אפי פיתוח: לב לבייב, "מאז שעזבת הרבה השתנה כאן"

עד 7 בספטמבר 2016 עיניהם של השחקנים בשוק ההון הביטו בסקרנות בנכס הדגל של חברת אפריקה ישראל , הלא הוא קניון אפימול במוסקבה. ואז רכש לב לבייב מחברת אפריקה ישראל , אז עוד בשליטתו, את אחזקותיה בחברת אפי פיתוח, ונראה כי השוק פסק מאותו יום מלהתעניין בחברה ובדוחותיה, אף על פי שהיא עדיין נסחרת בבורסה של לונדון בשווי של כ-180 מיליון דולר (אם כי הסחירות איננה גבוהה). לבייב עצמו, שנמנע מלהגיע לישראל בשל החשדות סביב הברחת יהלומים, מחזיק ב-65% מהחברה. 

בשנתיים וחצי האחרונות קרו בחברה מספר אירועים, אשר שינו לחיוב בצורה משמעותית את מצב החברה.

1. הארוע המשמעותי ביותר בחברת אפי פיתוח, התרחש ב-30.1.2017, אז קיבלה החברה הצעה לרכישה של שניים מתוך שלושה בנייני המשרדים במתחם שנקרא Ozerkovskaya. נכון לדוחות הרבעון השלישי לשנת 2017 מתחם זה הוא המתחם השני בשוויו בחברה – 199 מיליון דולר, עם חוב של 192 מיליון דולר. ההצעה שקיבלה החברה למכירת הבניינים עמדה על כ-135 מיליון דולר. להשלמת התמונה, לפני כחודש קיבלה החברה הצעה למכירת הבניין שנותר במתחם ב-69.5 מיליון דולר. כלומר, אם ניקח בחשבון גם את ההצעה האחרונה, יוצא כי החברה מוכרת את הנכס ב-204.5 מיליון דולר, כלומר מעל השווי בספרים - בחברה שנסחרת ב-24% בלבד על ההון העצמי. יש להבין, כי מהלך זה גם הקטין את המינוף, על כך נרחיב בהמשך.

2. אפימול – הנכס המרכזי של החברה נכנס למשבר בעקבות הסנקציות על רוסיה (בעקבות המלחמה עם אוקראינה) וקריסת הנפט.

מניתוח השינוי בשיעורי התפוסה, ההכנסות וההכנסות משכירות (NOI) בשלוש השנים האחרונות עולה, כי ישנו שיפור משמעותי בביצועי הקניון. בשביל להבין את הפוטנציאל של אפימול יש לראות את המתחולל מסביבו, ובכלל זה בנייה לא מבוטלת של גורדי שחקים (צפו בסרטון). שווי הקניון בספרים עומד על 637 מיליון דולר, כלומר שיעור ההיוון הוא של כ-10% על ה-NOI לשנת 2018. הריבית הנוכחית ברוסיה היא 7.75%, כך ששיעור ההיוון בהחלט עושה שכל.

3. ומה מצבו של החוב? הנתונים מראים כי בשלוש השנים האחרונות החוב נטו רשם ירידה של כ-262 מיליון דולר, 43% מהחוב. זו כמובן ירידה דרמטית ומשמעותית. מכירת הבניין ה-3 במתחם Ozerkovskaya תקטין את המינוף בעוד כ-70 מיליון דולר.

4. אודינבורג – לחברה יש פרויקט ענק לבנייה למגורים בשם אודינבורג, כ-9,000 דירות בפרברי מוסקבה. פרויקט זה צבר תאוצה בשנתיים האחרונות ונמכרו בו עד כה כ-2,300 דירות. החברה מכרה כ-160 דירות ברבעון בממוצע בשנה האחרונה.

5. בנוסף לכל אלה, לחברת אפי פיתוח יש קרקעות במרכז מוסקבה, בשווי בספרים של כ-160 מיליון דולר ומלונות בשווי של כ-66 מיליון דולר. ישנה אפשרות, כי השווי בספרים של נכסים אלו גבוה מהשווי האמיתי, אולם, לא מדובר בקרקעות סטייל רומניה של 2007. אלו הן קרקעות במיקומים מאוד מרכזיים בעיר מוסקבה ובוודאי שוות לא מעט כסף, השאלה היא רק מהו השווי המעשי.

אז מה השורה התחתונה? למרות כל הנאמר לעיל, יש לקחת בחשבון כי נכסי החברה נמצאים ברוסיה, על כל הסיכונים הנלווים לכך, ובעיקרם סיכוני המטבע והממשלה. ויחד עם זאת, חברת אפי פיתוח נסחרת כיום בשיעור של 24% על ההון העצמי. כפי שזה נראה על פני השטח, שוק ההון כבר לקח בחשבון את הסיכונים - ושכח את הסיכויים.

לחדשות נדל"ן, עדכונים יומיומיים, דעות וניתוחים, הורידו את  אפליקציית מרכז הנדל"ן
אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה