לוקחים סיכון? הבנקים שילשו בתוך 3 שנים את היקפי האשראי לבנייה למגורים

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

בתוך שלוש שנים, מ-2022 עד 2025, הוכפל פי שלושה היקף האשראי שהעמידו הבנקים הגדולים לצורך ליווי פרויקטים של נדל"ן למגורים פי שלושה, כאשר בשנת 2025 לבדה זינק היקף המימון שהעמידו הבנקים הגדולים עבור מטרה זו ב-40% לעומת 2024, לרמה של 69 מיליארדי שקלים. זאת לעומת 23 מיליארדי שקלים בלבד של אשראי שהוקצה לייעוד זה ב-2022. כך עולה מהסקירה השנתית של מערכת הבנקאות בישראל לשנת 2025, שהציג הבוקר (ב') המפקח על הבנקים דני חחיאשוילי במהלך מסיבת עיתונאים.

"האשראי המאזני (חובות) לענף הבינוי והנדל"ן בחמש הקבוצות הבנקאיות הגדולות צמח בכ-14 אחוזים בשנת 2025 והסתכם בכ-366 מיליארד ש"ח - זאת בהמשך למגמת הצמיחה באשראי לענף ובאשראי לדיור בשנים האחרונות", נכתב בסקירה. "הצמיחה באשראי לענף הבינוי והנדל"ן בשנת 2025 נרשמה על רקע סביבת הריבית הגבוהה יחסית ששררה גם בשנת 2025 והתייקרות בעלויות הבנייה".

עוד נאמר כי "הצמיחה באשראי המאזני לענף הבינוי והנדל"ן בשנת 2025 מוסברת בעיקר בעלייה חדה (בכ-40 אחוזים( באשראי הכספי למימון פרויקטים לליווי בנייה למגורים שנרשמה על רקע הגידול בצורכי המימון של היזמים, בין היתר עקב ההאטה במספר העסקות לרכישת דירות חדשות ומבצעי עידוד רכישת דירות, שבמקרים מסוימים כוללים דחייה משמעותית בתשלומים". גם במימון נדל"ן מניב נרשמה ב-2025 עלייה של כ-11 אחוזים, ובמימון קרקעות עלייה של כ-6 אחוזים.

"עלייה מסוימת בסיכון האשראי לענף"

כידוע, עלייה חדה זו בהיקפי האשראי לתחום המגורים נעשית במציאות מאתגרת מאד עבור הענף, שב-2025 חווה דווקא ירידה בהיקפי המכירות, וירידת מחירים של כאחוז. במסגרת הסקירה נכתב כי הצמיחה במתן אשראי לסקטור זה "לוותה בעלייה מסוימת בסיכון האשראי לענף - זאת על רקע ירידה בביקוש לדירות חדשות בשנת 2025, עלייה במלאי הדירות החדשות הלא-מכורות שרשם רמת שיא ושחיקה מסוימת במדדי סיכון אשראי עיקריים".

לנוכח התפתחויות אלה, נכתב "הפיקוח על הבנקים ממשיך לעקוב באופן הדוק אחר ההתפתחויות באשראי לענף, מבצע ניטור שוטף של הסיכונים המתפתחים בענף בהתאם לתחומי הפעילות השונים, ודורש מהבנקים לקיים ניהול סיכונים מוקפד של האשראי בענף בהתאם לפרקטיקות מקובלות ונאותות".

אחת ההשלכות של הירידה המתוארת ברווחיות הפרויקטים אשר מתוארת בסקירה, היא ירידה משמעותית ב"כושר הספיגה" של פרויקטים לבנייה למגורים – כלומר יכולתו של הפרויקט לספוג שינויים לרעה מבלי שתיפגע יכולתו להשיב את חובותיו למלווים. על פי נתוני הבנק, חלה ירידה במדד זה מכ-70 אחוז בסוף 2024, לכ-58 אחוזים בסוף 2025 "אם כי יחס זה עודנו מצביע על שולי ביטחון רחבים באופן יחסי. מגמה זו משתקפת גם בשיעור האשראי שניתן לפרויקטים שלגביהם כושר הספיגה נמוך מ-40 אחוזים. שיעור זה עלה מכ-22 אחוזים בסוף 2024 לכ-33 אחוזים בסוף 2025".

גידול של 200% בשנתיים באשראי החוץ בנקאי לנדל"ן

לצד האשראי שהעניקו חמש הקבוצות הבנקאיות הגדולות באופן ישיר ליזמי נדל"ן, מעניין לא פחות הוא היקף האשראי שמוקצה על ידי הבנקים לגופים חוץ-בנקאיים שעיקר פעילותם הוא מימון נדל"ן. גם גזרה זו שילשה את היקפי פעילותה – אך עשתה זאת בתוך שנתיים בלבד. בעוד שבסוף 2023 עמד היקף זה על 5.3 מיליארד שקלים, בסוף 2025 כבר הגיע ל-15.2 מיליארד שקלים.

מלבד הגידול האבסולוטי, מדובר גם בעלייה בנתח השוק של מימון הנדל"ן מתוך כלל פעילות שוק האשראי החוץ בנקאי, מנתח של כ-13.7% בסוף 2023 ועד לנתח של 23.7% בסוף 2025.

נתון מעניין נוסף העיד על קיטון בהיקפי השימוש במבצעי 20/80 בשל הגבלות בנק ישראל. זאת כאשר בסוף חודש מרץ 2025 עמד שיעורן של הדירות שנמכרו בפריסת תשלומים לא לינארית בפרויקטים המלווים על ידי הבנקים הגדולים על 31%, ועד סוף השנה, 9 חודשים מאוחר יותר, ירד שיעורן ל-28%.