הזדמנות רכישה לחג: הניתוח שמראה שמניות חברות הנדל"ן למגורים נסחרות בעשרות אחוזים מתחת לשוויין הריאלי

סקירה שפרסם אתמול (ב') בית ההשקעות IBI למשקיעים מעלה כי מרבית המניות בסקטור הנדל"ן למגורים נסחרות כיום בזול וצופים כי יעלו. בתוך כך, ב-IBI ממליצים על מניות החברות אזורים, אקרו , קבוצת חג'ג', פרשקובסקי ודוניץ בתשואת יתר (מחיר מניה זול שמשקף הזדמנות), ועל אאורה וי.ח. דמרי בתשואת שוק (מחיר מניה שמשקף שווי שוק).

בבית ההשקעות מסבירים כי "למרות סביבת מאקרו מאתגרת הכוללת ריבית גבוהה והרעה במצב הביטחוני, אנו רואים סימנים המעידים על התאוששות שוק הדיור בישראל. מתחילת השנה שוק המשכנתאות נמצא במגמת עלייה, כאשר הורדת הריבית של בנק ישראל בחודש ינואר נתנה ביטחון לנוטלי המשכנתאות, אך האיתותים האחרונים מבנק ישראל מכוונים ליציבות ממושכת בריבית".

האפסייד (צפי לעליית שווי מניה לחברות) מוסבר בעיקר בעליית הביקושים, צפי לעליית  מחירים, צמיחת תחום ההתחדשות העירונית, עתודת קרקעות שנקנו בזול ועוד. עבור י.ח. דמרי תמחרו האנליסטים של IBI מחיר יעד של 395 שקל למניה, שווי הגבוה ב-19% מהנוכחי, לאזורים 26 שקל למניה - אפסייד של 48%,  לאקרו 57 שקל למניה - אפסייד של 27%, ולקבוצת חג'ג'  28 שקל למניה שמשקף את  צפי עליית הערך החד ביותר, בשיעור של 76%.

עוד תומחרה אאורה עם מחיר יעד של 19 שקל למניה - אפסייד של 11%, פרשקובסקי עם מחיר יעד של 117 שקל למניה - אפסייד של 27%  ודוניץ עם  289 שקל למניה - אפסייד של 37%.

בהתייחס לחברות אזורים, אאורה , אקרו , דוניץ, וגם קבוצת חג'ג' בעקבות החבירה לצים - הזכיר הניתוח את צמיחת תחום התתחדשות העירונית כמנוף צמיחה. לגבי י.ח. דמרי ודוניץ צוינו עתודות הקרקע הוותיקות שנקנו במחירים היסטוריים ויוצרות עבורן בסיס פיננסי איתן. עוד צוינה החשיפה של אקרו, דוניץ וחג'ג' לעתודות הקרקע בתל אביב ובאזורי הביקוש. עוד לגבי חג'ג' צוין מעבר הניהול לבעלי השליטה ואת צמצום החוב של סלינה. בניתוח מניית פרשקובסקי הוזכר הצבר הגדול של הפרויקטים למגורים שבו מחזיקה החברה וכן הכנסות מנדל"ן מניב עתידי. 

אאורה ודימרי בצמרת התשואות

על פי הסקירה, מניות חברות הנדל"ן למגורים הציגו תשואות חיוביות בתשעת החודשים הראשונים של 2024. עוד עולה כי מדד ת"א בנייה הציג תשואת יתר אל מול המדדים המובילים, אך מדד ת"א נדל"ן הציג ביצועי חסר. 

על פי הניתוח, הסיבה לשונות בין מדד ת"א בנייה למדד ת"א נדל"ן הוא הרכב החברות במדדים. בעוד במדד ת"א בנייה קיימות חברות נדל"ן למגורים אשר נהנות מתחילת השנה מביקושים חזקים ומעלייה של מחירי הדיור, מדד ת"א נדל"ן מורכב הן מחברות נדל"ן למגורים והן מחברות נדל"ן מניב, כאשר האחרונות מושפעות לרעה מסביבת הריבית הגבוהה ומחשיפה לתחום המשרדים, שסובל בשנה האחרונה מביקושים חלשים והיצע גבוה, בעיקר במעגלים השני והשלישי סביב ת"א ומשפיע על תמחור מניות חברות הנדל"ן המניב.

לאורך השנה הנוכחית נהנתה מניית אאורה מהתשואה הגבוהה ביותר, כאשר עלתה ב-66%, עלייה הנובעת מצבר הפרויקטים העצום של החברה שהולך וגדל עם הזמן. י. ח. דמרי דורגה שניה, עם רמת תשואה של 31% מתחילת השנה אותה ניתן לייחס לצבר הקרקעות הגדול של החברה שנקנה רובו במחירים היסטוריים הנמוכים ממחירי השוק הנוכחיים. 

נתוני המיקרו תומכים בהמשך עליית מחירים

עוד מציינים ב-IBI כי נתוני המיקרו תומכים בהמשך עליית המחירים, זאת בין היתר על רקע ההאטה בהתחלות הבנייה. "בעקבות העלאת הריבית, כוח הקנייה של הצרכן נשחק והשפיע על הביקושים לדירות. כאשר חברות הנדל"ן למגורים והקבלנים הבינו שהביקושים לדירות ירדו, הם האטו את קצב התחלות הבנייה וזאת כדי לא 'להיתקע' עם מלאי דירות גדול לא מכורות ועם מימון בריביות גבוהות שיכול לגרום ללחץ על מחירי הדירות.

"בשורה התחתונה", נכתב, "לאחר שנה לא פשוטה אנו עדים למגמת התאוששות בשוק הדיור בישראל. אמנם בהסתכלות היסטורית סביבת הריבית עדיין גבוהה וחוסר הוודאות הביטחונית עדיין קיים, אך רוכשי הדירות חוזרים לאט לאט אל השוק בעיקר בעקבות מבצעי הקבלנים אשר מקלים את עול המימון על רוכשי הדירות, והדבר בא לידי ביטוי בנטילת המשכנתאות שנמצאת במגמת עלייה מתחילת השנה, בקצב מכירת הדירות על ידי חברות הנדל"ן למגורים, וכן בירידה בחודשי ההיצע של דירות חדשות בשוק.
 
"למרות שקצב התחלות הבנייה נותר סביר בהסתכלות שנתית וגם מול קצב הגידול במשקי הבית ואמור למתן את מחירי הדיור, גמר הבנייה מראה על סימני התמתנות ויחד עם מחסור בכוח אדם ועלייה במחירי תשומות הבנייה גורמים לייקור עלויות של חברות הנדל"ן למגורים וכפועל יוצא לעליית מחירי הדירות. מבצעי הקבלנים, גמר בנייה נמוך בהשוואה היסטורית ומול הגידול במשקי הבית, ביחד עם חשש מעליית מחירים לאחר המלחמה מחזירים את רוכשי הדירות אל השוק, אך אלו רק הניצנים.
 
"להערכתנו, קיימים בשוק ביקושים כבושים שיתפרצו עם הירגעות המצב הביטחוני שיגרום להתייצבות בשקל, התמתנות האינפלציה ולבסוף להורדות ריבית נוספות, אשר ידחפו את רוכשי הדירות שיושבים על הגדר כרגע בחזרה אל השוק ויגרמו לעליות מחירים ולכן אנו חיוביים לגבי  סקטור הנדל"ן למגורים".