לעומת אשתקד).

מבחינת אתגרים מרכזיים, 96% מהמשיבים ציינו כי קשיים במימון מחדש של חובות קיימים ישפיעו על התעשייה ב-12 החודשים הקרובים. 64% מאמינים כי עיצוב מחדש או חשיבה מחודשת על חללי משרדים ומסחר אחרים יהיו משמעותיים ב-2024. גורמים נוספים שצוינו כמשפיעים: אינפלציה (74%), בחירות 2024 בארה"ב (73%), וסכסוכים גיאופוליטיים (59%).

"אחרי השיא ולאחר מכן שפל של השנתיים האחרונות, הסקר שלנו לשנת 2024 מספק ראיות לכך שרבים ממובילי תחום הנדל"ן מאמינים שהשוק עשוי לנוע, או לפחות מוכן לזוז, בכיוון חיובי", אמר ג'רמי לוסטמן, ראש השלוחה הישראלית של DLA Piper. "ההתייצבות  והירידה הצפויה בריבית  היו גורמים משמעותיים לתחושת האופטימיות המוגברת. לאופן שבו תמונת הריבית תתנהל ביתרת השנה הנוכחית תהיה ללא ספק השפעה מהותית על ביצועי המגזר".