בגלל המטלות הציבוריות: הופחתו מיליונים מהיטל שיכון ובינוי ולוינשטיין בתחנה הישנה

תקדים משמעותי לטובת יזמים נקבע בתחילת החודש בוועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה במחוז תל אביב, כאשר הוועדה קיבלה חלקית ערר שהוגש בפרויקט רחב היקף במתחם התחנה המרכזית הישנה בדרום תל אביב, אותו מקדמות  שיכון ובינוי נדל"ן ולוינשטין נכסים, והפחיתה את היטל ההשבחה בכ-5 מיליון שקל. מעבר להשלכה הכספית המיידית, קבעה הוועדה עקרונות מהותיים באשר לאופן חישוב והפחתת מטלות ציבוריות בהיטל השבחה - לרבות הכללת רכיב המע״מ, חישוב לפי רמת גמר מלאה והפחתה משווי ההשבחה עצמו - החלטות המשתלבות במגמה שיפוטית ברורה של צמצום חיובי יתר מצד רשויות מקומיות ומיסוי של התעשרות אמיתית בלבד.

להחלטה המלאה של ועדת הערר

במרכז המחלוקת - מקרקעין בשטח כולל של כ-35 דונם, המהווים חלק ממתחם התחנה המרכזית הישנה בדרום תל אביב, ונכללים בתחום תוכנית "מרחב השומרון", שפורסמה למתן תוקף בתחילת 2020. מדובר בתוכנית רחבת היקף החלה על כ-78  דונם, שמטרתה התחדשות עירונית והפיכת המתחם לאזור מעורב שימושים.

היזמים, שיכון ובינוי  נדל"ן בע"מ ולוינשטיין נכסים בתחנה בע"מ, פנו לוועדה המקומית טרם מימוש זכויות, ובעקבות הפנייה נערכה שומה מטעם הוועדה המקומית, אשר קבעה היטל השבחה בסך של 177,321,149 ש"ח, נכון למועד הקובע, בגין כלל החלקות. מנגד, ביוני 2021 הוגשה שומה נגדית מטעם היזמים, ולפיה היטל ההשבחה עומד על 6,150,000 ש"ח בלבד.

נוכח הפער החריג בין השומות מונה שמאי מכריע , אשר קבע בשומה המכרעת היטל השבחה בסך של כ- 138.5 מיליון שקל. על קביעה זו הוגש הערר, שבמסגרתו התעוררו מחלוקות מהותיות במספר סוגיות עקרוניות, ובהן שאלת אופן ניכוי המטלות הציבוריות, ברמת גמר או ברמת מעטפת, והאם יש לנכות גם את רכיב המע"מ, וכן השאלה האם הפחתת המטלות הציבוריות צריכה להיעשות משווי ההשבחה או מגובה ההיטל עצמו.

בנוסף, בערר שהוגש ביקשו היזמים להפחית את ההיטל, בין היתר בטענה כי זכויות הבנייה במצב הקודם היו זמינות למימוש מיידי, כי נפלה טעות בהיקף הזכויות שנמדדו בתוכנית הישנה, וכי יש להביא בחשבון עלויות עודפות בהקמת חניונים תת-קרקעיים. 

תפנית משמעותית לטובת היזמים 

וועדת הערר דחתה את מרבית הטענות וקבעה כי מדובר בסוגיות שמאיות מובהקות המצויות בליבת שיקול דעתו של השמאי המכריע. הוועדה הדגישה כי אין דרכה להתערב בשומה מכרעת אלא במקרים חריגים של טעות מהותית, וכי במקרה זה לא הוכחה שגיאה המצדיקה סטייה מהשומה.

עם זאת, דווקא בסוגיית המטלות הציבוריות התקבלה תפנית משמעותית לטובת היזמים. ועדת הערר מאמצת את הסכמת הוועדה המקומית וקובעת כי יש לכלול מע"מ בעלות המטלות הציבוריות. נקבע כי הקמת מבני ציבור מהווה עסקה החייבת במע"מ, שאין ליזם אפשרות לקזז בגינה, ומשכך יש להפחית גם רכיב זה מההשבחה, בהתאם לעיקרון שלפיו היטל השבחה נועד למסות התעשרות אמיתית בלבד.

מעבר להשלכה הכספית הישירה בפרויקט זה, קבעה ועדת הערר עיקרון בעל משמעות רחבה לשוק: הפחתת מטלות ציבוריות בהיטל השבחה צריכה לשקף את מה שקונה סביר צופה שיידרש ממנו בפועל, בהתאם לנוהג הרשות המקומית ולרמת הביצוע הנהוגה, ולא לפי הנחות תיאורטיות או מינימליסטיות

בנוסף, ועדת הערר קובעת כי עלות המטלות הציבוריות תופחת משווי המצב החדש (ההשבחה) ולא מסכום היטל ההשבחה. כלומר, נקודת המוצא היא התעשרותו של הנישום, ולא החיסכון של הרשות המקומית. כמו כן יש לחשב את הפחתת המטלות הציבוריות לפי רמת גמר מלאה ולא לפי רמת מעטפת. כתוצאה מכך הופחת היטל ההשבחה שנקבע בשומה המכרעת מסך של כ־138.5 מיליון ש"ח לסכום של כ־133 מיליון ש"ח, כלומר הפחתה של כ־5  מיליון ש"ח.

מעבר להשלכה הכספית הישירה בפרויקט זה, קבעה ועדת הערר עיקרון בעל משמעות רחבה לשוק: הפחתת מטלות ציבוריות בהיטל השבחה צריכה לשקף את מה שקונה סביר צופה שיידרש ממנו בפועל, בהתאם לנוהג הרשות המקומית ולרמת הביצוע הנהוגה, ולא לפי הנחות תיאורטיות או מינימליסטיות. בכך חיזקה הוועדה את התפיסה שלפיה היטל השבחה נועד למסות התעשרות אמיתית בלבד, ולא ליצור חיובי יתר המנותקים מהמציאות הכלכלית של הפרויקט.

החלטה זו מגיעה לאחר הסדר פשרה שאושר בבית המשפט המחוזי בתחילת החודש, שבמסגרתו הוחלט כי מעתה ואילך יונפקו חשבוניות מס גם על הוצאות הפיתוח הנוספות, המאפשרות ליזמים לקזז מע"מ. המגמה ברורה וממחישה איזון מחודש לטובת זכויות היזמים, והקפדה על כך שרשויות לא יגבו סכומי יתר.