בשווי של לפחות חצי מיליארד שקל: מכרז הענק שפרסמה עיריית תל אביב

עיריית תל אביב-יפו פרסמה לאחרונה במכרז משותף עם חברת החשמל את מכירתו של "מתחם קרמניצקי" בשכונת ביצרון בעיר. במתחם המשתרע על פני כ-20 דונם, מקודמת תוכנית הצפויה להיות מאושרת בימים הקרובים למתן תוקף. התכנית כוללת איחוד וחלוקה בהסכמה ומתירה שימושים של מגורים, מסחר ותעסוקה.

התוכנית מתירה להקים במגרש שני בנייני מגורים, האחד מגדל בן 40 קומות והשני בן 10 קומות, הכוללים כ-300 דירות בשטח ממוצע של 85 מ"ר. כמו כן, יוקמו שני בניינים נוספים בני 10 קומות לתעסוקה ומסחר בשטח כולל של כ-60,000 מ"ר תעסוקה ומסחר בשטח של כ-4,800 מ"ר. התכנית כוללת גם מגרש בייעוד ציבורי עליו בנוי מבנה שאותו הזוכה במכרז יידרש להרוס, ולהשיב את השטח לעירייה. בנוסף התכנית מבטיחה את שימור מבנה המשרדים המצוי על רחוב קרמניצקי. המכרז ייסגר ב-27 לפברואר. יש לציין כי למרות שמדובר בתוכנית של העירייה לא מתוכננות להיות מוקצות דירות לדיור בהישג יד.

המתחם נמצא בסמיכות לרחוב יגאל אלון ותחום בין הרחובות קרמניצקי בדרום, שד' ההשכלה במזרח ו- וולטר מוזס במערב. העירייה החכירה לחברת החשמל את הקרקע בשנות ה-50 של המאה הקודמת ועד לאחרונה המתחם שימש כמרכז הטכני של חברת החשמל בתל אביב. לחברת החשמל זכויות חכירה במתחם עד לשנת 2059.

הוצאת המתחם למכירה מהווה חלק מהסדר עקרונות שנחתם ב-2018 בין העירייה, חברת החשמל ורשות מקרקעי ישראל. ההסכם קבע כי חברת החשמל תשחרר נדל"ן המצוי בחזקתה בשווי שהוערך אז בכ-3 מיליארדי שקלים (וכיום כבר הרבה יותר). לגבי מתחם קרמניצקי נקבע כי החברה תפנה את המתחם, השיווק יבוצע במכרז משותף וכן את אופן חלוקת התמורות בין העירייה לחברת החשמל.

הזוכה במכרז יחתום עם העירייה וחברת החשמל על חוזה שבמסגרתו הוא ירכוש את זכויות החכירה של חברת החשמל ובנוסף ירכוש מהעירייה את זכויות החכירה המשלימות בהתאם למצב החדש בתכנית, ובסך הכל יוקנו לו זכויות חכירה ביחס למלוא זכויות הבניה והשימושים בהתאם לתכנית החדשה, לתקופת חכירה שתסתיים בשנת 2108. יצויין כי לא ניתן לגשת למכרז רק לחלק מהבניינים אלא לשטח כולו.

"שוק הנדל"ן למשרדים נמצא במצב של רוויה"

שמאי המקרקעין אריה קמיל, ממשרד קמיל-טרשנסקי-רפאל, אשר ערך עבור " מרכז הנדל"ן " אומדן ראשוני של שווי הזכויות, אומר כי "לפי המכרז מדובר בחטיבות קרקע שמיועדות בסך הכל לבניית כ-25,000 מ"ר מגורים וכ-60,000 מ"ר תעסוקה ומסחר, סמוך לצירים מרכזיים כמו רחוב יגאל אלון המאופיין במשרדים ושדרות ההשכלה המאופיינות במגורים.  באזור מבוקש זה, שווי מ"ר קרקע למגורים עומד על כ-20,000 שקלים בממוצע, כלומר למעלה מ-500 מיליון שקל שווי קרקע למגורים על-פי נתוני המכרז.

"לעומת זאת, שוק הנדל"ן לתעסוקה ומשרדים נמצא במצב של רוויה ותוצאות המכרזים האחרונים בשכונת יד אליהו ובמתחם שדה דב מעידות על ירידה ברמות המחירים בפערים של עשרות אחוזים למול הערכות השווי המוקדמות של עיריית תל אביב ורשות מקרקעי ישראל. ייתכן וכוח המשיכה של אזור מרכזי, עם נגישות גבוהה לעורקי תחבורה ראשיים, ימתן את מגמת ירידות המחירים, אולם במצב השוק ועד להתאוששותו, תוצאות המכרז יוסיפו ויצביעו לאן פני שוק הנדל"ן לתעסוקה ומשרדים, וזאת לאור שלוש סיבות עיקריות: היצע שטחים גדול, עלויות מימון גבוהות  והאתגרים הביטחוניים והכלכליים".