"2025 תהיה שנה של פעם בעשור, כדי לתפוס סחורה במחירים של אתמול - לפני העלייה של מחר"

פודקאסט חדש מבית מרכז הנדל"ן - בונים את אמריקה, בו גיל גורביץ', מומחה לשיווק נדל"ן וג'ו (יוסי) ברקו, מייסד ומנכ"ל ASTOR REALITY CAPITAL, יארחו אנשים בולטים מהחברות המובילות בארצות הברית, שיספרו על ההצלחות וגם על הכשלונות, ועל הפרויקטים המשמעתיים שיזמו על מנת לשמש מקור לידע ולהשראה לקהל הישראלי.

והפעם אירח ברקו את שלמה קוגלר, מנהל תחום הנדל"ן בחברת מגדלור, שסיפר למה שוק הנדל"ן בארץ הוא אנומליה שקשורה בתסמונת היהודי הנודד, למה הציפייה שהריבית תרד משמעותית היא מוגזמת, למה דווקא עכשיו מתחילות להגיע ההזדמנויות הכי טובות, ולמה 2025 הולכת להיות שנה מאוד מיוחדת בשוק הנדל"ן. 

לצפייה: 

להאזנה: 

"אני מינקות בעולם הנדל"ן, המשפחה שלי משקיעה המון שנים בנדל"ן בעיקר בארה"ב וקצת באירופה", סיפר קוגלר. "סיימתי צבא בתחילת שנות ה-2000 ועברתי ללונדון. אצלי בבית הנדל"ן תמיד היה כאמור על השולחן".

קוגלר התייחס לשוק הנדל"ן בישראל: "בסוף בו נודה, אנחנו בתסמונות היהודי הנודד, וזו הסיבה שבארץ אין שום היגיון במחירים. אני איש נדל"ן, מכרתי את הבית שלי בישראל ב-2017, כי אמרתי שאני איש נדל"ן, ולמה שאחזיק בית בישראל בתשואה לא ממונפת של 2.5%, זה לא עושה שכל בשום צורה. ישראל זו אנומליה, אבל אנומליה מוצדקת. יש גוף אחד בישראל שאומר 'אני משחרר איקס קרקעות באיקס זמן וזה מה שיש, זה ההיצע'. אם היית לוקח את כל הספרה הזאת שקוראים לה גוש דן שתיראה כמו מנהטן, עם מגדלים, לא היינו בכלל מדברים על נדל"ן בישראל. אבל לא יכול להיות שבנדל"ן בישראל הקרקע שווה 80%, והבניה עליה שווה 20%".

איפה אנחנו מבחינת השוק?
"כולם מדברים על זה שהריבית תרד בצורה חותכת, באחוז, שלושה אחוז. היסטורית, 100 שנה אחורה, כסף עולה כסף, כסף חייב לעלות כסף. השנתיים האחרונות היו כל כך חשובות ברמה הכלכלית, כי הבנו שאנחנו לא יכולים יותר להיות נרקומנים של צריכה באפס אחוז. לא יכול להיות שאנחנו לוקחים הלוואות בריבית של שני אחוז. מה זה אומר על היום? הכיוון הוא של ירידת ריבית, אבל לא בעוצמה שחושבים. אנחנו שנתיים בציפייה לירידת הריבית. מה שקורה עכשיו מזכיר לי מאוד את 2009. אני חייב להגיד לך שאני לא רואה מצוקה בשוק, אנשים כותבים צ'קים. אבל, עכשיו מתחילות להגיע הזדמנויות. הפנקס נגמר".

"בחיתומים שלנו הסתכלנו על נכסים עם המון בשר", סיפר קוגלר. "בסופו של יום כשאתה מסתכל על חיתום של נכס, אתה בונה אותו כדי שייתן לך על כל 100 מיליון דולר ששמת על הנכס, 6.5 מיליון דולר לא ממונף. בסוף בנאדם לא ייקח נכס בתשואה של 6.5 לא ממונף, וילווה מהבנק ב-7, זה אומר שהוא עשה עסקה מאוד גרועה, וישלם על הזכות שהבנק נתן לו כסף. תמיד צריך להיות במצב ההפוך. תקופה מגדירה את שינוי הפוזיציה שמשקיע צריך לעשות ולהתעקש עליה, כנגד התקופה אותה הוא מייצג. החוכמה האמיתית היא לדעת את מצב השוק, לתפוס את היזם שאתה מכוון אליו, ולבוא ולהגיד מתי הנקודה הנכונה".

ג'ו: "מיאמי היא אחד השווקים הכי חמים בארה"ב, בזמן שהרבה שווקים מראים ירידות בשכירויות וכו', מיאמי עדיין מחזיקה. לונדון ירדה בצורה דרסטית, צרפת ירדה וגם ניו יורק. היום מיאמי ודובאי מובילות.

קוגלר: "מיאמי עד לפני שנתיים הייתה הדבר החדש הנוצץ, ואיפה שזרקת מטבע כנראה שהיית פוגע. היום זה כבר לחפש את הנקודה הנכונה עם היזם הנכון -ויש עדיין כסף לקחת. בסופו של יום יזם נמדד על היכולת שלו לקחת שוק שירד, כמו ניו יורק, ולבחור בפינצטה את העסקה שתכניס כסף".

"עולות לי התמונות של 2008, מגדלי רפאים במיאמי, כולם אמרו שבפלורידה נגמר האירוע", הוסיף קוגלר. "אנשים היו נוסעים למסעות לראות ערי רפאים שלמות שבנו אותן. ב-2019 הן כבר היו מאוכלסות בכל שועי עולם שבאו וקנו במיאמי, כי זיהו הזדמנות. היום תנסה להשיג דירה במיאמי במחיר שווה לכל נפש - לא תמצא. העולם הזה - גם שוק הנדל"ן וגם שוק ההון אגב - בנוי ממחזורים. עולם הנדל"ן בנוי מסייקלים".

"2025 תהיה שנה של פעם בעשור לתפוס סחורה במחירים של אתמול - לפני העלייה של מחר", אמר קוגלר. "אנשים חושבים שזה לוקיישן לוקיישן לוקיישן - אני אומר לכם - יזם טוב באזור בינוני יודע להביא עסקה מעולה. יזם גרוע באזור טוב - יכול גם להביא עסקה פחות טובה".