רכבת מתחת, שכונה תוססת בעירוב שימושים מעל - כך ייראו מתחמי הדיפו של המטרו

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

אישור תמ"א 70 א' - תכנון חדשני בראשון לציון

בתחילת חודש מאי, המדינה אישרה באופן עקרוני (בכפוף להפקדת תיקונים אחרונים) את תמ"א 70 א' - מדובר בתוכנית מתאר ארצית מפורטת המאפשרת בנייה רוויה מעל ולצד מתחם הדיפו של המטרו באזור מחלף ראשונים בראשון לציון, מהלך זה מסמל פריצת דרך תכנונית חסרת תקדים.

תכנון פורץ דרך ועבודה על תכניות במקביל

ליבת התכנית היא קירוי חלקי של מתחם הדיפו והקמת "קרקע מלאכותית" מעליו, שעליה ייבנה רובע עירוני פעיל הכולל מגורים, תעסוקה, מסחר ושירותים ציבוריים.  לא עוד בזבוז קרקע, אלא ניצול חכם ורב-שכבתי שמייצר עיר מעל עיר. "זו הפעם הראשונה שהמדינה אישרה ארבע תוכניות גדולות במקביל: תוכנית המטרו (תת”ל 101 א’), תוכנית תמ"א 70, התיקון לתמ"מ לאנ”מ האירוס ותוכנית תמ"א 70 א'. זה דבר שלא קרה כאן מעולם", אומר עומר גור, סמנכ"ל שיווק ומכירות בחברת א.ב מוראנו.

• בישראל, תכנון מתבצע בדרך כלל בצורה טורית – תוכנית מתבססת על תוכנית אחרת, כאשר כל אחת בנפרד אורכת שנים.
• הפעם, המדינה הצליחה לעבוד אחרת, הרבה יותר יעיל, מהיר ובזכות זה התכנון נשאר רלוונטי.
• מה שהיה אמור לקחת עשרים שנה, מתבצע כיום תוך חמש שנים.

דיפו ראשונים: המתחם הראשון מתוך ארבעה

זהו אחד מארבעה מתחמי דיפו שייבנו ברחבי גוש דן עבור מערכת המטרו. המתחמים יוקמו באזור ראשון לציון - מחלף ראשונים, דיפו מסובים - צמוד לפארק אריאל שרון, דיפו סגולה -באזור פתח תקווה והדיפו הצפוני בגבול רעננה-כפר סבא. דיפו ראשונים הוא הראשון מבין הארבעה שעבר את כל שלבי האישור ויוצא לביצוע. כמי שמלווה את התהליך מקרוב, גור מסביר על משמעותו.

"בדרך כלל," הוא מציין, "הגופים שמקדמים תוכניות מפורטות כאלה הם גופי תכנון מקומיים או מחוזיים. הפעם, בשל האתגר מנהל התכנון (המועצה הארצית לתכנון ובניה) לקח את המושכות יחד עם חברת נת"ע , זאת משום שיש כאן תוכנית בעלת חשיבות לאומית, וזה מתבטא בתוצאה."

מתחם דיפו הוא למעשה שטח המיועד לעגינה של רכבות, הוא חיוני לתפעול ולתחזוקה של קווי המטרו. הדיפו הוא אחד המרכיבים הקריטיים בכל מערכת מטרו, זהו הלב התפעולי שמאפשר תחזוקה שוטפת, אמינות ובטיחות ברמה הגבוהה ביותר. בשל הצרכים התפעוליים, הוא תופס שטח נרחב במיוחד, כ-300 דונם בממוצע, ונבנה בדרך על פני הקרקע בשיקוע משמעותי ביחס למפלס הרחוב . "עד כה, הקרקע הזו פשוט תפסה מקום מבלי לשרת מטרה נוספת. עכשיו המדינה הצליחה באמצעות תכנון רב רובדי לייצר מעליו שכונה בעירוב שימושים וניצלה בצורה מיטבית את משאב הקרקע," מסביר גור.

מדובר בניצול תלת מימדי וכפול של קרקע. תשתית שהייתה משמשת אך ורק לחניית רכבות הופכת לבסיס לשכונה שלמה. המדינה משקיעה מיליארד וחצי שקל בהקמת הדיפו ובקירוי שלו, ועל השטח הזה מתוכננים לבנות מגדלים ולמעשה, שכונה שלמה. "עד היום זה נעשה בישראל רק במקום אחד, בדיפו 25 בירושלים, שעליו הוקמו משרדי ממשלה," אומר גור. כדי להמחיש את סדר הגודל, הוא משווה זאת למגרש בנייה רגיל. " מגרש שבונים עליו מגדל הוא בדרך כלל שניים עד שלושה דונם. כאן תיבנה שכונה שלמה בשטח של מאה דונם."

הדמיית מתחם דיפו ראשונים. קרדיט א.ב מוראנו

בניית יחידות דיור במתחם דיפו ראשונים

במתחם דיפו ראשונים מתוכננת הקמה של כ-2,600 יחידות דיור ו-300 יחידות נוספות לדיור מוגן, לצד שטחי תעסוקה ומסחר נרחבים, פארק שכונתי, ומבני ציבור.

"יש כאן הזדמנות לראות איך זה ייראה בפועל, עוד לפני שזה מתרחש בשלושת המתחמים האחרים. מה שמתרחש כאן צפוי לשמש כמודל לאתרים האחרים, בקצב דומה" אומר סמנכ”ל א.ב. מוראנו נדל”ן.

הבחנה בין סוגי קרקעות באזור מתחמי הדיפו

חשוב להבחין בין שני סוגי קרקע הקיימים באזור מתחמי הדיפו:

• קרקע בתוך הדיפו: קרקע זו שייכת למדינה ותהיה מופקעת מבעליה לצורך הקמת פרויקט המטרו, לאחר מכן ככל והמדינה תחליט לקרות חלקים מהדיפו ולבנות מעל הקירוי אז המגרשים ימכרו ליזמים במסגרת מכרזים וזאת על מנת לממן את עלות הקירוי.
• קרקעות פרטיות לצד הדיפו (עוטף הדיפו): קרקעות אלו ממוקמות בסמוך ולצד לדיפו, מה שנקרא עוטף הדיפו, והן משתתפות בתוכנית מפורטת במסגרת הליך של איחוד וחלוקה. תהליך זה כולל איחוד וחלוקה מחדש של זכויות בנייה בין בעלי הקרקעות.

לדבריו, ישנן אנשים רבים שרוכשים קרקעות הנמצאות בתוך שטח הדיפו ומאמינים שיוקצו להם זכויות בנייה. "חשוב לדעת," הוא מסביר, "שהקרקעות הללו צפויות להיות מופקעות לטובת הקמת מערכת המטרו. הקרקעות של א.ב. מוראנו ממוקמות בעוטף הדיפו, סמוך לשטח אך מחוצה לו, ולכן הן חלק מתהליך המעניק זכויות בנייה עצימות" הוא מוסיף.

הדמיית מתחם דיפו ראשונים. קרדיט א.ב מוראנו

חברת א.ב מורנו מחזיקה בכ-50 דונם בעוטף דיפו ראשונים, סמוך למחלף ראשונים. לפי גור, החברה מחזיקה ב-26 אחוז מהזכויות הסחירות במתחם א' (מתחם איחוד וחלוקה), והוקצו לנו במגרש מגורים כ-450 יחידות דיור, המגרש כולל מגדלים בני 25 קומות לצד בנייה מרקמית נמוכה יותר. "אנחנו החברה שמחזיקה בכמות הקרקע והזכויות הגדולים ביותר במתחם, החברה צפויה להיות הסנונית הראשונה שתצא לבנייה בפועל.

מעבר לתכנון עצמו, גור מציין גם את התשתיות שסביב האזור. "הנגישות התחבורתית היא אחת הסיבות המרכזיות לעליית ערך הנדל"ן. פרויקט המטרו הוא לא רק פתרון תחבורתי - הוא מנוע צמיחה לאומי שיאפשר להקים שכונות חדשות, כך נראית מדיניות אחראית שמחברת בין תחבורה, דיור וכלכלה. במקביל באזור זה צפויה להיפתח בשנה הבאה תחנת ראשונים של רכבת ישראל שנמצאת במרחק הליכה, היא תאפשר חיבור לירושלים בתוך כ-35 דקות, למודיעין בכ-20 דקות ולכל תחנות תל אביב ברבע שעה. מי שיגור שם בעתיד יוכל לשקול לוותר על רכב אחד במשפחה" הוא אומר.

בנוסף לתחנת הרכבת הסמוכה, מתוכננות באזור גם תחנות מטרונית (הקו הכחול) של השפלה. מדובר בפרויקט שמנוהל על ידי חברת נתיבי איילון, בהשקעה של כ-2.9 מיליארד שקל. כמו כן, קו המטרו עצמו צפוי להיכנס לפעילות סביב שנת 2035. "בעוד כמה שנים, האזור הזה יהפוך לאחד הצמתים המחוברים ביותר בגוש דן. זו לא רק תוכנית, אלא מציאות שנרקמת בפועל," אומר גור.

הדמיית מתחם דיפו ראשונים. קרדיט א.ב מוראנו

במקביל, א.ב. מוראנו רכשה כ-20 דונם נוספים על גבול רעננה וכפר סבא, סמוך לדיפו הצפוני של המטרו. "גם הקרקע הזו מאושרת ברמה המתארית בהתאם לתמ"א 70, לפיתוח עירוני,  ואנחנו מאמינים שהתהליך המפורט של מתחם זה יהיה דומה לזה שעבר במתחם ראשונים" אומר גור.

עם אישור התוכנית ותחילת ההקמה של תמ"א 70 א' במתחם ראשונים, נראה כי שלושת מתחמי הדיפו הנוספים צפויים לנוע לאותו כיוון בשנים הקרובות. אחת ההצלחות הגדולות היא לאו דווקא הפרויקט עצמו, אלא מה שהוא מלמד אותנו על תכנון. הפעם, המדינה בחרה לפעול בדרך שונה – לתכנן במקביל ולא שלב אחרי שלב. בזכות גישה זו, תוכניות שלרוב לוקח שנים רבות לאשר, אושרו בזמן יחסית קצר. אם גישה זו תהפוך למודל, ייתכן שפרויקטים לאומיים אדירים אחרים, שנתקלו בעיכובים של שנים בתכנון טורי, ייראו אחרת בעתיד.

לפרטים >>