20 סנטימטר בתקרה, מיליונים על הגג: כך תכנון מערכות המבנה משפיע על כלכלת הפרויקט

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

יש החלטות בפרויקט שקל לזהות את המחיר שלהן מראש, ויש כאלה שהעלות שלהן מתבררת רק כשהן כבר יקרות לתיקון. מערכות המבנה שייכות לא פעם לקבוצה השנייה. תוואי צנרת שלא תואם את הקונסטרוקציה, מערכת מיזוג שמחייבת הנמכת תקרה עמוקה מהנדרש או גג שלא תוכנן לניצול אנרגטי יכולים להיראות בשלבי התכנון כמו פרטים טכניים. בשטח, הם כבר מתורגמים לכסף, לזמן ולאיכות המוצר שהיזם מוסר בסוף הדרך.

זו הסיבה שמיזוג אוויר, חימום מים, ייצור חשמל ואגירת אנרגיה כבר אינם נושאים שנכון להשאיר לסוף התכנון. הבחירות שנעשות לגביהם משפיעות על האדריכלות, על הביצוע ועל תחזוקת הנכס, ובנדל"ן מניב הן עשויות להשפיע גם על התשואה שהוא מייצר. ככל שמערכת נוגעת ביותר חלקים של הבניין, כך גדל היתרון בקבלת ההחלטה לגביה בשלב שבו עדיין אפשר לשנות תוכנית ולא קיר שכבר נבנה.

בתדיראן פוגשים את הסוגיה מכמה זוויות: דני וקנין, מנכ"ל תדיראן מוצרי צריכה, עוסק במערכות המיזוג וחימום המים, ציון אטיאס, מנהל חטיבת תדיראן XPERT, נמצא בנקודת המפגש שבין תוכניות היועצים לביצוע בשטח, ואלעד מלכה, מנכ"ל תדיראן סולאר, עוסק באופן שבו סולאר ואגירה נכנסים גם לחישוב הכלכלי של הנכס.

כשהמיזוג נכנס לתכנון

בפרויקט מעורב שימושים, אותו בניין עשוי לכלול דירות, מסחר ולעיתים גם מלונאות, אך לכל אחד מהחלקים האלה שעות פעילות, עומסים וצרכים שונים. מכאן שגם פתרון המיזוג אינו בהכרח אחיד.

"תדיראן משווקת מגוון רחב של מערכות, ממזגנים ביתיים ועד מערכות VRF, צ'ילרים ויחידות פנקויל, ולכן יכולה לספק מענה גם בפרויקטים המשלבים מגורים לצד מסחר ולעיתים גם מלונאות, כשלכל חלק בבניין נדרש פתרון שונה", אומר וקנין.

תדיראן מייצרת מערכות VRF . קרדיט: באדיבות תדיראן

אלא שהבחירה במערכת היא רק ההתחלה. מיקום היחידות, הפירים, תוואי הצנרת, מסתורי הכביסה והשטחים הטכניים צריכים להתחבר לתכנון הכולל של המבנה. גם רמת המעורבות משתנה מפרויקט לפרויקט. לדברי וקנין, יש יזמים שמבקשים את המערכות בלבד, ואחרים נעזרים בניסיון המקצועי של החברה גם בבחירת הקבלן המבצע ובפיקוח על הביצוע.

"מבחינתנו, המבחן אינו מסתיים באספקת הציוד ובהתקנה, אלא גם בליווי ובשירות לאורך התהליך ולאחריו", אומר וקנין. "כך למשל, בהתקנות של מערכות מיני VRF ו-VRF, מחלקת ההנדסה XPERT של תדיראן מלווה את המתקין בשלבי ההתקנה, ובסיומה נכנס גם מערך השירות של תדיראן כדי לוודא שכל הבדיקות המקדימות בוצעו כנדרש לפני הפעלה איכותית של המערכת. הליווי הזה מסייע להסיר מהיזם דאגות לאורך הדרך ולתרום לשביעות הרצון של הדיירים".

לצד המיזוג, תחום נוסף שנכנס לתכנון בנייני מגורים הוא חימום המים. על רקע התקנות המגבילות התקנת דודי חשמל בבניינים גבוהים, אחד הפתרונות הוא משאבת חום. גם כאן, המיקום והתשתיות הנדרשות הופכים את בחירת המערכת לחלק מתכנון המבנה ולא רק להחלטת רכש.

הטעות הזולה ביותר היא זו שמגלים על התוכנית

כאן נכנסת לתמונה חטיבת תדיראן XPERT, בניהולו של ציון אטיאס. הצוות, הכולל שישה מהנדסים ושני מנהלים טכניים, בוחן את תוכניות היועצים, המפרט וכתב הכמויות עוד לפני תחילת הבנייה.

"אם אני רואה את התוכניות להתקנת המערכות לפני שמתחילים לבנות את הפרויקט, אני יודע לדייק אותן מראש", אומר אטיאס.

אחת הדוגמאות שלו מתחילה במידה טכנית קטנה יחסית. יחידת מיזוג בגובה של כ-20 סנטימטר יכולה לאפשר הנמכת תקרה של כ-30 סנטימטר במקום 50. על הנייר מדובר בנתון הנדסי. בדירה המוגמרת הוא יכול להתבטא בעוד כ-20 סנטימטר של גובה בחלל.

"ברוב המקרים ההתאמה הזו חוסכת ליזם כסף בצורה ישירה", אומר אטיאס. "די בכך שאנו מאפשרים התקנת יחידות מיזוג בגובה 20 סנטימטר בלבד, שזקוקות להנמכת תקרה של 30 ס"מ במקום 50 ס"מ, כדי שהדירות יימכרו עם תקרות גבוהות ומרווחות יותר".

במקרים אחרים, הערך של התכנון המוקדם נמצא דווקא בהוצאה שלא נוצרה. אטיאס מתאר תוכנית שבה תוואי הצנרת עובר במקום שבו נמצא קיר בטון. כשהפער מתגלה בשלב התכנון, אפשר להזיז את התוואי. אחרי שהקיר כבר נבנה, הפתרון עלול לדרוש חציבה, שינוי תכנון ועבודה נוספת.

מימין לשמאל, ציון אטיאס, מנהל חטיבת תדיראן XPERT, דני וקנין, מנכ"ל תדיראן מוצרי צריכה, ואלעד מלכה, מנכ"ל תדיראן סולאר. קרדיט: באדיבות תדיראן

"תוכנית גנרית לא תמיד מתחשבת בפרטים כמו מעבר צנרת דרך קיר בטון קיים", הוא אומר. "אם הבעיה מתגלה רק אחרי שהקיר כבר נבנה, יהיה צורך בחציבה יקרה או בפתרונות עוקפים שמייקרים את הפרויקט ומעכבים אותו".

כשהבעיה עדיין נמצאת על התוכנית, התיקון שלה הוא מהלך תכנוני. כשהיא כבר נמצאת בבטון, היא הופכת לבעיה ביצועית.

תדיראן מפעל. קרדיט: באדיבות תדיראן

אותו עיקרון ממשיך גם באתר. אחת השיטות שבהן עובדת חטיבת XPERT היא "קומה טיפוסית". המערכות מותקנות תחילה בקומה אחת, נבדקות ורק לאחר האישור ממשיכים להתקנה בקומות הבאות.

"בזכות השיטה הזו אנחנו מדייקים את המענה ומונעים טעויות מתגלגלות שיתגלו רק אחרי שנבנו 10 עד 20 קומות", אומר אטיאס. "זה חוסך עלויות מיותרות ומונע עיכובים במסירה ליזם".

לעיתים ההתאמה אינה נובעת מהמבנה אלא מהמשתמשים בו. בפרויקטים בבית שמש ובירושלים עבור המגזר החרדי הוטמע פתרון למערכת VRF שומרת שבת באישור המכון הטכנולוגי להלכה. מבחינת אטיאס, זו דוגמה לכך שתכנון המערכת צריך להביא בחשבון גם את האוכלוסייה שתשתמש בה.

"אנחנו רואים גם את הדיירים של היזם", הוא אומר. "הליווי לא מסתיים במסירת הדירה. תדיראן שומרת תיעוד מלא של כל פרויקט ומעניקה עד שלוש שנות אחריות מלאה על מערכות VRF, כך שגם שנים לאחר המסירה ניתן לחזור לתיעוד המקורי ולדעת בדיוק מה תוכנן והותקן".

בנדל"ן מניב, הגג נכנס לדוח הכדאיות

במעבר מבנייני מגורים לנדל"ן מניב משתנה גם מערכת השיקולים. מרכזים מסחריים, מפעלים, מחסנים ומרכזים לוגיסטיים מחזיקים בדרך כלל בשטחי גג גדולים יותר ובצריכת חשמל משמעותית. השילוב הזה מאפשר לבחון את הגג לא רק כשטח טכני, אלא כחלק מהמודל הכלכלי של הנכס.

"שטח הגג הפנוי במבנים כאלה גדול משמעותית מזה שבבנייני מגורים, שטח שבדרך כלל עמוס בפירי מעליות ובמזגנים", אומר אלעד מלכה, מנכ"ל תדיראן סולאר.

עבור בעל הנכס, המשמעות היא שהגג מקבל מקום גם בחישוב הפיננסי. כמה ממנו באמת פנוי, איזה הספק ניתן להתקין, מהי צריכת החשמל של הנכס, כמה תעלה המערכת ומה תהיה תקופת ההחזר. הגג, במילים אחרות, הופך משטח שירות לשורה בתוכנית העסקית.

האגירה מוסיפה למשוואה את הזמן

אל הייצור הסולארי מצטרפת בשנים האחרונות אגירת האנרגיה. מערכת סולארית מייצרת חשמל כאשר קיימת קרינת שמש. אגירה מאפשרת לשמור חלק ממנו ולפרוק אותו בשעות אחרות. מבחינה כלכלית, השאלה כבר אינה רק כמה חשמל ניתן לייצר, אלא גם מתי להשתמש בו.

כדוגמה הוא מציג מרכז מסחרי בשטח של כ-4,000 מ"ר. לדבריו, בהתאם למאפייני הגג, מבנה כזה יכול לשאת תוספת של מערכת PV בהספק של כ-300 קילוואט DC, בתוספת מערכת אגירה של 1 MWH עם ערך נוכחי נקי שעשוי לחצות שני מיליון שקל ותקופת החזר השקעה של חמש עד שמונה שנים. משקף מכשיר כלכלי מצוין לצד תקבולים מובטחים.

ניר סולאר. קרדיט: באדיבות תדיראן

לדברי מלכה, ההתעניינות מצד יזמים גדלה גם על רקע השינויים הצפויים בהסדרות הסולאריות בסוף 2026. הוא מציין בין היתר את תעריף ההזרמה הביתי של 48 אגורות לקוט"ש, את הפרמיה האורבנית בסך 6 אגורות לתקופה של 16 שנה בערים שבהן יותר מ-40 אלף תושבים ואת השינויים הצפויים במדרגות התעריף למערכות מסחריות.

"אנחנו רואים יזמים רבים שמגישים בקשות ומבצעים התקנות כבר עכשיו", אומר מלכה. מבחינת מי שבוחן כיום פרויקט, לצד שאלת הכדאיות נכנסת לכן גם שאלת העיתוי.

מודל העבודה בתחום הסולאר שונה מזה של המיזוג. תדיראן סולאר אינה משמשת כקבלן הביצוע הישיר מול בעל הנכס. תדיראן סולאר מספקת לקבלני הביצוע את המערכות הסולאריות, ומלווה אותם בתכנון, בהתאמת המוצרים ובאופטימיזציה של המערכת.

"כשמדובר במערכת שאמורה לפעול עשרות שנים, קריטי לבעל הנכס לדעת שהמערכת תוכננה ונרכשה דרך תדיראן סולאר", אומר מלכה. "יש אבא ואמא למערכת".

במגורים, החשבון נראה אחרת

הכלכלה של גג מסחרי אינה עוברת באופן אוטומטי למגדל מגורים. שטח הגג קטן יותר ביחס למספר הדירות, וחלק ממנו כבר מוקצה לפירי מעליות, למערכות מיזוג ולתשתיות נוספות. לכן היכולת להקים עליו מערכת סולארית משמעותית מוגבלת יותר.

עם זאת, לדברי מלכה, גם יזמים וקבלנים בתחום המגורים בוחנים את האפשרות. "מתקבלות אצלנו באופן שוטף פניות מיזמים ומקבלנים שמבקשים לבחון התקנת מערכות סולאריות גם במגורים", הוא אומר.

כאן אין נוסחה אחת. ההיתכנות תלויה בשטח הפנוי, במערכות האחרות המתוכננות על הגג ובכדאיות הכלכלית של הפרויקט הספציפי.

ומה יקרה לחדר הגנרטור?

בעתיד, אגירת האנרגיה עשויה לקבל תפקיד נוסף. כיום גנרטורים משמשים לגיבוי מערכות חיוניות בבניינים בעת הפסקת חשמל. מערכות אגירה מעלות את האפשרות שחלק מצורכי הגיבוי יסופקו באמצעות סוללות, לצד הגנרטור או במקרים מסוימים כחלופה לו.

"אני משוכנע שבעתיד הלא רחוק נראה שילוב כזה באופן נרחב בבניינים", אומר מלכה. עם זאת, הוא מדגיש כי הנושא עדיין נמצא בבחינה הנדסית, רגולטורית וכלכלית, ולכן נכון להיום מדובר בכיוון מתפתח ולא בפתרון מדף.

האפשרות הזו ממחישה את השינוי הרחב יותר שעובר עולם מערכות המבנה. מערכת מיזוג יכולה להשפיע על גובה התקרה בדירה, תוואי צנרת על עלויות הביצוע, בדיקה בקומה אחת על לוח הזמנים של מגדל שלם, וגג על ההכנסה העתידית של נכס מניב.

עבור היזם, המסקנה אינה שכל מערכת צריכה להגיע מאותו גורם או שכל פרויקט דורש את אותם פתרונות. היא פשוטה יותר. ככל שמערכת משפיעה על יותר חלקים בבניין ועל יותר שנים מחייו, כך נכון יותר לקבל את ההחלטה לגביה כשהיא עדיין קו על התוכנית ולא שינוי שצריך לבצע בשטח.

לפרטים >>