"הוותמ"ל נכשל. אולי שיווקו יותר דירות אבל המחירים לא ירדו, וצריך לשאול למה"

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

בפרק חדש של פודקאסט "החזית העירונית" מבית מרכז הנדל"ן התארח ראש עיריית כפר סבא, רפי סער, לשיחה עם עורך מרכז הנדל"ן נמרוד בוסו. בין הנושאים שעלו: האיזון בין פיתוח העיר לשמירה על איכות החיים, ההתנגדות לתוכנית הענק במתחם "בן יהודה צפון" המקודמת על ידי הוותמ"ל, מדיניות ההתחדשות העירונית שכוללת את חידושה של שכונת יוספטל וחשיבות הדירות בקטנות בעיר.

לצפייה: 

להאזנה: 

השיחה נפתחה בהתייחסות לכך שכפר סבא דורגה שוב במקום הראשון במדד איכות החיים של הלמ"ס. סער הסביר כי מבחינתו מדובר בתוצאה של מדיניות ארוכת שנים ולא בהישג חד-פעמי. "כפר סבא זה סוג של קסם. קודם כל היא עיר עם אופי. דבר שני יש לה מערכת חינוך מצוינת שהרבה מאוד אנשים עוברים לכפר סבא בזכותה. היא עיר שמספקת לך את כל סל השירותים האפשרי". 

אלא שלצד איכות החיים, סער נדרש גם לשאלה שמלווה את העיר כבר שנים - האם היא בונה מספיק. לדבריו, כפר סבא אינה מתחרה בערים אחרות במספר הדירות שנבנות מדי שנה, אלא שמה דגש על קצב פיתוח המתאים לתשתיות ולמרקם העירוני. "אנחנו בונים בקצב הגיוני וסביר. אנחנו לא בתחרות עם אף אחד בנושאי בנייה. אנחנו מאוד מאוד מדויקים בבנייה, בעיקר בגלל שיש אחריות כלפי העיר הוותיקה", אמר. "אני ממש שומר בהקפדה על האיכות ועל הדיוק לעיר. אני לא רוצה שכפר סבא תחרב ותהפוך לעיר פחות ידידותית". 

עם זאת, סער הדגיש כי העיר אינה עוצרת את הפיתוח. לדבריו, קריית הצעירים, לצד מתחמי התחדשות עירונית ותוכניות נוספות, צפויים להביא להגדלה משמעותית של היצע הדיור בשנים הקרובות. "קריית הצעירים תספק לשנים הקרובות התחלות בנייה משמעותיות. יש לנו תוכניות של כיסופים ואלי כהן ומתחמי תפוז ותקומה וששת הימים", אמר.

אחת הסוגיות המרכזיות שעלו הייתה המחסור בדיור לצעירים. סער טען כי דווקא בתחום הזה העיר עושה לדבריו את המהלך הגדול ביותר בתולדותיה. "במשך שנה וחצי שווקו 1,800 יחידות דיור לצעירים במחיר מטרה, ויש בקנה עוד 1,400 יחידות דיור. יש שם 750 יחידות דיור להשכרה לטווח ארוך. ההיקף של הפרויקטים לזוגות צעירים לא היה בכפר סבא מעולם". 

לדבריו, המדיניות העירונית כוללת גם הגדלת היצע הדירות הקטנות בפרויקטים החדשים. "היום אני מחייב את הקבלנים לא רק לעמוד בחובה לבניית דירות קטנות (של 20%), אלא גם לבנות דירות של שניים ושלושה חדרים בהיקפים משמעותיים יותר, כדי לאפשר תנועתיות בתוך העיר עצמה". בהמשך התייחס סער לעימות המתוקשר סביב תוכנית צפון בן יהודה, הכוללת אלפי יחידות דיור. הוא הבהיר כי אינו מתנגד לעצם הבנייה, אלא לקידום תוכנית בהיקף כזה ללא פתרונות תחבורה ותשתיות."אני לא מתנגד לזה כי בא לי להתנגד. אני חושב שמדינת ישראל לא לוקחת בחשבון שעל מנת לקדם שכונה שיש בה עשרות אלפי דירות, היא צריכה לתת לי באופן ממשי את הפתרון התחבורתי הרלוונטי ולא לתכנן את זה מעל הראש של ראש העיר".

סער אף מתח ביקורת על התנהלות מוסדות התכנון. "צריך שיתוף פעולה בין השלטון המרכזי לשלטון המקומי... צריך להקשיב לראשי רשויות. אותי בחרו כדי ליישם מדיניות". לדבריו, "אני אומר בכל מקום שהוועדה המחוזית היא ועדה מיותרת. צריך לבטל אותה. אין צורך שיהיה לי איזה משגיח כשרות, איזה אח גדול למערכת". 

גם בדיון על הוותמ"ל בחר סער בקו מורכב. מצד אחד הכיר בכך שהגוף הצליח לקצר הליכי תכנון, אך מצד שני טען כי הוא לא פתר את בעיית מחירי הדיור. "בוא נראה מה קרה בשנים מאז שהוקם הוותמ"ל. יש דברים טובים שקרו, זה באמת קיצור תהליכים. אבל מחירי הדיור מאז שהוקם הוותמ"ל ועד לרגע זה לא ירדו". לשאלה האם הוא תומך בהארכת תוקף פעילות הוועדה שנדונה בכנסת בזמן הראיון (ומאז כבר אושרה הארכת פעילותה בשנה) השיב סער: "הוותמ"ל נכשל. אולי שיווקו יותר דירות, אבל המחירים לא ירדו וצריך לשאול למה".

לדבריו, שורש הבעיה נמצא דווקא במחירי הקרקע. "בקשר לקרקעות המדינה, צריך לעשות חשבון כלכלי אמיתי ולחתוך את מחיר הקרקע. קרקע לזוג צעיר באזורי הביקוש חייבת להיות בסכום מסוים שהוא הגיוני". 

סער התייחס גם לתוכנית ההתחדשות של רחוב ויצמן, הרחוב הראשי והוותיק של כפר סבא, ואמר כי העירייה מבקשת לחדש אותו מבלי לאבד את אופיו. לדבריו, הרחוב יעבור מתיחת פנים שתכלול מקטעי מדרחוב, שדרוג המרחב הציבורי ושילוב התחדשות עירונית לצד שימור מבנים היסטוריים. "רחוב ויצמן עובר מתיחת פנים אחרי תהליך תכנון משמעותי. אנחנו הולכים לחדש אותו, לרענן אותו ולהפוך מקטעים ממנו לסוג של מדרחוב. חלק מהבניינים והמבנים הישנים יעברו שימור, חלק מהמתחמים הולכים להריסה ובנייה". 

בהמשך השיחה התייחס סער גם לירידת מחירי הדיור ולהשפעתה על פרויקטי ההתחדשות העירונית. לדבריו, העליות החדות שנרשמו בשנים האחרונות לא היו בנות קיימא. "אני חושב שהייתה פה בועת נדל"ן מטורפת. המחירים הגיעו ב-2022 וב-2023 לשיאים שהם לא הגיוניים. אולי זו איזו התפכחות ובאמת חזרה לאיזו מציאות הגיונית שכולם צריכים לנשום ולהגיד 'אוקיי. בועת הנדל"ן הזאת צריכה לרדת ולהגיע לרמה סבירה, אולי להתייצב'". עוד הוסיף כי אם יהיה צורך, העירייה תהיה מוכנה לשקול התאמות בתוכניות כדי לשמור על כדאיות כלכלית. "אם צריך להוסיף עוד מספר יחידות דיור קטנות אין לי בעיה".