תמ"א 35 - המדריך השלם לשנת 2024

תמ"א 35 - המדריך המלא

תמ"א 38 , תכנית המתאר הארצית לחיזור מבנים מפני רעידת אדמה, היא התכנית המוכרת יותר לקהל הרחב, בעקבות הפרויקטים של ההתחדשות העירונית המיושמים בערים רבות בישראל. לצד תמ"א זו, קיימת גם תמ"א 35 , תכנית מתאר ארצית שמטרתה היא הגדרת מדיניות התכנון ופריסת היישובים בישראל עד שנת 2020. מה אתם צריכים להכיר בכל הנוגע אליה? 

מה היא תמ"א 35?

תמ"א 35 היא תכנית מתאר ארצית שמטרתה הגדרת מדיניות התכנון ופריסת היישובים ברחבי ישראל עד שנת 2020. התכנית, אשר נקראת גם "תכנית המתאר הארצית המשולבת לבנייה, לפיתוח ולשימור", אושרה על ידי הממשלה בסוף שנת 2005. על פי נוסח התכנית, מטרתה המוצהרת היא "מתן מענה לצרכי הבנייה והפיתוח של המדינה, תוך שמירה על השטחים הפתוחים ועל עתודת הקרקע לדורות הבאים". 

בעקבות היותה תכנית מתאר ארצית, תמ"א 35 מהווה ברוב המקרים בסיס לכל יוזמת פיתוח ובנייה בישראל, כך שתכניות מתאר אזוריות ומקומיות אמורות להתבסס על העקרונות אשר גובשו בתכנית, והן אינן אמורות לחרוג מהגבולות המוצבים על ידי התכנית.

תמ"א 35 מבוססת רעיונית ותשתיתית על תכנית ישראל 2020, אשר גובשה על ידי האדריכל ומתכנן הערים אדם מזור בשנת 1997, ואשר קראה לחיזוק הערים, בניית בנייני מגורים של 6-8 קומות, בניית מגדלים והימנעות מפרבור, לצד יישום לקחים מתמ"א 31, התכנית הזמנית והקודמת אליה. כחלק מהתכנית, גובשו תכניות מתאר מטרופוליטניות עבור הערים באר שבע, ירושלים, חיפה ותל אביב. 

תמ"א 35 נטלה מונחים, הגדרות והוראות מתוך תכניות מתאר ארציות ומחוזיות שהיו קיימות לפניה, ומשלבת אותם במערכות מונחים, הגדרות והוראות עדכנית וחדשה, אשר יוצרת שפת תכנון המהווה מסר למערך תכניות עתידי.

שפת התכנון של תמ"א 35 נועדה להוות כלי מרכזי למימוש מטרות התכנית, לרבות שתי מטרות בעלות מתח מתמיד ביניהן: מצד אחד מענה לצרכי הפיתוח, ומצד שני שמירה של שטחים פתוחים וערכי טבע, חקלאות, נוף ומורשת. התכנית שואפת להציע סדר חדש, מובחן ומגוון, המאפשר צמיחה ושילוב בר-קיימא בין פיתוח לשימור, ומבטיח את איכות העתיד של המרחב המקומי.

תמ"א 35 - עיקרי התכנית

עיקרי תמ"א 35 הם חיזוק הערים ואזורי המטרופולין הקיימים, לצד הימנעות מפרבור, פעולות של עירוניות מתחדשת כגון עירוב שימושי קרקע וחידוש עירוני, חיזוק התחבורה הציבורית, בנייה מרקמית ועוד. בין היתר, התכנית רואה בחופים בתור נכס ציבורי, ושואפת לשמירה של אזורי חייץ ירוקים בין עיר לעיר, על מנת להימנע מהפיכתה של ישראל לעיר גדולה אחת. בנוסף, התכנית ממליצה שלא להקים ישובים נוספים בישראל.

מתוך מטרה לקדם את השגת מטרות התכנית ולצורך יישום עקרונות התכנון שלה, התכנית כוללת גם סדרה של אמצעי מדיניות משלימים כגון מדיניות כלכלית-חברתית, חידוש וחיזוק הערים, שימוש וטיפוח השטחים הפתוחים, חיזוק שיתוף הפעולה בין הרשויות, ועוד.

על פי החלטת הממשלה בנושא, נקבע כי הגופים הממשלתיים השונים יפעלו להטמעת פרטי המדיניות המצורפים לתכנית, וידווחו לממשלה בכל שנה על התקדמות היישום של המדיניות.

חיזוק הערים ואזורי המטרופולין הקיימים 

אחת המטרות החשובות אליהן מתייחסת התכנית היא חיזוק הערים ואזור המטרופולין הקיימים, בתור בסיס לפיתוח עתידי, על פני הקמת יישובים חדשים בישראל. לכן, כחלק מהתכנית גובשו תכניות מטרופוליניות לערים הגדולות בישראל, והתכנית נותנת עדיפות לפיתוח ירושלים, הנגב, הגליל ומטרופולין באר שבע. שיפור המרחב העירוני על פי התכנית יבוצע תוך חידוש הדרגתי, שימור מכלולים ערכיים, בנייה בצפיפות גבוהה יחסית ופיתוח מערכות תשתית- ובייחוד תחבורה ציבורית.

הימנעות מפרבור

התכנית מתארת צעדים לשמירה על מרקם עירוני מרכזי, על מנת להימנע מתופעות של שכונות מגורים פרבריות, המשמשות בתור "ערי שינה", ללא עירוב שימושים .

עירוניות מתחדשת

חלק ניכר מהתכנית מתייחס לפעילויות של חידוש עירוני, המתייחס למצב האורבני הקיים, ומחפש דרכים לשיפור איכות החיים של תושבי הערים.

חיזוק התחבורה הציבורית

התכנית כוללת את פירוט התשתיות הנדרשות, והבטחת ביצוע התכנית לצד ביצוע התשתיות, לרבות תחבורה ציבורית. חיזוק התחבורה הציבורית בא לידי ביטוי, בין השאר, בהקפדה על צפיפות מינימלית לבנייה למגורים, הכוונת אזורי תעסוקה חדשים למרכזי תחבורה ציבורית, קביעת תקני חנייה בסמוך למרכזי תחבורה ציבורית, מתן אפשרות לקביעת נתיבים בלעדיים לתחבורה ציבורית, ובחובה לצרף לתכנית להרחבה ניכרת של נספח תחבורה הכולל התייחסות לתחבורה ציבורית.

בנייה מרקמית

תכנית תמ"א 35 מארגנת את המרחב של ישראל תוך אבחנה בין חמישה סוגי מרקמים (המוגדרים בתור אזורים מוטי פיתוח לעומת אזורים מוטי שימור),תוך מתן מגוון אפשרויות פיתוח בהתאם לאופי המרקם, מתוך מטרה לענות על צרכי האוכלוסיות השונות, במקביל לצמצום פערים בין מגזרים ובין אזורי הארץ השונים. 

החידושים בתמ"א 35

אחד החידושים המרכזיים של תמ"א 35 הוא הטמעת מושג המרקמים, הנועד כדי לאפשר הבחנה ברורה בתוך המרחב הארצי בין שטחים מאפשרי פיתוח, לבין שטחים מוטי שימור, וכדי לבטא את עקרונות התכנון. המרקמים הם אזורי תכנון המתוחמים בתשריט המרקמים, והם נבדלים זה מזה ביחסים הכמותיים והמרחביים בין ייעודי הקרקע לשימושיה, ברמות הפיתוח והשימור ובכללים המסדירים ומכוונים יחסים אלה בתוכם.

הרעיון העומד מאחורי שפת המרקמים הוא הטענה כי יש לייצר גמישות בתכנית המתאר הארצית, מתוך מטרה שלא לחסום ולבטל רעיונות תכנוניים מקומיים, ולאפשר לתמ"א להישאר רלוונטית גם שנים רבות אל תוך העתיד. את שפת שימושי הקרקע המחמירה והנוקשה, החליף רעיון המרקמים, המאפשר רכות וגמישות גדולים יותר.

תמ"א 35 מחלקת את ישראל לחמישה מרקמים שונים, אשר בכל אחד מהם מדיניות פיתוח מותאמת:
מרקם עירוני - התכנית מכוונת לאכלוס מרבית הפיתוח העתידי במרקם עירוני. אזורים אלו מפותחים במקביל לווידוא תשתית כבישים, מים וחשמל. הפיתוח בתכנית הוא ברובו קומפקטי-עירוני, תוך הבטחה של שטחים פתוחים עירוניים ובין עירוניים.
מרקם כפרי - מטרת התכנית היא לפתח ישובים כפריים, שטחי תעסוקה, שטחי חקלאות ותיירות, בתנאי של שמירה על האופי החקלאי של המקום ועל שטחים פתוחים וחקלאיים.
מרקם שמור ארצי - מטרת התכנית היא שימור מרחבים גדולים ורציפים של שטחים פתוחים בעלי ערכי טבע, חקלאות ונוף, זאת מתוך מטרה לעודד פעילות פנאי ונופש.
מרקם שמור משולב - התכנית מתייחסת לשילוב בין התייבשות ומורשת תוך יצירת שדרה ירוקה מכיוון צפון לדרום, לרבות אזורי חיץ לאורך ערוצי הנחלים המרכזיים. פיתוח מוגבל במרכז הארץ, ופיתוח זהיר באזורי הפריפריה.
מרקם חופי - התכנית מקפידה על שימור החוף והעורף החופי, מתוך מטרה לשמור על החופים פתוחים ברובם לציבור הרחב. כל פיתוח לאורך החוף צפוי להיעשות תוך שמירה על זיקה נופית ותפקודית לים.
המרקמים "עירוני" ו-"כפרי" הם מרקמים מוטי פיתוח, האמורים לקלוט את מרב הפיתוח, העיבוי והחידוש, ולאפשר הרחבות צמודות דופן.
המרקמים מוטי-השימור, "חופי", "שמור משולב" ו-"שמור ארצי", כוללים נכסי טבע ומורשת, מרחקים חקלאיים בעלי רגישות נופית ומסדרונות אקולוגיים. במרקמים האלו, השימור על הפיתוח וכללי הבנייה זהירים ומגבילים.

ההתחלה של תמ"א 35 

תכנית המתאר הקבועה שקדמה לתמ"א 35 היא תמ"א 6. על רקע העלייה המשמעותית מברית המועצות בשנות ה-90 של המאה הקודמת, המתכננים במועצה הארצית לתכנון ולבנייה הגיעו למסקנה כי תמ"א 6 לא תצליח לספק מענה לגידול המשמעותי באוכלוסיית מדינת ישראל. בעקבות דחיפות הנושא, הוגדרה ב-1993 תכנית זמנית תמ"א 31, אשר התמקדה בהמשך בנייה מואצת במשולב שבין ירושלים, נתניה ואשדוד. התוצאות של תמ"א 31 היו הקמת כביש 6 והעיר מודיעין, שני מהליכים המדגישים תכנון מוטה רכב פרטי ופרבור.

בנובמבר 1996, המועצה הארצית לתכנון ולבנייה הורתה על הכנה של תכנית מתאר ארצית משולבת, מתוך מטרה להחליף את תמ"א 31. תמ"א 35 - תכנית הארצית המשולבת לבנייה, פיתוח ושימור, אושרה על ידי ממשלת ישראל ב-27 בנובמבר, 2005. התכנית מהווה נכון להיום את המסמך המקיף ביותר להתוויות בנייה, פיתוח ושימור בישראל. עוד לפני אישורה הסופי, התכנית החלה להשפיע על המציאות - כבר בעת גיבוש הרעיונות העומדים בבסיסה, הם החלו לכוון את התכנון בישראל, על כל היבטיו. 

תמ"א 35 כיום 

נכון להיום, פורסמו מספר עדכונים לתמ"א 35, אשר נועדו לעדכון ההוראות על פי השינוי במציאות. ביוני 2015, אושר עדכון תמ"א 35 \1\א, המתייחס לשינוי בהוראות המתייחס ליישובי עוטף עזה.

ביוני 2016, אושר עדכון תמ"א 35 /1, המתייחס למרקמים עירוניים (גבולות מרקם עירוני, פריסת המרקם העירוני, תכנית מקומית להרחבת ישוב עירוני, ועוד),מכלולים נופיים עדכון לוחות צפיפות נטו מינימלית למגורים ועוד, ובנוסף אושר עדכון תמ"א 35\1\ב, הכולל שינוי באשר ליישובים כפריים בעלי נחלות.

לבדיקת הסטטוס הנוכחי של התכנית והעדכונים האחרונים בכל הנוגע אליה, היכנסו לעמוד תמ"א 35 של מנהל התכנון

תמ"א 35 - שאלות ותשובות

כיצד עוקבים אחרי יישום התכנית והרעיונות שלה?

על מנת לפקח על יישום התכנית, פועל מנגנון מעקב ועדכון, הפועל מתוקף סעיף 18 (מעקב ותכנון) בהוראות התמ"א, אשר במסגרתו נקבע, בין היתר, כי אחת ל-4 שנים תבחן המועצה הארצית לתכנון ולבניה את הצורך בשינוייה של התכנית לצורך עדכונה, מתוך מטרה לבחון כיצד התכנית "חיה" ופועלת. תפקידו של מנגנון המעקב הוא להבין כיצד התכנית הופכת למציאות וכיצד מתגשמים בפועל הרעיונות שנהגו בתכנית. תהליך המעקב והעדכון מתעד את המצב הקיים בכל נקודת זמן, ועל פי המצב, מנותחים דפוסי ההשפעה של התמ"א על המציאות המתגבשת. 

מהי "דמות הארץ"?

התכנית קובעת את סביבת העתיד באמצעות הגדרת "דמות הארץ"- דמות של ארץ מגוונת הבנויה מפסיפס של קבוצות, תרבויות, אפשרויות ונופים מובדלים, במקביל ליצירה של סדר המאפשר חלוקה נבונה של המרחב ומציאת מקום לכולם. 

כיצד מוגדרים היחסים בין פיתוח לשימור?

תכנית מתאר ארצית 35 כוללת איזון מבוקר ביחסים שבין שימור לפיתוח, על פני המרחב של ישראל כולה - החל מהרמה הארצית ועד לרמה המקומית - ומייצרת מדרגות של עוצמת צמיחה משתנה, זאת על מנת לאפשר הבחנה ובידול בין השטחים הבנויים לבין הנופים הפתוחים.

כיצד נקבעים מיקומי השטחים בתוך המרקמים? 

תמ"א 35 אינה קובעת את מיקומי השטחים בתוך המרקמים, אלא מותירה את הפריסה שלהם לתכניות המתאר המחוזיות והמקומיות, ולכן אין בסיווגו של אזור תכנון לאחד מסוגי המרקמים, משמעות באשר לייעוד הקרקע לשטח מוגדר כלשהו. עם זאת, הגדרת סוג המרקם באזור תכנון מסוים קובעת כללים מחייבים לתכנון ופיתוח עתידי.

מהו פיתוח צמוד דופן?

המשמעות של פיתוח צמוד דופן היא שקרקע מופרשת רק אם היא ממוקמת באותה נקודת זמן לתשתית קיימת של יישוב קיים. במקרה בו הקרקע מרוחקת כך שנדרשת הנחת תשתיות, סיכויי ההפשרה יורדים באופן ניכר.

מהי הגבלת אוכלוסין?

תמ"א 35 מגדירה ישובים בישראל ואת כמות האוכלוסייה הצפויה באותם ישובים. במקרה בו מספר התושבים באותה נקודת זמן מתקרב למגבלה או הגיע אליה, סיכויי ההפשרה יורדים באופן ניכר.

סיכום

לסיכום, תמ"א 35 היא תכנית מתאר ארצית שמטרתה היא הגדרת מדיניות התכנון ופריסת היישובים בישראל עד שנת 2020. התכנית אושרה בסוף 2005, ומהווה מאז התוויה כללית אשר על פיה פועלות ועדות התכנון המחוזיות והמקומיות. 

מטרת העל של תכנית המתאר הארצית 35 היא לספק מענה לצרכי הפיתוח של ישראל, לצד שמירה של שטחים פתוחים, שטחי חקלאות, נוף ומורשת. השאיפה של תמ"א 35 היא בניית סדר חדש, מובדל ומגוון, המהווה תשתית לצמיחה ושילוב ארוך טווח בין פיתוח לשימור, אשר מבטיחים את העתיד של המרחב הישראלי.
 

לחדשות נדל"ן, עדכונים יומיומיים, דעות וניתוחים, הורידו את  אפליקציית מרכז הנדל"ן
אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה