הפתרון היצירתי של ר"ג: ההקלות בוטלו - היטלי ההשבחה בגינן עדיין כאן

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

שנה וחצי חלפו מאז בוטל כמעט לגמרי מנגנון ההקלות, ומסתבר כי לפחות בעיריית רמת גן – מתקשים להסתדר בלעדיהן, ובעיקר בלי היטלי ההשבחה שהיתה הרשות גורפת לכיסה בכל פעם שאישרה הקלה במהלך הליך הרישוי. בחודש ינואר השנה נכנסה לתוקף תוכנית מתאר חדשה תחת הכותרת "תוכנית לעיגון הקלות", ובמסגרתה החילה את "מדיניות ההקלות" שבה נקטה לכאורה בתקופה שאלה עוד היו קיימות - על כלל שכונותיה הוותיקות של העיר. המשמעות מבחינת מוכרי הדירות הוותיקות בעיר היא תשלום של מאות אלפי שקלים של היטלי השבחה .

כידוע, מוסד ההקלות שהיה במשך שנים רבות חלק בלתי נפרד מהליך הרישוי, בוטל כמעט לגמרי. על פי החוק לביטול ההקלות שאושר בסוף 2021, החל מה-1 בינואר 2025 בוטלה האפשרות לקבל הקלה במסגרת הליך הוצאת ההיתר, וניתן לבנות אך ורק מתוקף תוכנית מאושרת ללא תוספות ושינויים.

נזכיר כי הקלה היא תוספת או שינוי של זכויות הבנייה אשר אינה מופיעה בתוכנית המאושרת. ההקלה הידועה ביותר היתה הקלת "שבס-כחלון" במסגרתה ניתן היה לקבל עד 30% תוספת יחידות דיור מעבר למאושר בתוכנית, אך הקלות נוספות ניתנו באופן קבוע גם בסוגיות דוגמת קווי בניין, גובה הבניה וכדומה. ביטול ההקלות נעשה לאחר שנמצא כי הליך זה אחראי במידה רבה לסחבת הנוראית שאפיינה את הליך הרישוי, שכן כל בקשה להקלה הביאה להליך התנגדויות ממושך, ולעיכוב שעשוי היה להגיע עד למספר שנים בהוצאת ההיתר.

ואולם עבור הרשויות המקומיות, הניבו ההקלות היטלי השבחה . מקור הכנסה זה אמור היה להיעלם עם היעלמותן של ההקלות, אולם בעיריית רמת גן נמצא כאמור פתרון לנושא, ומחזירה את תשלום היטלי ההשבחה עבור ההקלות – גם כשאין כל הקלה.

לפני כחודש נדהם מוכר דירה ותיקה באזור שיכון ותיקים בעיר לגלות בשומת היטל ההשבחה שנשלחה אליו מהעירייה, כי חויב במאות אלפי שקלים של היטל השבחה , זאת בין היתר בהתבסס על תוכנית רג/מק/340/ג/100 – תוכנית לעיגון הקלות, שאישרה הוועדה המקומית ואשר נכנסה לתוקף לפני כחצי שנה. על פי דברי ההסבר לתוכנית, היא נועדה לקבוע "הוראות בינוי לייעודי מגורים בהתאם למדיניות ההקלות שהיתה נהוגה בוועדה המקומית והרשות המקומית".

מעיון בשומה שהגיעה לידי " מרכז הנדל"ן " עולה כי מתוך סך של כ-355 אלף ש"ח היטל, כ-152 אלף ש"ח יוחסו לתוכנית עיגון ההקלות. אותן "הקלות" שמעולם לא התבקשו על ידי בעל הנכס, כוללות בין היתר הגדלה של שטח המגורים, מתן אפשרות להגביה את גובה הקומה ואת גובה קומת הגג, תוספת של קומות מרתף ועוד.

" השבחה תיאורטית שמבוססת על זכויות ערטיאליות"

תוכנית זו של עיריית רמת גן קיבלה תוקף שלושה חודשים לאחר פסק דין "לויתן" שניתן על ידי בית המשפט העליון, שאמור היה להפחית מנטל תשלומי היטלי ההשבחה שנדרשים בעלי דירות בבניינים המיועדים להתחדשות עירונית לשלם. ביולי הפך פסק הדין לחלוט, עם דחיית בקשת עיריית תל אביב לדיון נוסף. החשש כעת בקרב העוסקים בתחום, הוא כי רשויות נוספות יצטרפו אליה במציאת מגוון פתרונות יצירתיים לצורך המשך גביית היטלים.

לדברי שמאי המקרקעין דני טרשנסקי ממשרד קמיל-טרשנסקי-רפאל, "בדומה לתוכנית הרובעים בתל אביב, גם כאן מדובר בהשבחה תיאורטית המבוססת על זכויות בנייה עתידיות והקלות תכנוניות ערטילאיות, שאין כל ודאות אם ומתי יתממשו. להערכתי, נראה יותר ויותר רשויות מקומיות שמוציאות דרישות לתשלום היטלי השבחה בסכומים גדולים על בסיס תוכניות מסוג זה.

"לכן, המלצתי לבעלי הדירות המתכננים מכירת נכסים היא לשים לב לדרישות התשלום הצפויות. כל בעל דירה שמממש את זכויותיו ייטיב ויבדוק טרם חתימת חוזה מכירת הדירה האם צפוי חיוב בהיטל השבחה וישקול את צעדיו בהתאם. לאחר קבלת דרישת תשלום המושפעת מהקלות מכוח תוכניות עירוניות, יש לבחון את החיוב בהתאם לקריטריונים שמאיים".

לטענת עו"ד אריאל קמנקוביץ ממשרד קמנקוביץ-זלמנוביץ, המתמחה בדיני תכנון ובנייה, השומות הראשונות ברמת גן מצביעות על מהלך בעל השלכות כלל-ארציות: "כל עיר שתבחר לעגן זכויות להתחדשות עירונית במסגרת תוכנית עירונית עלולה ליצור מצב שבו בעלי דירות ישנות יחויבו בהיטל השבחה , למרות שלא הוגשה בקשה להיתר בנייה ולא קיימת כל תוכנית קונקרטית להתחדשות עירונית בבניין".

 עוד לדבריו, "כמי שטיפל בתיק הראשון של רובע 3 בתל אביב בתחילת 2019, ומאז מנהל מאבקים משפטים רבים נגד גביית היטלי השבחה שלא בצדק על-ידי עיריית תל אביב, כאשר לאחרונה בית המשפט העליון סתם את הגולל על גישה פסולה זו של עיריית תל אביב, אין לי ספק שלפנינו מאבק קשה נוסף מול הרצון הפסול של הרשויות המקומיות לגבות היטלי השבחה במקרים שבהם אין לכך הצדקה. הטלת היטל השבחה במקום של זכויות שקיימות רק על הנייר, אבל לא מתומחרות על ידי קונים בעת עסקת מכר, מהווה הטלת מס שאינו מס אמת, וזאת אין לאפשר".

עיריית ר"ג: "מטרת התוכנית לשפר את התכנון עבור מבקשי ההיתר"

מעיריית רמת גן נמסר בתגובה: "הניסיון להציג את תכנית ההקלות שנוצרה לטובת ולרווחת הציבור כתכנית שמטרתה לפצות את העירייה הוא מנותק והזוי, ומעיד על מי שטוען כך שהוא לא קרא את התכנית או התעמק בפרטיה. העירייה גובה היטל השבחה בהתאם להוראות החוק והדין, ו'מכר' הוא מימוש בגינו העירייה חייבת לגבות את ההיטל.

"התכנית שאושרה היא תכנית שהחליפה את הליך פרסום ההקלות בבקשות להיתר ומטרתה לשפר את התכנון עבור מבקשי ההיתר. כאמור העירייה מחויבת בגביית היטל ההשבחה ואיננה רשאית לפטור מתשלום זה. לא מדובר במהלך חריג, שכן רשויות נוספות נהגו בדיוק באותו אופן".