"העצה שלי לכל יזם משרדים שלא התחיל לבנות - אל תבנה, חכה שהשוק יתאושש"

פרק נוסף של פודקאסט הנדל"ן "החזית העירונית" מבית מרכז הנדל"ן, והפעם מתארח יהונתן שטיינברג, בעלים ויו"ר חברת newmark natam. הוא סיפר לנמרוד בוסו, עורך מרכז הנדל"ן , על המגמות בשוק המשרדים ולמה המחירים בו כמעט ולא יורדים, איך המלחמה דווקא גרמה לעליית מחירים בשוק הלוגיסטיקה, ולמה השוק סובל מעודף היצע כמעט בכל אזורי הביקוש למשרדים. 

לצפייה: 

להאזנה: 

"אני מנכ"ל ויו"ר של קבוצת-  Newmark Natam  חברת שירותי נדל"ן, חברה ותיקה שאני הקמתי ב-1985, עוד מעט לפני 40 שנה. התחלנו כמשרד תיווך קטן, חברה של שני אנשים באזור התחנה המרכזית תל אביב, ולאט לאט התרחבנו יחד עם השוק. כשהגעתי לת"א היה מגדל אחד גבוה בעיר, מגדל שלום, יתר המשרדים היו בכלל בדירות, קשה להאמין. היום אנחנו חברה של מעל 100 איש, שמעניקה קשת רחבה של שירותי נדל"ן, החל מתיווך, ליווי חברות, ניהול בניינים, השקעות מימון של עסקאות נדל"ן ".

לפני כמה שנים הפכתם ל-Newmark Natak . הפכתם להיות סניף שלה בישראל?
"Newmark היא חברה שרשומה בנסד"ק, המרכז שלה בניו יורק, ויש לה כ-200 סניפים בארה"ב ועוד כעשרה בעולם, ואנחנו נציגים שלהם בארץ. אנחנו עדיין חברה עצמאית בבעלות שלי ועוד כמה שותפים".

על המגמות בענף: "השוק משתפר מיום ליום, מאז 7 באוקטובר. שוק הנדל"ן הישראלי ושוק המשרדים בפרט, עבר כמה טלטלות בשנים האחרונות, החל מהקורונה שהורידה את הביקוש למשרדים בגלל העבודה מהבית. אח"כ באפריל 22' הריביות התחילו לעלות וזה משפיע גם על יכולות בעלי הנכסים להחזיק נכסים, כשפתאום מאפס ריבית משלמים ריבית אמיתית. גם חברות ההייטק שהוא הקטר של המשק שלנו, לא מתרחבות, ולקרנות הון סיכון אין כספים לממן חברות.

"זה לוקח 4-5 שנים לבנות בניין משרדים בארץ, כלומר יזם שהתחיל לבנות והשקיע בבניין קשה לו להפסיק את הפרויקט באמצע, זה הדבר הכי גרוע מבחינתו. ואז נוצרים מה שנקרא 'בניינים שקופים', שרואים את השמיים דרך המשרדים הפנויים".

לדבריו, "השיא של השוק בתל אביב היה לפני 3-4 שנים כשהמחיר הגיע ל-100-200 שקל למ"ר לחודש, בזמן שביתר השווקים המחירים לא האמירו, בחיפה, ירושלים ובדרום. תמיד יש יותר ביקוש בת"א מאשר באזורים האחרים, והייתה בניית יתר באזורים שלא היו מרכז של משרדים במהלך השנים: ראשון לציון, חולון, פ"ת.

"הציר המרכזי של המשרדים בת"א הוא ציר איילון משני צדדיו, גם דרך פ"ת או מנחם בגין וגם יגאל אלון. שם המגרשים היותר פנויים לבנייה בשנים האחרונות, הם היו מפעלים בעבר והסבו אותם ממגרשי תעשייה למשרדים והם מסוגלים להכיל מגדלים של 30-50 קומות. ציר איילון הפך לשדרה המרכזית של משרדים בעיר".

מה ההמלצות שלך ליזמים?
"כל יזם שלא התחיל לבנות - אל תבנה, חכה שהשוק יתאושש ויתחיל לראות סימנים של מילוי כל השטחים הריקים, ואז תבנה. מי שכבר התחיל, הדבר הכי גרוע בשוק זה בניין חצי בנוי. אם כבר התחלת לבנות, אז תסיים. בכלל בשוק בארץ רוב הבניינים שבונים הם או ספקולטיביים, שבונים אותם בגלל ציפייה לאכלוס, או שהם נמכרו מראש, קבוצות רכישה".

יש אזורים בישראל שאתה מזהה בהם היום תת היצע?
"לדאבוני לא, זה לא המקרה. יש פינות לפעמים של הזדמנות, שכונה שאתה מזהה שחסר בה משרדים, אבל באופן כללי השוק סובל מעודף היצע כמעט בכל אזורי הביקוש למשרדים, וקשה לזהות הזדמנויות כי המחירים כמעט ולא נפלו. ובגלל שהמחירים לא ירדו כמעט, אז ההזדמנויות לא קיימות".

על תעשייה ולוגיסטיקה: "זה ענף שכמעט לא נפגע בארץ בשנים האחרונות. תחום הלוגיסטיקה נהנה מהמעבר לשיווק מקוון, אמזון ועלי באבא וכל היתר, ושוק התעשייה אמנם יורד בארץ ונשארו רק התעשיות היותר מתוחכמות כמו עיבוד שבבי ופלסטיק, אבל זה שוק שעדיין חי ובועט, ובגלל המלחמה יש אפילו התעוררות בשוק הזה בגלל הצרכים הביטחוניים של המדינה.

"גם בנייני תעשייה ולוגיסטיקה הם בד"כ בניינים חד קומתיים ויש חוסר בקרקע זמינה בארץ, אז המחירים אפילו עלו. היום המחירים של תעשיה ולוגיסטיקה זה 50-60 שקל למ"ר, כמעט זהה למחיר של משרדים".