תמ"א 38 - 1 או 2? החיזוק עדיין מנצח את ההריסה

בפברואר 2010, חמש שנים לאחר אישור תוכנית המתאר המקורית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה בתמורה לזכויות בנייה נוספות ( תמ"א 38 ),אישרה הממשלה את תיקון 2 – בניסיון לתמרץ את השוק ולהוסיף כמות דירות משמעותית לתוכנית שהתקשתה באותם ימים לצבור מומנטום (נסיקת מחירי הדירות, שהחלה רק ב-2008, היא זו שתתן את הדחיפה המשמעותית ביותר לתחום, הודות למחירי הדירות הגבוהים שהכניסו אזורים רבים למעגל ההיתכנות הכלכלית).

הבשורה הגדולה של התיקון החדש היתה האפשרות להרוס את הבניין הקיים, ולשמור על כל זכויות הבנייה שניתן היה לקבל על פי הוראות תמ"א 38 . כלומר, לא עוד רק פרויקטים של עיבוי-בינוי, מעין טלאי על טלאי לבניין הישן, אלא גם פרויקטים של הריסה ובנייה מחדש. 

[אבל למרות היתרונות הגלומים בהריסת המבנה והקמת בניין חדש, ולא רק בעיבוי, חיזוק ותוספת דירות על הבניין הקיים - תמ"א 38 /1 הכוללת חיזוק ותוספת קומות עדיין גוברת גם בכמות הדירות וגם בכמות הפרויקטים שנכנסים לצנרת התכנונית על תמ"א 38/2 , הכוללת הריסה הבניין והקמת בניין חדש במקומו. 

בפועל, תמ"א 38 /1 סירבה לגווע, בעיקר בגלל שהיא דורשת פחות מורכבות תכנונית, יש בה פחות חסמי כניסה, והיא כוללת הרבה מאוד יזמים וקבלנים קטנים ובינוניים. גם הרשויות המקומיות אוהבות כמובן לראות ולאשר הקמת בניינים חדשים ולא בנייני טלאי על טלאי שמייצרת תמ"א 38 /1, אולם הדרישה של היזמים לקבל תוספת זכויות משמעותית במסלול הריסה ובנייה – כדי להגיע להיתכנות כלכלית בפרויקטים, מחזירה לא פעם את הבניינים הישנים למסלול העיבוי והחיזוק בלבד. 

למעשה, רק בשנים 2014-2015 כמות הפרויקטים של הריסה ובנייה עלתה על זו של החיזוק והתוספת בפרמטרים שונים (ב-2014 בכמות הבקשות להיתר, ב-2015 בכמות היתרי הבנייה),אולם מאז מסלול העיבוי הוותיק ניצב בראש. 

לפי נתוני מדלן , בשנת 2018 נכנסו לצנרת (בקשות להיתר בנייה) 346 פרויקטים במסלול של חיזוק ותוספת בנייה, מול 333 פרויקטים במסלול של הריסה ובנייה מחדש. 
גם בכמות הדירות תמ"א 38 /1 מנצחת, למרות המכפילים הגבוהים בהרבה בהריסה ובנייה מחדש. לפי הנתונים, התוכניות שנכנסו ב-2018 כוללות 9,942 דירות במסלול חיזוק ותוספת, במקום 5,473 דירות ישנות. מסלול הריסה ובנייה מחדש כולל 8,507 דירות – במקום 3,140 דירות שייהרסו. 

בכל הנוגע לביצוע, פרויקטים שקיבלו היתר בנייה, הפער בין תמ"א 38 /1 ותמ"א 38/2 צומח עוד יותר. בשנת 2018 קיבלו היתר בנייה 281 פרויקטים במסלול העיבוי, לעומת 199 פרויקטים בלבד במסלול ההריסה והבנייה. במסלול העיבוי מדובר על 7,115 דירות במקום 3,938 דירות ישנות, ואילו במסלול ההריסה מדובר על 3,787 דירות, במקום 992 דירות ישנות שייהרסו.  

לחדשות נדל"ן, עדכונים יומיומיים, דעות וניתוחים, הורידו את  אפליקציית מרכז הנדל"ן
אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה