דירת התמורה הצטמקה והקומה השתנתה: הרשות להתחדשות קבעה שהיזם הפר את חובת הגילוי

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

תלונה על מתן תמורה לא שוויונית בין דיירי שני בניינים במתחם התחדשות עירונית ברחוב לוי אשכול בקריית אונו, נמצאה לאחרונה כמוצדקת על ידי הממונה על פניות דיירים ברשות להתחדשות עירונית, עו"ד נעמה אורבך פוקס. בהחלטתה לגבי הפנייה קבעה אורבך פוקס כי היזמית, ח.מיתר יזמות בע"מ, הציגה לדיירים מצג שווא בנוגע לדירות התמורה.

לקריאת ההחלטה המלאה של הממונה על פניות הדיירים

ההחלטה עוסקת במקרה שהחל בשנת 2011, אז הוחתמו בעלי הדירות על ידי חברת המרכז להתחדשות עירונית על הסכם פינוי-בינוי, שבמסגרתו נקבעה תמורה של דירה בשטח 120 מ"ר, מרפסת, מחסן ו-2 חניות. לפי הפנייה, במהלך השנים הועבר הפרויקט לידי חברת ח.מיתר יזמות בע"מ. בשלב מסוים זומנו בעלי הדירות לכנס, שבו הובהר להם כי התמורות הוקטנו בהתאם להקטנת זכויות הבנייה על ידי הוועדה המקומית.

הדיירת שהגישה את הפנייה טענה כי במסגרת השינויים לא הובהר לדיירים שצפוי שוני תכנוני בין שני הבניינים בפרויקט, כך שמבחר דירות התמורה בעורף הבניין שבו היא מתגוררת צומצם משתי דירות בקומה לדירה אחת. לצד זאת, הדיירים נדרשו לחתום באופן מיידי על השינויים.

לפי הפונה, השוני מתבטא בכך שבעוד שדירת התמורה שלה תמוקם בקומה החמישית ללא נוף, דירת התמורה המקבילה לה בבניין הסמוך תמוקם בקומה השביעית עם נוף. כמו כן, רוחב הסלון השתנה ועומד על 3.60 מטר, לעומת 4.25 מטר בבניין הסמוך. הפונה צירפה לפנייה התכתבות וואטסאפ בין הדיירים, שממנה עולה כי גם דיירים נוספים לא היו מודעים להוספת דירה חמישית בקומה בבניין העתידי ולמשמעות השינוי התכנוני.

הממונה על פניות דיירים קבעה כי היזם בפרויקט ההתחדשות בקריית אונו לא עמד בחובת הגילוי בנוגע לפערים בין דירות התמורה. הפונה טענה כי בעוד דירתה תמוקם בקומה החמישית ללא נוף, דירה מקבילה בבניין הסמוך תמוקם בקומה השביעית עם נוף.

חברת ח.מיתר יזמות בע"מ טענה מנגד כי ההחלטה שלא לצרף אסמכתא לשינויים התקבלה במשותף עם הדיירים. עוד טענה החברה כי "דירת התמורה ממוקמת בטווח הקומות שנקבע בהסכם בהתאם להגרלה שנערכה בין בעלי דירות העורף/החזית באותה קומה וכי קבלת דירה בקומה נמוכה יותר אינו מהווה חוסר שוויון שכן מדובר במנגנון חלוקה הוגן שהוסכם ע"י הצדדים". כמו כן טענה החברה כי בשנים 2018-2020 נערכו פגישות בין היזם לדיירי הפרויקט בנוגע לשוני התכנוני, וכי בינואר 2020 נערכה תוספת עדכון קומות שעליה חתמו הדיירים.

החלטתה של עו"ד אורבך עסקה בשתי שאלות מרכזיות: הראשונה - האם קיים שוני בין התמורות שקיבלה הפונה לבין אלה שקיבלו בעלי דירות אחרות. השניה - האם היזם מילא אחר חובת הגילוי והשקיפות. בנוגע לשוני בתמורות קבעה אורבך כי השמאי הכריע בשאלת הכדאיות הכלכלית הכללית של הדיירים בפרויקט שסירבו לחתום על ההסכם. אולם לדבריה, "לא מצאתי בחוות דעתו התייחסות לשוני התכנוני בין שני בנייני הפרויקט ולפער בין הקומות בין דיירי העורף לחזית כפי שנטען במסגרת פניה זו". על כך טענה אורבך כי שטח דירת התמורה, שהופחת מ-120 מ"ר ל-109 מ"ר, אינו הגורם היחיד שיש לבחון בשאלת התמורות, וכי השוני בין דירת תמורה בקומה החמישית לזו שבקומה השביעית אינו זניח, לאור סוגיית הנוף או היעדרו.

אורבך קובעת גם כי על אף שנציגות הדיירים איננה ישות משפטית, "חובות הגילוי והשקיפות מסורות בדין ליזם או למי מטעמו והוא חב בהן ישירות כלפי כל בעלי הדירות בעצמם. עוד טענה כי היא אינה סבורה כי היזם רשאי "לפטור עצמו מחובת השקיפות מול הדיירים באמצעות דיווח לנציגות הדיירים.

בנוגע לחובת הגילוי והשקיפות, אורבך קובעת כי במסמך שניתן לדיירים "אין התייחסות מפורשת לשוני התכנוני בין שני הבניינים. התוספת מפנה לתוכנית שאושרה ע"י הועדה המחוזית תל אביב ופורסמה בילקוט הפרסומים. התוספת אכן מתייחסת להקטנת התמורות, אולם לא מצאתי התייחסות לשוני בין פריסת דירות התמורה בעורף בניין הפונה ביחס לבניין הסמוך". עוד היא קובעת כי "גם במסמך 'תוספת ותיקון להסכמי לפינוי ובינוי', שניתן לדיירים בשנת 2020, אין התייחסות מפורשת לשוני התכנוני".

אורבך קובעת גם כי על אף שנציגות הדיירים איננה ישות משפטית, "חובות הגילוי והשקיפות מסורות בדין ליזם או למי מטעמו והוא חב בהן ישירות כלפי כל בעלי הדירות בעצמם. עוד טענה כי היא אינה סבורה כי היזם רשאי "לפטור עצמו מחובת השקיפות מול הדיירים באמצעות דיווח לנציגות הדיירים. בענייננו אמנם נטען כי נציגות הדיירים הייתה מודעת למכלול השינויים, אך לא צורפה אף אסמכתא המציגה כי המידע הועבר לדיירים והוסבר להם", כך לדבריה.

עוד הוסיפה אורבך כי גם במכתב הנלווה שהתקבל מב"כ הדיירים לא ברור האם שיקף היזם לדיירים את פרטי השינויים התכנוניים ומשמעותם. כמו כן נטען כי נערך כנס בין היזם לנציגות הדיירים, וכאמור איני סבורה כי הדין מתיר ליזם להסתפק בשקיפות אך ורק מול נציגות הדיירים ולהסתמך עליהם כי המידע יועבר לדיירים: "חובת היזם היא לדווח על כל שינוי בהשוואה לבעלי דירות אחרים ואין להסתפק בהצגת השוני כשלעצמו ואף לא בדיווח עמום ותמציתי, שכן החוק מחייב דיווח משווה בין התמורות תוך שיקוף מלא לבעלי הדירות עצמם".

מחברת ח. מיתר יזמות לא נמסרה תגובה.