הבורסה משיקה מדד חדש - והנדל״ן במרכז: אילו חברות צפויות להרוויח מהמהלך?

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

ביום שישי הקרוב, תשיק הבורסה בתל אביב את מדד ת״א-35 משקל שווה, גרסה חדשה למדד הדגל של השוק המקומי. המדד יכלול את אותן 35 מניות שנכללות בת״א-35 הרגיל, אך במקום משקל לפי שווי שוק, כל מניה תקבל משקל דומה של כ-2.85%. וכך, המדד החדש יוריד את משקלן של עשר המניות הגדולות מכ-60% בת״א-35, לכ-28.5% בלבד במדד החדש. עבור הנדל"ניות, המדד החדש מבשר את ההיפך, מסך של כ-7.2%, הנדל"ניות יהיו במשקל של 14.8%, כלומר החשיפה לנדל"ן תוכפל. מבט על תתי סקטורים מראים כי הנדל״ן המניב בישראל יעלה מ-6.7% ל-12.1%, ואילו תת־ענף הבנייה יעלה מ-0.5% ל-2.7%.

בשנים האחרונות, הפכו מדדי שווי שוק לריכוזיים מאוד, גם בעולם וגם בישראל. בארה״ב זו התלות בענקיות הטכנולוגיה ובת"א זו התלות בבנקים, בחלק ממניות הביטוח, במניות השבבים, בביטחוניות ובדואליות הגדולות. משקיע שקונה ת״א-35 מתוך מחשבה שהוא מחזיק את 35 החברות הגדולות בישראל, מגלה בפועל שחלק גדול מהתשואה שלו נקבע על ידי מספר קטן יחסית של מניות. מדד משקל שווה נועד לשבור את המבנה הזה, אך מבלי להוציא את המניות הגדולות מהמדד.

אפשר לשאול האם מדובר במוצר נחוץ, או בעוד וריאציה מדדית על מוצר שכבר קיים? למשקיע הישראלי, הפרטי והמוסדי, כבר יש ת״א-35, ת״א-125, ת״א-125 משקל שווה, מדדי בנקים, ביטוח, נדל״ן, אנרגיה וטכנולוגיה. מי שרוצה חשיפה רחבה לשוק המקומי יכול לבחור בת״א-125. מי שרוצה להפחית ריכוזיות יכול להסתכל על ת״א-125 משקל שווה. מי שרוצה נדל״ן יכול ללכת ישירות לת״א-נדל״ן או לת״א נדל״ן-35. וכך, השקת ת״א-35 משקל שווה נותנת מענה למי שמעוניין במסגרת של 35 החברות הגדולות והסחירות ריכוזיות של מדד הדגל, אך ללא הריכוזיות שהתלוותה לו עד כה.

הבורסה לניירות ערך בתל אביב (יניב מוזורובסקי, ויקימדיה)

הצורך הזה מקבל משנה תוקף כשמשווים את ת״א-125 לת״א-35, היות ולמרות ההבדל בפיזור, עדיין רוב המשקל מגיע ממניות ת״א-35, ולכן גם לרוב שני המדדים מתנהגים דומה למדי. במוצרים סחירים, כאשר שתי חשיפות דומות מדי, הנטייה היא לבחור במוצר הנזיל יותר. וכך, השקתו של ת״א-35 משקל שווה מקבלת הצדקה נוספת.

ועדיין, לאחר ההסתייגויות, בשלושת השנים האחרונות עלה מדד ת״א-35 בכ-152%, בעוד שסימולציה סטטית של אותן 35 מניות במשקל שווה מצביעה על תשואה משוערת של כ-295%. הפער אינו מוכיח שהמדד החדש עדיף, אבל הוא כן מראה מה קורה כאשר מניות שהיו במשקל נמוך במדד הרגיל מזנקות ומקבלות במשקל שווה כוח מלא.

סימולציות ומבחני ביצועים ניתן לעשות, כידוע, רק רטרואקטיבית, ובמקרה הזה, בטח בהשוואה ארוכת טווח, ההשוואה עלולה להטעות היות ות״א-35 עבר כמה עדכוני הרכב: מניות כמו קמטק, פתאל, שופרסל, דמרי, כלל ביטוח, מנורה, נאוויטס, מגדל ונקסט ויז׳ן נוספו למדד בשלבים שונים, בעוד שמניות כמו אלוני חץ, אשטרום , שיכון ובינוי , אלקטרה, איירפורט סיטי , אנרג׳יקס, החברה לישראל ואנרג׳יאן נגרעו ממנו. לכן סימולציה לשלוש שנים על בסיס ההרכב הנוכחי בלבד עלולה לייצר הטיית שרידות, ואינה תחליף לבק־טסט דינמי שמחשב את המדד לפי ההרכב שהיה בפועל בכל מועד.

ועדיין, לאחר ההסתייגויות, בשלושת השנים האחרונות עלה מדד ת״א-35 בכ-152%, בעוד שסימולציה סטטית של אותן 35 מניות במשקל שווה מצביעה על תשואה משוערת של כ-295%. הפער אינו מוכיח שהמדד החדש עדיף, אבל הוא כן מראה מה קורה כאשר מניות שהיו במשקל נמוך במדד הרגיל מזנקות ומקבלות במשקל שווה כוח מלא.

הנדל״ניות מקבלות בוסט: החשיפה מוכפלת - אבל זה לא מבטיח תשואה

גם כאן הנדל״ניות מדגימות את השינוי. בשלוש השנים האחרונות, לפי אותו חישוב סטטי, שש הנדל״ניות המרכזיות תרמו יחד כ-7.6% לתשואת מדד ת״א-35, אך בסימולציית המשקל השווה תרמו כ-15.7%. ביג, שעלתה בתקופה הזאת בכ-143%, תורמת בסימולציה רק כ-2.3% במדד הרגיל לעומת כ-4.1% במשקל שווה. דמרי, שעלתה בכ-114%, הייתה תורמת פחות מ-0.5% במדד הרגיל, אך כ-32% במשקל שווה, וכן הלאה. לכן המשמעות עבור הנדל״ניות אינה רק שהענף מקבל יותר מקום במדד, אלא שחברות שנבלעו עד היום בתוך ת״א-35 יכולות להפוך לגורם שמשפיע באמת על תשואת מדד הדגל.

חישוב פשוט יותר, מתחילת 2026 ועד ל-4 למאי, מראה שת״א-35 הרגיל עלה בכ-21.9%, בעוד שגרסת משקל שווה הייתה מגיעה לכ-21.5%. כלומר, לפחות בפרק הזמן הזה (שבו גם הסימולציה מדויקת יותר), המשקל השווה היה בפיגור קל, היות והמדד החדש יוביל כאשר העליות מתרחשות בשכבה רחבה יותר של מניות, ויתקשה כאשר ההובלה נשארת אצל המניות הכבדות במדד.

בשורה התחתונה, עבור המשקיעים, ת״א-35 משקל שווה משנה את מוקדי הסיכון והתשואה. עבור הנדל״ניות, זו יכולה להיות שכבת חשיפה חדשה למשקיעים שלא בהכרח התכוונו לקנות מדד נדל״ן

גם במקרה הזה, הפער מומחש יפה בעזרת הנדל״ניות. שש הנדל״ניות המרכזיות - אמות, ביג, דמרי, מבנה, מליסרון ועזריאלי - שקלו יחד כ-7.3% במדד הרגיל, אך במשקל שווה היו מקבלות יחד כ־17.1%. כלומר, כמעט פי 2.5 יותר חשיפה לנדל״ן. אלא שמתחילת השנה הקבוצה הזו לא הייתה אחידה: עזריאלי עלתה בכ-31.5%, דמרי בכ-9.1% ומליסרון בכ-4.5%, בעוד ביג ירדה קלות, מבנה ירדה בכ-9.2% ואמות בכ-17.7%. לכן התרומה הכוללת של שש הנדל״ניות לתשואת המדד הייתה דומה ואף מעט נמוכה יותר בסימולציית המשקל השווה: כ-0.5% לעומת כ-0.6% במדד הרגיל. הסיבה היא שהעולה הראשית, עזריאלי, קיבלה משקל גבוה יותר במדד הרגיל ואילו  אמות ומבנה, שירדו משמעותית, קיבלו במדד המשקל השווה משקל גבוה בהרבה.

בשורה התחתונה, עבור המשקיעים, ת״א-35 משקל שווה משנה את מוקדי הסיכון והתשואה. עבור הנדל״ניות, זו יכולה להיות שכבת חשיפה חדשה למשקיעים שלא בהכרח התכוונו לקנות מדד נדל״ן.

השאלה הגדולה היא מה יקרה אחרי ההשקה: האם המדד יישאר עוד מוצר מדדי על המדף, או שקרנות מחקות ומוצרי סל יזרימו אליו כסף אמיתי. עבור עזריאלי, ביג ומליסרון זו עשויה להיות תוספת למעמד שכבר קיים, אבל עבור דמרי, מגה אור וחברות נדל״ן אחרות שנמצאות סביב מדד הדגל, המשמעות עשויה להיות גדולה יותר. ככל שהמדד החדש יזכה לאימוץ, הנדל״ניות שנכללות במדד ת"א-35 ייהנו מנראות גבוהה יותר, ביקוש פאסיבי מוגבר ומשקל גבוה משמעותית במדד הדגל.