הדיירים דרשו לבטל הליך כינוס לאחר שפרויקט תמ"א הפך לפינוי-בינוי. כך הכריע ביהמ"ש

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

בית המשפט המחוזי מרכז הכריע בשבוע שעבר בסוגייה ייחודית למדי: דייריו הוותיקים של מתחם בדרום תל אביב שבו קודם פרויקט תמ"א 38 שנקלע לחדלות פירעון, ביקשו לבטל את הליך כינוס הנכסים בפרויקט, זאת לאחר שעיריית תל אביב שינתה את מדיניותה התכנונית במגרש, וקבעה כי יש לקדם במקום פרויקט פינוי-בינוי. לשיטת הדיירים, זכויות הבנייה מכח פרויקט התמ"א שלהמשך קידומו מונו הכונסים – פגו, וזכויות הבנייה החדשות שייכות לדיירי הבניין.

השופטת חנה קיציס דחתה בקשה זו. בעקבות ההחלטה, כונסי הנכסים יפעלו לפרסום מכרז יזמים לצורך קבלת הצעות לביצוע פרוייקט פינוי-בינוי במתחם.

לקריאת ההחלטה במלואה

המדובר במתחם בן מספר בניינים, ברחוב מעפילי אגוז 15 עד 23 בדרום-מזרח תל אביב. במתחם זה 54 דירות ותיקות. בשנת 2011 התקשר המתחם עם חברת "עדי יעדים" בהסכם לקידומו של פרויקט התחדשות במתווה תמ"א 38 /1 (עיבוי וחיזוק) אשר במסגרתו אמורים היו להיבנות במתחם 28 דירות חדשות. החברה התקשרה עם קרן להב שלוש שותפות מוגבלת ו-ע.ג. ביכורים בע"מ בהסכם מימון במסגרתו שיעבדה את כלל זכויות הבניה בפרויקט, אשר רוכזו ב"חלקה 57" בה קיים בפועל מחסן, אך כלל זכויות הבנייה העתידיות הוצמדו לה.

ברבות השנים, נקלע הפרויקט לקשיים והחברה הפכה חדלת פירעון. לצורך המשך קידום הפרויקט מונו במהלך 2024 ככונסי נכסים עורכי הדין אלון קזיוף ויעקב אמסטר. ואולם, עם השינוי התכנוני שאושר במקום, דרשו בעלי הדירות הוותיקות בפרויקט לקבל את זכויות הבנייה במקרקעין בחזרה לידיהם.

מתוך ההחלטה: "בהגדרת הממכר נקבע כי הדיירים מוכרים לחברה גם כל זכות עתידית מכוח תכנית עתידית שתחול על החלקה. את זכויותיה בממכר שיעבדה החברה לטובת הנושה המובטחת. הדיירים מצדם הסכימו במסגרת ההסכם כי החברה תהיה רשאית לרישום בחלקה החדשה שתיווצר הערת אזהרה לטובת הגורם המממן... נוכח האמור, אני מתקשה לקבל טענת הדיירים כי כיום אין לנושה המובטחת זכויות כלשהן

"עמדת מוסדות התכנון בעיריית תל אביב היא שיש להשלים את הפרויקט בדרך של ' פינוי בינוי ' ולא בדרך של תמ"א 38 - חיזוק הבניין קיים", כתבה קיציס בפסק הדין והוסיפה כי "נוכח עמדה זו מבקשים הדיירים לקבוע כי אין תוחלת להליך הכינוס. לשיטתם זכויות הבנייה מכוח תמ"א 38 פגו ואילו זכויות הבנייה החדשות מכוח תכנית הליך פינוי בינוי שייכות לבעלי הדירות בלבד... הדיירים מדגישים כי אין לנושה המובטחת זכות לבצע פרויקט חליפי שאינו פרויקט התמ"א וגם אין לה חלק בזכויות הבנייה מכוח הליך פינוי בינוי".

ואולם בית המשפט דחה את עמדת הדיירים וקבע כי "בהגדרת הממכר נקבע כי הדיירים מוכרים לחברה (עדי יעדים, נ"ב) גם כל זכות עתידית מכוח תכנית עתידית שתחול על החלקה. את זכויותיה בממכר שיעבדה החברה לטובת הנושה המובטחת. הדיירים מצדם הסכימו במסגרת ההסכם כי החברה תהיה רשאית לרישום בחלקה החדשה שתיווצר הערת אזהרה לטובת הגורם המממן...

"נוכח האמור, אני מתקשה לקבל טענת הדיירים כי כיום אין לנושה המובטחת זכויות כלשהן בחלקה 57 וכי השעבוד התרוקן מכל תוכן. בעניין זה סבורים הדיירים כי המשכנתא נרשמה רק על הזכויות מכוח תמ"א 38 ולא על זכויות אחרות ועל כן השעבוד כיום מתייחס לכל היותר למחסן הבנוי בחלקה. איני נדרשת להאריך בעניין זה שכן הדיירים הגישו תביעה להורות על בטלות המשכנתא והיא מתבררת בהליך נפרד. מכל מקום לא ניתן לקבל את עמדת הדיירים בשלב זה שאין תוחלת להליך הכינוס".

לצד החלטה זו דחתה השופטת קיציס שתי בקשות נוספות של הדיירים לביטול הכינוס מטעמים נוספים, שנדחו על ידה. בעקבות ההחלטה, כונסי הנכסים יפעלו כאמור לפרסום מכרז יזמים, לצורך ביצוע פרוייקט פינוי-בינוי במתחם.

עו"ד דן הלפרט , בעלי הלפרט ושות׳ פירמת ‏עורכי דין ונוטריון, התייחס להחלטה וציין כי "החלטה זו מצטרפת לשורה של החלטות מהשנה החולפת, במסגרתן הגבילו בתי המשפט את כוחם של הדיירים הוותיקים במיזמי התחדשות שנקלעו לכינוס נכסים. גם כאן מבהירה השופטת כי על אף שלעמדת הדיירים הוותיקים יש משקל, בהיותם בעלי הקרקע, הרי שזכויותיהם אינן עולות על אלה של נושי הפרויקט, ובהם בראש ובראשונה, הגופים המממנים.

"על בעלי דירות במיזמי התחדשות שהסתבכו להבין כי לא ניתן להשיב את הגלגל לאחור, והפרויקט אינו יכול 'להתחיל מאפס', שכן מיזמים אלה כבר צברו חובות של מיליוני שקלים, ותפקיד כונסי הנכסים הוא לנסות ולמזער את הפסדי הנושים. מקרים מצערים מסוג זה ממחישים את חשיבות הייעוץ והליווי המשפטי בשלביו ההתחלתיים של הפרויקט, במטרה להביא לבחירה מושכלת ביזם בעל נסיון ויכולת, וגם כמובן בשלב הכנת מסמכי העסקה. עורך הדין חייב להקפיד על ניסוח חכם ויצירתי של הוראות ההסכם באופן שיצפה גם מצבי ביש ויאפשרו לחלץ את בעלי הדירות תוך מיזעור הסיכונים וזאת אנו עושים בעמידה נחושה על ערבויות חזקות".