העליון דחה ערעורי דונה, שפיר והוועדה המיוחדת חריש, ועשה סדר בסוגיית הטבות המס למיזמי השכרה ארוכת טווח

בית המשפט העליון דחה בתחילת השבוע פה אחד את ערעורי החברות דונה ושפיר, שהוגש נגד הוועדה המיוחדת לתכנון ולבניה חריש על פסיקתו של בית המשפט המחוזי חיפה, וקבע שהטבות המס ליזמים בגין פרויקט השכרה ארוכת טווח, יינתנו רק על השטחים להשכרה בפועל ולא על כל הבניין. עוד נקבע במסגרת פסק דינה של השופטת רות רונן, כי מועד מתן ההטבה הוא לאחר שרשות ההשקעות קבעה שמדובר בבניין להשכרה, ולא כאשר מבחינת היזם מולאו כל התנאים כולל השכרת הדירות.

במקביל, נדחה גם הערעור הנגדי של הוועדה המיוחדת לתכנון ולבניה חרישת שטענה כי הפרוייקט שבנו החברות אינו זכאי להחזר בגין אגרות הבנייה כלל. הערעור הוגש על פסק דינו של שופט המחוזי מנחם רניאל מאוגוסט 2023.

לקריאת פסק הדין.

החברות הקימו בניינים בעיר חריש, שהוכרו כבניינים להשכרה. לאחר ששילמו אגרות כתנאי להיתרי הבנייה לבניית הבניינים, דרשו מהוועדה המיוחדת חריש החזר. חוק עידוד השקעות הון מקנה פטור מתשלום מחצית מאגרת הבנייה. בתביעה שהגישו לבית המשפט המחוזי בחיפה, החברות טענו כי הן זכאיות להטבה של השבת מחצית האגרה ששולמה על ידיהן עבור כל אחד מהבניינים, בשל כך שכל אחד מהם הוכר ככנס שהינו "בניין חדש להשכרה".

בתביעתן ביקשו החברות לקבל החזר על מחצית האגרה על כל אחד מהבניינים. באשר לגובה ההטבה טענה הוועדה המקומית כי היתר לבנייתו של "בניין להשכרה" יהיה פטור ממחצית האגרה ששולמה רק בעד חלק הבניין המיועד להשכרה. המחוזי קיבל את עמדת הוועדה המקומית.

נושא נוסף היה מועד ההטבה: האם המועד למתן ההטבה הוא כאשר מינהלת הרשות להשקעות ולפיתוח התעשייה והכלכלה מאשרת את התוכנית להקמתו של נכס שהוא "בניין להשכרה", או רק בחלוף מספר שנים, כאשר ניתן לבחון האם מולאו כל התנאים שנקבעו בחוק לקבלת ההטבה, בנוגע למשך השכרת הדירות, מכירת הדירות המושכרות וכיוצא בזה. 

החברות טענו כי כי זכותן להטבה – השבת מחצית מסכום האגרה ששולמה – התגבשה מהיום שהבניינים אושרו כ"בניין חדש להשכרה" על ידי המינהלת, לפני שנבנו הבניינים והסתבר האם הם אכן שימשו להשכרה בפועל. מנגד, טענה הוועדה המקומית כי רק לאחר מתן האישור הסופי על ידי המינהלת, לאחר שהחברות יעמדו בתנאים הנוספים הקבועים בחוק – הן יהיו זכאיות להטבה. כאן קיבל בית המשפט המחוזי דווקא את עמדת החברות.

בערעורים הדגיש כל אחד מהצדדים את לשונה של תקנה אחרת. הוועדה המיוחדת הפנתה לתקנה לעידוד השקעות הון, שממנה עולה כי ההטבה פוטרת מתשלום מחצית האגרה ששולמה רק ביחס לשטח הבניין המיועד להשכרה; ואילו חברות שפיר ודונה הפנו ללשונה של תקנה שהותקנה מאוחר יותר, שעל פי הטענה עולה ממנה כי ההטבה פוטרת מתשלום מחצית האגרה ששולמה ביחס לכלל שטח הבניין שהוכר כ"בניין להשכרה".

בית המשפט קבע כי יש להעדיף את הפרשנות המאפשרת לשתי התקנות להתקיים זו לצד זו בלא סתירה ביניהן. פרשנות זו לפיה ההטבה תינתן בגין החלק המיועד להשכרה בלבד, אף מגשימה בצורה המיטבית את תכלית החקיקה - לעודד יזמים להשכיר שטחים.

גם לגבי ערעור הוועדה המיוחדת חריש קבעו השופטים כי דינו להידחות: "אני סבורה כי כל אחד מהבניינים אושר כ'בניין להשכרה' בהתאם לחוק לעידוד השקעות; וכי באשר למועד מתן ההטבה – יש לקבל את עמדת חברות שפיר ודונה, כך שההטבה תשולם להן כבר עתה, בכפוף לחיוב להשיב אותה אם הן לא יעמדו בתנאי החוק". לא נקבע צו להוצאות. אל דעתה של השופטת רות רונן הצטרפו השופטים עוזי פוגלמן ודפנה ברק ארז.

עו"ד אילן רובינשטיין ועו"ד תמיר בירן ייצגו את החברות, ואת הוועדה המקומית ייצג עו"ד אברהם גולדהמר.