450 מלש"ח תמורת 56%: רבוע כחול מוציאה לפועל את עסקת מתחם שפע בבני ברק

עסקת מתחם שפע בבני ברק יוצאת לפועל. בהמשך להסכם עקרונות שעליו דיווחה בסוף מרץ השנה, הודיעה אתמול (ב') רבוע כחול נדל"ן כי התקשרה בהסכמים מחויבים מפורטים עם שותף - מנדי רייך, בעלי עמירון - לרכישת כל שטחי המסחר במתחם, והלוואת ביניים שפירעונה יהיה זכויות על רוב המתחם כולל המגורים. בהתאם להתקיימותם של תנאים מתלים, רבוע כחול תקבל מעל 56% מהרווחים על הפרויקט כולו. העסקה הכוללת מגיעה להיקף של עד כ-450 מיליון שקל.

מתחם שפע, המשמש כיום כאזור תעשייה, הוא מתחם בן כ-11 דונם הממוקם באחת הנקודות המרכזיות בבני ברק - בצומת הרחובות אהרונוביץ' והשלושה. בינואר 2019 אישרה הוועדה המחוזית תל אביב תב"ע נקודתית לשטח, לפיה ייבנו במקום 388 דירות, מעל מפלסי מסחר ותעסוקה בשטח כולל של 22 אלף מ"ר.

על פי הסכם המכר שנחתם אתמול, רבוע כחול תרכוש מרייך כ-10.52% חלקים במושע במקרקעין, המקנות לה את מלוא הזכויות למסחר ותעסוקה וכל שימוש ביעוד מניב אחר, כלומר כל זכויות בשימוש מניב שאינו מיועד למגורים. בעבור רכישת הזכויות למסחר, תשלם רבוע כחול לרייך סך של 60 מיליון שקל בתוספת מע"מ בשלושה תשלומים כשהתשלום העיקרי ישולם עד 30 ימים לאחר קבלת טופס 4 .

בד בבד עם החתימה על הסכם המכר, חתמו רבוע כחול ורייך על הסכם לביצוע בנייה משותפת, שמטרתו להסדיר את חלוקת האחריות ביניהם. הסכם הבנייה המשותפת כולל מנגנון חלוקת הוצאות בין רבוע כחול לרייך, אשר קובע כי חובות והתחייבויות הצדדים בהקמת הפרויקט יהיו בהתאם לחלקם היחסי של הצדדים בסך הוצאות הפרויקט (חלק המגורים מחד, וחלק המסחר מאידך).

נוסף להסכם המכר חתמו הצדדים גם על הסכם הלוואה שבמסגרתו רבוע כחול תעמיד לרייך, מסגרת אשראי בגובה הסכומים הנוספים הנדרשים לו לשם העמדת חלקו בהון העצמי אשר יידרש לו לצורך השלמת רכישת המקרקעין מצד ג' (המחזיק בנוסף בעמירון) והקמת הפרויקט, מעבר להון העצמי ראשוני. 

להערכת רבוע כחול, סכום ההלוואה צפוי להיות בטווח שבין סכום שאינו מהותי לבין סך של כ-60 מיליון שקל.  מועד פירעון ההלוואה יהיה עד ולא יאוחר מחלוף 30 ימים ממועד קבלת טופס 4 לפרויקט. התנאים העיקריים להעמדת הלוואה על פי הסכם ההלוואה הם חתימת הצדדים על הסכם המכר והסכם הבנייה המשותפת ורישום בטוחות שונות. כמו כן, על פי הסכם ההלוואה ניתנה לרבוע כחול אופציה להקצאת מניות רגילות של רייך בערכן הנקוב, בהתאם ובכפוף לתנאים הקבועים בהסכם ההלוואה.

בהתאם להסכם ההלוואה,  תעמיד רבוע כחול לרייך הלוואה נוספת, בסך של כ-330 מיליון שקל וכן סכומים נוספים ככל שהדבר יידרש לפי שיקול דעת החברה, בנוגע לעסקה בהסכם שמכוחו נרכשו על ידי רייך הזכויות במקרקעין.

בכפוף להתקיימות תנאים הקבועים בהסכם ההלוואה, ההלוואה תיפרע, ללא העברת כספים בפועל, ותהפוך לחלק מההלוואה הכוללת. עוד נקבע בהסכם ההלוואה, כי בנוסף למלוא רווחי המסחר שלהם זכאית החברה מכוח הסכם המכר, ובנוסף לזכאות החברה להחזר של קרן ההלוואה ולריביות מכוח הסכם ההלוואה, רבוע כחול תהיה זכאית לקבל תשלום נוסף אשר ישלים את חלקה של החברה ברווחי הפרויקט כולו ל- 56.5% מרווחי הפרויקט.

בסוף 2023, רכש רייך את הקרקע עבור סכום של כ-570 מיליון שקל מידי חברת תכיפות. עסקה זו נחשבה העסקה הגדולה שבוצעה בבני ברק בשוק המקרקעין והיא מתייחסת לזכויות בניה של 388 יח"ד. נגד מכירת הקרקע לרייך הוגשה תביעה מצד המשקיע אבי משכני, בעל מניות בחברה המוכרת. המחלוקת הייתה על שיעור אחזקתו בחברה, והאם היא מקנה לו יכולת להתנגד לעסקה. שופט בית המשפט המחוזי תל אביב יעקב שרביט דחה בנובמבר האחרון את ההתנגדות ואישר את העסקה בתנאים.