סמי מצלאוי: "לא רק יצאתי פראייר, אלא גם פגעתי בחברה שלי"

בימים האחרונים חגג היזם סמי מצלאווי, בעל השליטה בחברת מצלאווי, את הדירה האלף שהוא בונה במסגרת התחדשות עירונית ענקית בקרית אונו. מצלאווי, מוותיקי התחום בישראל, הסביר בפודקאסט "מגדל בבל" כמה מתסכלת היתה הדרך.

"את הפרויקט בקרית אונו גלגלנו כמעט 15 שנה. בזמן שנכנסתי לשם בניתי עוד 1,200 דירות בחוץ, וחשבתי שהמדינה תיקח אותנו ותעטוף אותנו כך שנוכל לצאת לדרך במהירות, שנסיים בניין ראשון תוך שנתיים-שלוש. אבל זה לא הלך והרווחיות נשחקת. צריך להבין שברגע שאתה מפנה דיירים הקופה מתחילה לרשום – לשלם שכירויות, ריביות, עובדים שאתה לא מנצל במאה אחוז, הציוד שאתה לא משתמש בו. בסופו של דבר אתה נוגס בחלק גדול מהרווחים ואתה אפילו לא מאוזן".

- וכך אתה ממתין ומבזבז את השנים הכי יפות של הנדל"ן בישראל.

"בדיוק. הייתי עם צבר חתימות של מעל 10,000 יחידות של פינוי בינוי , ולכן לא רכשתי קרקעות ולא עשיתי פרויקטים חדשים. והעוד מעט הזה נמשך מעל עשר שנים. כעת אני מתחיל בבת ים פינוי בינוי - 1,078 יח"ד במקום 240 יח"ד ישנות - והתחלתי את זה ב-2006, כשב-2008 הגשתי תוכניות לאישור. והנה אני מחכה להיתר בנייה רק כעת".

- יצאת פראייר.

"נכון. לא רק יצאתי פראייר, אלא פגעתי בחברה שלי. הפסדתי המון כספים ועשיתי דברים שלא הייתי עושה בדיעבד, אם הייתי יודע שזה יעלה לי כל כך הרבה כספים ומשאבים מעבר לתוכניות. שילמתי עשרות מיליוני שקלים על ריביות לחינם, בגלל שהפרויקטים לא אושרו לפי הצפי שלנו".

[quote]

- היום אתה בן 71. למרות כל הניסיון, המשכת לסמוך על המדינה?

"אני עדיין מאמין ויודע שמה שיש לנו היום בקרקע של מדינת ישראל הם דברים שחייבים להעיף ולהחליף. המדינה חייבת להתעשת ולדחוף קדימה את הפינוי בינוי, בגלל שיקולי הביטחון ובגלל שיקולים חברתיים, ושיפסיקו לחשוב שהקבלנים עושים רק עסק. הנושא הזה לא רק משנה את הבנייה, אלא הוא משנה את החיים של האנשים. הוא משנה את החיים של ילדים שגדלים בשכונות הללו, שגדלים בפחד שלא יעליבו אותם ושהם נחותים. תראה את הילדים שגרים בבתים הישנים ותראה שגם רמת הלימודים שלהם נמוכה יותר. המשפחות שעוברות פינוי בינוי משנות את אורח החיים שלהם, ואני אומר לך שתוחלת החיים שלהם עולה ב-20 שנה לפחות".

- אז מה בכל זאת עוצר את זה? כל שנה אנחנו שומעים שאוטוטו מגיעה הפריצה.

"הרשויות המקומיות לא נותנת לך גיבוי נכון. הצעתי מזמן להקים ועדת תכנון שתהיה רק לפינוי בינוי, שהיא תקדם הכל. אז הקימו את הרשות להתחדשות עירונית ואנחנו עדיין עסוקים בלחכות שהיא תעשה משהו. אני כבר צועק שנים, וביקשתי משרים, מחברי כנסת, מראשי ועדות, שיאשרו לכל פרויקט תוספת של 10%-20%, אחרי ההיתכנות הכלכלית של היזם, שאותן הקבלן יבנה רק במחיר עלות. ככה גם נוכל למכור דירות ב-65% ממחיר הדירות שנבנות באותן שכונות".

- יש לך עצה ליזמים על איזה פרויקט כדאי ללכת?

"תסתכל על ת"א ורמת גן. קבלנים שהלכו להתחדשות עושים רק תמ"א 38 – רווח מהיר וקצר. אם היית לוקח את השכונות הללו שנגעו שם נקודה ופה נקודה, והיית מתכנן את זה נכון לעוד 50 שנה, תכנון של 20-30 בניינים ביחד, יכולת להשאיר 50% מהשטח ריק לשימוש הציבור. לכן צודק ראש עיריית ר"ג (כרמל שאמה) שעוצר את התמ"א. איך יעשו עכשיו פינוי בינוי ברמת גן, כשתקעו פה בניין ושם בניין? אם היו עושים תמ"א 38 בתוך השכונה שלי בקרית אונו, לא הייתי יכול לעשות פינוי בינוי, לבנות את אחת השכונות היפות בישראל.

" קבלנים צעירים יעדיפו את התמ"א. נוגע - נוסע. אבל העתיד של הקבלנים, של מדינת ישראל ושל התושבים, זה ללכת לפינוי בינוי. לפנות את כל הבניינים. יש לפחות 35-40 אלף יח"ד שצריך למחוק באזור המרכז ולהקים יח"ד חדשות, ואפשר לעשות את זה תוך 20 שנה. רק צריך תקנות, שאפשר יהיה להוציא היתרים בזמן מהיר. היום עד שאתה מגיע לקבל אישור מהעירייה שהיא מסכימה שתגיש תוכניות, זה כבר לוקח שנה".

- ובדיעבד אתה יודע שעדיף היה לו היית בונה מגדל בת"א או בר"ג.

"כל העולם אומר לי את זה. 'היית אחת החברות המוצלחות ביותר, בשביל מה נכנסת לדבר הזה?' בגלל אידאולוגיה לעזור לאנשים, זו היתה השאיפה שלי, וכן, גם בשביל להרוויח כסף".

- הקטע של להרוויח היה יותר קשה.

"בפרויקט בקרית אונו, בשלב ראשון היה 518 דירות. בדוח הכלכלי של הפרויקט הראשון בשנת 2001 היה לנו צפי לרווח של 58 מיליון שקל. סיימנו עם אפס רווח, על אף שמחירי הדירות בשוק עלו ב-40%. למה? כי לקח לי 10-11 שנים לבנות את הבניינים הללו".

- סיימנו עם לקח מדכא. אם החלוץ סיים באפס רווחיות, אז כדאי לברוח.

"הראשון תמיד עובר את כל המכות עד שהכל מתאזן. היום כשהעיריות יודעות מה הן רוצות, זה הדבר הנכון ביותר וזה יכול לקצר את הזמן. ובכל מקרה, לפגוש דיירים זה עושה הרבה יותר מכסף. בשכונות הללו אני פוגש ילדים, ומדי שבוע היו פונים אלי ילדים ושואלים 'דוד, מתי תבנה לנו את הבית'. הם אמרו לי שהם לא יכולים להזמין חברים הביתה, כי אין להם מקום. הרסתי את הבניין האחרון בקרית אונו, ושניתי את הפרצוף ואת ההרגשה של כל האנשים שם".

לחדשות נדל"ן, עדכונים יומיומיים, דעות וניתוחים, הורידו את  אפליקציית מרכז הנדל"ן
אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה