מצוקת שכירות בי-ם בעקבות גל ההתחדשות: "המחירים זינקו, 30% מעבר לדוח אפס"

גל מיזמי הפינוי בינוי בירושלים, אשר מתבצע בו-זמנית בעשרות פרויקטים רחבי העיר אשר בכולם הדיירים מתפנים מדירותיהם הוותיקות לדירות שכורות, הביא למחסור בדירות להשכרה בעיר, וכתוצאה מכך לעליית מחירי השכירות. כך חשפה חגית וולף, מנכ"לית קן התורהתחדשות עירונית , במהלך כנס "תוכניות העתיד של ירושלים", שערך מרכז הנדל"ן ביום ד' בבנייני האומה בעיר, במהלך פאנל שעסק בהיקפי ההתחדשות הגדולים המבוצעים כיום בעיר.

לדברי וולף, "למצוא  דירות לשכירות זה מאוד מורכב, ואנחנו יכולים לשלם גם 30 אחוז יותר ממה שהכנסנו לתחשיב במסגרת תקן 21. זה עניין דרמטי שדורש פתרון מערכתי. זה היום החסם העיקרי להתחדשות בעיני".

עו"ד ונוטריון דן הלפרט , מייסד ובעלים הלפרט ושות׳, התייחס גם הוא לנושא מצוקץ השכירות ואמר: "אנחנו מזהים בעיה שתהיה בהמשך לאור ההתחדשות העירונית הנרחבת עם הדירות החלופיות. לאן ילכו כל הדיירים שמתפנים? אין לזה כרגע פתרון. במיוחד בעיר כזו כמו ירושלים שיש בה הרבה התחדשות עירונית צריך לתת פתרון כי לא יהיה דיור חלופי".

עוד התייחס הלפרט לפתרון "קרן פנסיה לבניין" המופעלת בירושלים על מנת להבטיח את התחזוקה שלו ואמר כי זהו "דבר מבורך, מערכות שצריך יהיה לתחזק. השאלה היא מי מנהל את הכסף? מי שצריך לנהל זה מישהו שיודע לנהל קרנות נאמנות ואת הכספים עבור בעלי הדירות". עוד התייחס לסוגיית הדיירים הסרבנים בחברה החרדית ואמר כי "יש אוכלוסיה שלא מכירה בבתי המשפט בירושלים וצריך לתת על זה את הדעת. אותם דיירים סרבנים נצטרך ללכת אתם לבתי דין תורה, והנושא הזה לא ממש מטופל".

נטע נסים, ראש מינהלת ההתחדשות העירונית ירושלים פרשה את תמונת המצב הנוכחית בתחום ההתחדשות בעיר ואמרה כי "יש היום 400 יח"ד שאוכלסו, 4,000 יח"ד בביצוע ו-7,000 נוספות שכבר קיבלו היתר. בנוסף לכך יש לנו כרגע מלאי של 19 אלף יח"ד בתוכניות מאושרות שממתינות להיכנס לתהליך. אני שמחה שיש גידול  בהיתרים ומאמינה שבשנה הבאה המספר עוד יעלה. אנחנו מייצרים לחץ על היזמים להתקדם. בתקופה הזו היה מצופה שיזמים קצת יתמהמהו עם היתרי בניה אבל אנחנו לא מאפשרים להם את זה".

עוד אמרה כי "אנחנו כבר 5 שנים עובדים מאוד קשה מול המגזר החרדי עשינו התאמות והסברה ועשינו מהפיכה בנושא הזה. אין הרבה תב"עות מקודמות, אבל מספר היוזמות פנומנלי. רק בשכונת רמות יש 6,000 יח"ד בתהליכים ראשונים. יש לנו יועצים חברתיים שהכשרנו למגזר החרדי וזה מקצוע חדש באוכלוסייה הזו. הם עושים עבודה נהדרת בגישור על הפערים".

שירה תלמי באבאי, יו"ר הוועדה המחוזית ירושלים, התייחסה להיקפי הבנייה העצומים בעיר ואמרה כי "לפעמים מאשימים אותי שאני עובדת מהר מידי, אבל אני חושבת שהפיתוח של העיר הזו בעיכוב של 20 שנה. לירושלים נגמרו הקרקעות לפיתוח והיה קשה לייצר התחדשות. המדיניות לאורך קווי הרק"ל הצליחה באיזשהו מקום לפצח את זה ולייצר עוד אפשרויות לבניה של העיר על הצירים של הרק"ל. הסעת ההמונים, התעסוקה והמגורים - הדברים האלה נבנים ביחד ונותנים מענה יחד לכל הצרכים של האוכלוסייה.

"זאת עבודה מסובכת , מקצועית ורגישה ולכן חייבים שיהיה תיאום בין כל הגורמים. אפשר לראות היום כבר את הקו הירוק שפועל בנסיעות מבחן ואנחנו מאמינים שהדברים האלה יסתנכרנו. העיר תעבור את התקופה הקשה של השיפוצים והעבודות והיא תהיה במקום נהדר".

אליעזר ראוכברגר, מ"מ ראש עיריית י-ם ויו"ר הוועדה המקומית לתכנון ובניה: "היינו ב-2024 עם 3,057 יח"ד שהוצא להן היתר הריסה והן בביצוע. בשנת 2025 עלינו ל-4,092 יח"ד וזה גידול מרשים. אני חושב שיש יכולת ליזמים לעשות קצת יותר במתחמי הפינוי-בינוי. להגיע ל 7,700 היתרים בשנת 2024 ו-8,500 עד 2025 זה יפה אבל חובת ההוכחה היא של היזמים. בהתחדשות עירונית יש גם סוג של פיקוח נפש, שיש בניינים ללא מיגון בעיקר על רקע האירועים שעברנו בשנתיים האחרונות וסכנת רעידת האדמה מרחפת תמיד".

יחיאל סגל, מנכ"ל ובעלים קבוצת בית ירושלמי BY: "מתוך 4,100 היתרים שעיריית ירושלים הוציאה השנה בהתחדשות עירונית - קבוצת בית ירושלמי עם 27 אחוז עם למעלה מ-1,000 דירות. וביחס לכלל ההיתרים שניתנו נשנה אנחנו עם כ-15 אחוז. יש לנו כמעט 9,000 יח"ד בשלבים שונים. בהחלט שמנו את כל הז'יטונים בירושלים ואנחנו לא מפחדים כי מי שמפחד לא עושה. הסיכון שלנו הוא מחושב כי יש לנו חזון וצריך להבין שיש כאן אירוע הרבה יותר גדול".

לשאלה האם אין הצפת היצע השיב סגל כי "הביקוש ממשיך, אנחנו מוכרים ואפילו מעלים מחירים. התחדשות עירונית ברחבי הארץ זה חידוש בניינים, בירושלים מחדשים עיר שלמה. ירושלים תהיה העיר הכי חכמה בארץ ותהיה היחידה שתוכל למכור את הרעיון הזה".

יעקב סיסו, מייסד ושותף קרן יסודות , התייחס גם הוא לסוגיית ההיצע ואמר: "אני תמיד מודאג כאשר אני מקצה אשראי ודואג לנתח את המלאים והכיוונים אבל חייב לומר שבירושלים אנחנו מרגישים בנוח, רואים פרויקטים מתקדמים ומרוצים מהתהליך. אנחנו רואים מה קורה בתל אביב, יש עצירה של פרויקטים שקיבלו היתרי בניה. יזמים שעבדו כמה שנים לקבל היתר בניה ולא רוצים לממש אותם, כל הדברים הללו מובילים לכך שהפרויקטים לא מתחילים. זה לא קורה בירושלים כי שם לא רואים בעיות של מכירה. יש ביקושים מיהודים בכל העולם שנושאים את עיניהם לירושלים  - יהודים מאירופה וארצות הברית".

עם זאת ציין סיסו כי "אני מזהה בעיה ב'דירות הביניים' ששם יש פחות ביקוש. לדירות היוקרה יש רשימות המתנה. דירות ה-4 חדרים פחות נמכרות".