תוספת של 7.5 אלף דירות חדשות וממוגנות: אושרה התוכנית שתחליף את תמ"א 38 באשדוד

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

פרסום ראשון: הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה דרום, בראשות עודד פלוס, החליטה ביום שני האחרון לאשר למתן תוקף את תוכנית ההתחדשות הבניינית באשדוד, שפרטיה נחשפו במרכז הנדל"ן לפני בראשית חודש מרץ. מדובר בתוכנית מפורטת המהווה חלופה עירונית לתמ"א 38, שמכוחה ניתן להוציא היתרי בנייה, והיא מייצרת פוטנציאל תכנוני של כ-7,400 יחידות דיור חדשות וממוגנות בעיר. התוכנית זיהתה כי בעיר קיים פוטנציאל כולל להתחדשות של כ-22,500 יחידות דיור במסגרת התחדשות בניינית. בשלב זה יתאפשר מימוש של עד 7,400 יחידות דיור במסגרת התוכנית המאושרת.

התוכנית מקודמת ביוזמת עיריית אשדוד והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, ונערכה על ידי צוות תכנון בראשות האדריכלית עדי אסיף. מטרתה להעניק מענה תכנוני מקיף וקבוע לעיר עם פקיעתה של תמ"א 38 , תוך התאמת עקרונות ההתחדשות העירונית למאפייניה הייחודיים של אשדוד והבטחת המשך חיזוק, מיגון והתחדשות המבנים הוותיקים בעיר.

התוכנית חלה גם על מבנים שנבנו לאחר שנת 1984 ומאפשרת תוספת ממ"דים גם לדירות שלא נכללו עד כה במסלולי ההתחדשות, דבר המהווה מענה משמעותי במיוחד בתקופה הביטחונית הנוכחית. בנוסף, התוכנית כוללת מנגנוני שלביות, מעקב ובקרה שיבטיחו פיתוח מאוזן לצד שדרוג המרחב הציבורי וכושר הנשיאה של התשתיות העירוניות.

אשדוד (שאטרסטוק)

התוכנית מגדירה שלושה מסלולי התחדשות עיקריים במסלול של היתר בנייה: הריסה ובנייה מחדש, חיזוק ועיבוי, ומסלול מיגון ועיבוי. מסלולים אלו מאפשרים הליך מהיר, ברור ונגיש יותר עבור תושבים ויזמים, תוך קיצור משמעותי של הליכי הרישוי והוצאת ההיתרים. לצד זאת, גובשו הנחיות תכנון ועיצוב עירוני המותאם לאזורים השונים בעיר, במטרה לשמור על איכות המרחב העירוני ולוודא שהתחדשות הבינוי תשתלב במרקם הקיים.

שילוב מסחר ומבני ציבור ברחובות ראשיים

במסגרת התוכנית יינתנו תמריצים נוספים להתחדשות, ויתאפשר שילוב שימושים למסחר ולמוסדות ציבור במתחמים וברחובות ראשיים המתאימים לכך. מהלך זה צפוי לשפר את איכות החיים בשכונות, לחזק את השירותים הקהילתיים ולייצר מרחב עירוני פעיל, נגיש ומעודכן יותר.

במהלך הדיון דחתה הוועדה שורה של התנגדויות שהוגשו על ידי יזמים ודיירים. בין היתר, נדחו טענות בדבר פגיעה בכדאיות הכלכלית של פרויקטים, כאשר הוועדה הבהירה כי "התכנון מוביל" וכי החלטותיה מבוססות על שיקולים אדריכליים וכושר הנשיאה העירוני ולא על הבטחת רווחיות מקסימלית ליזמים. כמו כן, נדחו בקשות להחלת הוראות תמ"א 38 על בקשות תלויות ועומדות, בנימוק שיש לייצר ודאות תכנונית ומדיניות אחידה לכלל העיר. 

באשר לטענות התושבים על פגיעה באיכות החיים, הצללה וצפיפות, קבעה הוועדה כי במרחב אורבני מתחדש אין לפרט זכות קנויה על נוף או אור שמש, וכי האינטרס הציבורי של הצלת חיי אדם באמצעות מיגון וחיזוק גובר על נוחות הפרט. עם זאת, הודגש כי התוכנית אינה כופה ביצוע של פרויקטים ואינה מחליפה את הצורך בהסכמות קנייניות של בעלי הדירות. בשלב הרישוי הפרטני ייבחנו פתרונות אדריכליים לצמצום פגיעות במגרשים ספציפיים, אך בראייה כוללת, התוכנית נתפסת ככלי חיוני לשיפור המרחב הציבורי והבטיחות באשדוד.

במודל חיזוק הוועדה החליטה להגדיל את התוספת האפשרית ליחידת דיור קיימת מ-13 מ"ר לעד 25 מ"ר (כולל הממ"ד). הוועדה החליטה להחיל את הוראות התוכנית במסלול הריסה ובנייה גם על מבנים בני 6 קומות ומעלה.

יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה דרום, עודד פלוס: "אני שמח על אישור התוכנית הבניינית בעיר אשדוד, אשר הינה אחת מהערים המובילות בהתחדשות העירונית הן בתוכניות נקודתיות והן בהיתרי בנייה מכוח תמ"א 38 . התוכנית מאפשרת התחדשות באופן מיידי, ותסייע כפתרון משלים להתחדשות ולהרחבת היצע הדיור בעיר". 

מתכננת מחוז דרום במינהל התכנון, מיכל מריל: "מברכת על אישור התוכנית הבניינית באשדוד, אשר תאפשר לעוד דירות להתחדש ולהתמגן באופן מיידי - דבר הדרוש במיוחד בעת הזו". 

מנהל אגף בכיר תכנון ברשות להתחדשות עירונית, גורי נדלר: "אחרי רעננה, רמלה, יבנה, כפר סבא, לוד, באר שבע, פתח תקווה ונהריה, התוכנית באשדוד היא תוכנית ההתחדשות הבינינית התשיעית שמאושרת במסגרת המאמץ של הרשות להתחדשות לייצר חלופות עירוניות איכותיות לתמא 38. התוכנית תאפשר התחדשות חיזוק ומיגון בהליך יעיל ומהיר תוך התייחסות למאפייני הרובעים השונים ובהתאמה לתשתיות העירוניות".