"אם רשות המסים תנסה לגלגל מס של מאות מלש"ח עלרוכשי 'מחיר מטרה' זה יהיה גול עצמי"

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

פסק דין שניתן לאחרונה בוועדת הערר של בית המשפט המחוזי בחיפה כבר מסומן כאחד המשמעותיים ביותר בתחום מיסוי המקרקעין בשנים האחרונות. במרכזו: שאלה עקרונית על גביית מס רכישה במכרזי " מחיר למשתכן " - ושתי תשובות ברורות מצד בית המשפט, שהתקבלו במלואן לטובת היזמים. עורכי הדין ליאור נוימן וגיא ורטהים ממשרד ש. הורוביץ, ייצגו את חברת אשדר בהליך. בפודקאסט החזית העירונית של מרכז הנדל"ן , השניים מסבירים לנמרוד בוסו, עורך מרכז הנדל"ן, כיצד הצליחו לערער על אחת ההנחות הבסיסיות של מכרזי "מחיר למשתכן" - ומה המשמעות הרחבה של ההכרעה עבור השוק כולו.

לצפייה: 

להאזנה: 

בלב המחלוקת עמדה השאלה האם הזכייה במכרזי " מחיר למשתכן " מהווה רכישת זכות במקרקעין - שמחייבת במס רכישה - או שמדובר במערכת חוזית שונה לחלוטין. לטענת עורכי הדין, שאומצה בפסק הדין, המדינה שולטת כמעט בכל היבט של הפרויקט: החל ממחיר הדירות, דרך המפרט ועד לזהות הרוכשים. "מדובר במשהו אחר", מסביר נוימן. "המדינה שולטת מתחילת הדרך ועד הסוף בכל המרכיבים הרלוונטיים בפרויקט". הם מסבירים כי לא מדובר ב"לקיחת כסף מהמדינה", אלא בהחזרת מס שנגבה שלא כדין. "מה שנלקח זה מאות מיליוני שקלים מהיזמים", אומר נוימן. "המס צריך להיות מס אמת - ומה שלא מגיע למדינה צריך לחזור לנישומים". 

ורטהיים מחדד את ההבדל: "במכרזים רגילים התחרות היא על המחיר הגבוה ביותר לקרקע. כאן המחיר קבוע, והתחרות היא על המחיר הנמוך ביותר לרוכש הסופי" . התוצאה, לדבריהם, היא שהיזם אינו פועל כבעל קרקע, אלא כמעט כקבלן ביצוע. בית המשפט קיבל עמדה זו במלואה וקבע כי היקף המגבלות על היזם שולל ממנו את החופש הכלכלי שמאפיין בעל זכות במקרקעין.

פסק הדין נשען על שתי טענות מרכזיות. הראשונה היא שאין מדובר בזכות חכירה אמיתית - אף שהחוזה מוגדר כחכירה ל-98 שנה, מכלול ההסכמים וההגבלות מרוקן את הזכות מתוכן. השנייה היא שגם אם הייתה חכירה, היא אינה עומדת בתנאי החוק, שכן בפועל ליזם אין שליטה אמיתית על משך ההחזקה, שנדרש להיות מעל 25 שנה לצורך חיוב במס. "צריך להסתכל על כלל מערכת ההסכמים", מדגיש ורטהיים. "המגבלות כל כך מהותיות - שהן מאיינות את זכות החכירה".

אחד ההיבטים המפתיעים בפרשה הוא העובדה שעשרות חברות נדל"ן שילמו את המס לאורך שנים - מבלי לערער. לדברי ורטהים, הסיבה נעוצה במבנה החוזים: "הכותרת הייתה חוזה חכירה ל-98 שנה, ולכן כולם התייחסו לזה כעסקת נדל"ן רגילה ושילמו מס רכישה ". רק לאחר שעורכי דין ורואי חשבון זיהו את הלקונה, החלה התארגנות להגשת בקשות לתיקון שומות - ובהמשך עררים. ההליך הוביל לריכוז עשרות תיקים תחת "תיק מוביל" אחד של אשדר - מטעמי יעילות.

המשמעות הכלכלית של פסק הדין רחבה: עשרות חברות עם מאות פרויקטים ברחבי הארץ עשויות להיות זכאיות להחזרי מס. "מדובר בכמה עשרות רבות של חברות ובכמה מאות שומות", מציין נוימן . עם זאת, לא כל היזמים ייהנו מההחזר. חלקם נפסלו בשל התיישנות, שכן החוק מאפשר תיקון שומה רק בתוך ארבע שנים.

המדינה צפויה לערער על פסק הדין לבית המשפט העליון. "אנחנו מניחים שהיא תממש את ההארכה ותגיש ערעור", אומר ורטהים, אך מוסיף כי "מדובר בפסק דין מאוד מפורט ומנומק, ויש לנו סיבה לאופטימיות". במקביל, עלו חששות כי רשות המסים תנסה לגלגל את המס לרוכשי הדירות - אך עורכי הדין סבורים שמדובר בתרחיש לא סביר: "זה פשוט לא נכון משפטית... סוג של גול עצמי", אומר נוימן. 

מעבר להשפעה הישירה, פסק הדין עשוי לשנות את הדרך שבה המדינה מנסחת מכרזים בעתיד ואף להשפיע על תחומים נוספים במיסוי מקרקעין. נוימן מזכיר כי חלק מהכסף ממילא יחזור למדינה דרך מס הכנסה: "המדינה תיקח גם תשלום של מס הכנסה על הרווח הזה" . במקביל, סוגיות נוספות - כמו מיסוי הוצאות פיתוח והיטל השבחה בקבוצות רכישה - כבר ממתינות להכרעות בבתי המשפט, והן עשויות להמשיך לעצב את התחום בשנים הקרובות.

פסק הדין בעניין אשדר לא רק פותח פתח להחזרי מס משמעותיים, אלא גם מציף שאלה עקרונית: עד כמה ניתן להחיל כללי מיסוי מסורתיים על מודלים חדשים של שיווק קרקעות. אם העליון יאשר את ההכרעה - מדובר בתקדים שישפיע על כל שוק הדיור המוזל בישראל. אם לא - הקרב המשפטי רק בתחילתו. כך או כך, ברור כבר עכשיו: זהו אחד המקרים הנדירים שבהם פרשנות משפטית הצליחה להזיז מאות מיליוני שקלים - ולערער תפיסה שהייתה מקובלת שנים.