מאזור מוסכים מפויח לשכונת יוקרה משולבת היי-טק: המהפכה של מונטיפיורי

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

שכונת מונטיפיורי בתל אביב החלה את דרכה כפרדס שרכש השר משה מונטיפיורי במאה ה-19. ברבות השנים נעלם הפרדס והפך לאזור תעשייה מחוספס ומרובה מוסכים. אלא שכעת עוברת השכונה מהפכה נוספת, בדרכה להפוך לאזור מעורב שימושים, של מגדלי משרדים ומגורי יוקרה.

תוכנית האב לשכונה שאושרה ב-2019 מבקשת להפוך את האי המבודד בין נתיבי איילון לדרך בגין למרכז עירוני המשלב מגורים, תעסוקה ומסחר, תוך שמירה על אופייה הייחודי. התוכנית מגדירה את המרחב כמרכז עסקים ראשי (מע"ר) חדש, כאשר בין מטרותיה יצירת סביבה פעילה לאורך כל שעות היום, בנייה מסיבית וגבוהה בדפנות החיצוניות של השכונה לצד שיקום ושימור המרקם הנמוך בלב השכונה ויצירת "שערים" להולכי רגל וחיבור לתחנות רכבת השלום, וקווי המטרו העתידיים. החזון המוצג במסמכי המדיניות הוא להפוך את מונטיפיורי משכונת מוסכים ומלאכה לאזור עירוני מבוקש המשלב את הישן עם החדש.

בעוד שהמגורים באזור מתקדמים בעצלתיים, נראה שסקטור המשרדים פורח. לדברי צחי אגסי, בעל סוכנות הנדל"ן, "770 משרדים תל אביב", המשווקת נדל"ן מניב באזורי המע"ר של תל אביב, "מונטיפיורי מזכירה במידה מסוימת את מה שקורה בניו יורק, באזור המיטפקינג (אזור ששימש בעבר את תעשיית הבשר והפך לשכונת מגורי בוטיק וחיי לילה - דנ"ק). בשוק המשרדים יש את סחורת המגדלים המנוכרת שכולם מכירים, ולעומתה יש וייב פתוח יותר - הווייב של מונטיפיורי.

צחי אגסי, בעל סוכנות הנדל"ן, "770 משרדים תל אביב", המשווקת נדל"ן מניב באזורי המע"ר של תל אביב: "מונטיפיורי מזכירה במידה מסוימת את מה שקורה בניו יורק, באזור המיטפקינג. בשוק המשרדים יש את סחורת המגדלים המנוכרת שכולם מכירים, ולעומתה יש וייב פתוח יותר - הווייב של מונטיפיורי" 

"זה אזור שהיה מוגדר כמחסנים, מבנים ישנים ומוסכים. בשנות התשעים זה היה ה'דארק סייד' של תל אביב. ככל שמערכת הרכבות התפתחה ומיקדה את התנועה והלוגיסטיקה סביב רכבת השלום, האזור התחיל להתפתח. בהייטק מוכנים לשלם יותר בגלל הנגישות. כיום, לחברה קטנה בהייטק מגיעים עובדים מכל קצוות הארץ, ולכן חייבים לשבת ליד רכבת כבדה".

"בהייטק מוכנים לשלם יותר בגלל הנגישות". צחי אגסי (יח"צ)

יש ארבע תחנות רכבת כבדה בתל אביב. למה דווקא מונטיפיורי?
"לעומת  השלום, אזור ההגנה עדיין נתפס כפחות סימפטי. מחלקות משאבי האנוש לא ירצו שהעובדים יסתובבו שם בחופשיות. אזור סבידור מוביל לצפון המע"ר של בגין ולבורסה, ושם יש וייב אחר של משרדים, יותר שוק ההון, נדל"ן ועורכי דין, וייב פחות צעיר. הבורסה לא הצליחה לייצר סביבת פנאי צעירה כפי שתל אביב הצליחה לשמר. והאוניברסיטה היא אוף-לימיט, כמעט אפס דרישה למיקום. נוצרה סיטואציה של ביקושי שיא סביב רכבת השלום, במרחק הליכה מהרכבת, כשהמלאי מוגבל. כל מה שמסביב התחיל להתפתח כדי לענות על הצורך. המשרדים בתפוסה של 99%, והביקוש זלג לשכונת מונטיפיורי כהיצע אלטרנטיבי".

מי מגיע לשם?
"מתחילים לראות שם התפתחות של חברות טכנולוגיה ברמות יוניקורן, כמו אורקה ברחוב תושיה וסאנפלאואר בבן אביגדור, לצד לא מעט חברות ששכרו שטחים עצומים. לאחרונה גם הושכרו בניינים שלמים של 2,500–3,000 מ"ר, ואלו דחפו את הביקושים וגם את המחירים למעלה. היום מחיר למ"ר עומד על 25 אלף שקל כשבתחילת שנות האלפיים עוד ניתן היה  למצוא נכסים באלף שקל למ"ר".

הדמיית יהודית 2 (יער אדריכלים)

לדברי אגסי, ההייטק מושך גם ביקושים למגורים: "בהתחלה בשדרות יהודית, וכעת זה מתפתח דרומה לשונצינו, המסגר ובן אביגדור. כיום יש יותר מ-100 חברות, והשכונה הפכה לאלטרנטיבה למגדלים. זה גם עניין של פאסון: אם יש לך בניין משלך, זו אמירה. זו אווירה אחרת, לא כולם רוצים פנטהאוז, חלק מעדיפים 'בית פרטי' במובן המשרדי".

לדברי אגסי, ההייטק מושך גם ביקושים למגורים: "בהתחלה בשדרות יהודית, וכעת זה מתפתח דרומה לשונצינו, המסגר ובן אביגדור. כיום יש יותר מ-100 חברות, והשכונה הפכה לאלטרנטיבה למגדלים. זה גם עניין של פאסון: אם יש לך בניין משלך, זו אמירה. זו אווירה אחרת, לא כולם רוצים פנטהאוז, חלק מעדיפים 'בית פרטי' במובן המשרדי"

איך ההצלחה שאתה מתאר משתלבת עם עודף ההיצע שאנחנו מכירים במשרדים?
"תקופת הקורונה שלחה את כולם הביתה והעבודה עברה למודל היברידי. עם הזמן חלה חזרה למשרד, מה שיצר ביקושים והגדיל גם את ההיצע. זה פחות קורה במונטיפיורי ובאזורים הנגישים, שבהם המלאי שמותאם להייטק נחטף. בתל אביב כולה מועסקים כיום כ-200 אלף עובדי הייטק, כ-4,000 מהם במונטיפיורי להערכתי.

השטח רוחש תוכניות - ויזמיות גדולות מגיעות  

בינתיים, השטח רוחש תוכניות. במאי השנה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב-יפו נתנה תוקף לתוכנית "יהודית 2" שקידמו בעלי הקרקע והעירייה, במסגרתה בצומת הרחובות דרך מנחם בגין ושדרות יהודית יוקם מגדל בן 19 קומות, שיכלול חזית מסחרית ושטחי תעסוקה עם אפשרות לשילוב מלונאות (עד 25%) ומגורים (עד 20%).

בנוסף, בדצמבר לפני כשנה אושרה להפקדה תוספת קומות למלון עסקים בשכונה, של הילה מגדלי משרדים, כך שיכלול מעל 20 קומות. באותה תקופה אושרה למתן תוקף תוכנית קרסו נדל"ן ל-410 דירות ו-111 אלף מ"ר למשרדים ומסחר בדרום השכונה. על פי התוכנית שאישרה הוועדה המקומית ת"א ברחובות יד חרוצים וריב"ל בעיר, ישומר המבנה ההיסטורי שבו ממוקמים כיום משרדי ומוסך קרסו נדל"ן, ויוקמו 3 מגדלים.

הדמיה של התוכנית במתחם קרסו בשכונת מונטיפיורי (יסקי מור סיוון)

בין היזמים הפועלים בשכונה ניתן למצוא את חברת מידר, שחתמה לאחרונה על עסקת קומבינציה להקמת מגדל בן כ-30 קומות, הכולל כ-65 דירות, מלונאות, ושטחי מסחר ותעסוקה בין הרחובות טברסקי, יצחק שדה ובית אלפא. הפרויקט, שמצריך שינוי תב"ע, מתמודד עם אתגר לא פשוט שכן על פי עדכון תוכנית המתאר המקודם כיום - תא/5500, לא תותר בניה למגורים בדרום השכונה, זאת בעוד שתוכנית המתאר התקפה תא/5000 מאפשרת שימוש של עד 30% מהשטחים הבנויים בדרום השכונה בייעוד מגורים.

בעיריית תל אביב הסבירו כי הוועדה המקומית אימצה את המלצת צוותי התכנון בנושא תיקון תכנית המתאר מיום 15.3.23 כדלקמן: "דרום שכונת מונטיפיורי: מוצע להוסיף שימושי תעסוקה 2, כך שהפעילויות הקיימות, כגון מוסכים, מסגריות, נגריות, בתי דפוס, בתי קירור וייצור מזון יוכלו להמשיך לפעול גם בתכנון החדש. מוצע שלא לאפשר מגורים במרחב זה, כדי לשמור על קיומם של שימושים יחודיים, כולל תעסוקה 2 ופעילויות בילוי. שימושי 'תעסוקה 2' מתייחסים לפעילויות שלא תמיד מתאימות למגורים, כמו מוסכים ותעשיות קלות, שמייצרות לעיתים רעש או זיהום. המטרה היא לאפשר להן להמשיך לפעול, תוך שמירה על תפקוד השכונה והעסקים המקומיים".

זאב גרינברג, סמנכ"ל ושותף בחברת מידר, מסביר מה הביא אותם לשכונה: "אנחנו אוהבים מאוד את האזור הזה. העתיד כאן יהיה יוקרתי. זו חלקת אדמה במיקום אסטרטגי על איילון, עם כניסה ויציאה נוחות, אזור שהעירייה מעוניינת לפתח בו חיי לילה, מקום שאנשים ירצו בו גם למגורים וגם כסביבת עבודה. התוכנית היא שתגיע לשכונה אוכלוסייה רעננה, גם לתעסוקה וגם למגורים.

סמנכ"ל ובעלים שותף בחברת מידר, זאב גרינברג, על רקע הדמיה של הפרויקט במונטיפיורי (אוהד דיין, pitom)

מי הקהל שאתם מכוונים אליו?
"בהיבט של המגורים מדובר באנשים שרוצים דירת יוקרה במגדל, ואת המשרדים אנחנו מייעדים להייטק ולשוק החופשי".

אחד האתגרים: מחסור בשטחים פתוחים 

תוכנית האב לשכונה מחלקת את השכונה למספר מתחמי תכנון עיקריים. המתחם הצפוני ביותר הוא מתחם שפ"ע טל, המיועד לבנייה אינטנסיבית של מגדלים לשימושי תעסוקה, מסחר, מלונאות ועד 25% מגורים. המתחם יכלול חיבור עילי ישיר למרכז עזריאלי ולרכבת השלום.

דרומית לו, ובמרכז התוכנית, ממוקמת השכונה ההיסטורית, בה יישמר המרקם הנמוך, בגובה של עד 5 קומות מעל קומת קרקע. התוכנית שמה דגש על "צלב הרחובות",  שדרות יהודית ורחוב הנציב, כצירים ראשיים עם חזיתות מסחריות וחיי רחוב פעילים.

מתחם שלישי הוא "רצועת הדופן". מדובר במבנים הפונים לדרך בגין ולנתיבי איילון שישמשו כחיץ אקוסטי ומגן לפנים השכונה. בבניינים אלו תותר בנייה של עד 10 קומות, כאשר התעסוקה תופנה כלפי חוץ והמגורים כלפי פנים השכונה. הרביעי הוא הבלוק המיוחד (מתחם הלופטים): מבני תעשייה ומלטשות יהלומים ישנים שיוכלו לעבור הסבה חוקית למגורים וחללי סטודיו (לופטים), תוך שמירה על סביבה המשלבת מגורים ובתי מלאכה.

אחד האתגרים המרכזיים בשכונה הוא המחסור בשטחים פתוחים. כפתרון לכך התוכנית מציעה יצירה של "גינת כיס" בכל בלוק בנוי, והקמת שטחים ציבוריים פתוחים ובנויים במתחם המוסכים לשעבר (מסלאוויטה) שיהווה את "העוגן הציבורי" של השכונה. עוד הוחלט על איסור על חניה עילית ותקן חניה מופחת בשל הקירבה לצירי הסעת המונים.

לכך הצטרף באוקטובר האחרון אישור מתן תוקף  לתכנית לפיתוח שטחים ציבוריים בשכונה. התכנית, שקודמה ביוזמת עיריית תל אביב-יפו ובהתאם להמלצות תכנית האב לשכונה, נועדה לתת מענה לצורכי הציבור הגדלים בשכונה, במקביל לתהליכי הפיתוח וההתחדשות שהיא עוברת, ולפזר שטחים ציבוריים חדשים ברחבי השכונה.

מטרתה המרכזית של התכנית היא לעודד את התחדשות שכונת מונטפיורי על ידי שינוי ייעוד של קרקעות והקצאתן לשטחי ציבור בנויים ושטחי ציבור פתוחים. התכנית חלה על מספר מגרשים ברחבי השכונה, בין היתר ברחובות בית הלל, בן אביגדור, ראם, רבניצקי, שאר ישוב, שונצינו ועוד.