דייר דיור ציבורי ביקש לרכוש את ביתו דרך עסקת קומבינציה עם יזם. כך הכריע ביהמ"ש

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

בית המשפט המחוזי בשבתו כבית המשפט לעניינים מנהליים דחה בתחילת החודש עתירה שדנה בסירוב של ועדת החריגים של עמידר - החברה הלאומית לשיכון בישראל, לאפשר רכישת דירה בדיור הציבורי באמצעות מימון שניתן על ידי יזם, תוך ויתור על האפשרות לרישום משכנתה. את העתירה הגיש ט' נגד משרד הבינוי והשיכון וחברת עמידר, שיוצגה בידי עו"ד שיר אשכנזי.

העותר, ט', הוא אדם חירש-אילם שמקבל קצבת ביטוח לאומי ומתגורר בנכס בשכונת מעוז ציון ב' במבשרת ציון כבר יותר מ-50 שנה. לאחר פטירת הוריו ניהל מאבק משפטי מול חברת עמידר שבסופו הוכרה זכאותו להמשיך להתגורר בנכס, בית צמוד קרקע, כדייר ממשיך. לפני כ-12 שנה הגיש ט' בקשה לרכישת הנכס ובקשה זו הובילה למאבק משפטי על תנאי הרכישה. לאחר שעתירה מנהלית שהגיש נדחתה בבית המשפט המחוזי, ערער הדייר לבית המשפט העליון, אשר קבע כי עמידר מחויבת למכור לעותר את הנכס תמורת כ-3.35 מיליון שקל.

לפסק הדין של ביהמ"ש המחוזי 

אולם לאחר מכן העותר, שאינו מסוגל לממן את רכישת הדירה בעצמו, ניסה לקדם את העסקה באמצעות מצד יזם פרטי (וקרוב משפחה) שיקבל בתמורה 80% מזכויות הבנייה בנכס. עמידר דחתה את בקשתו מאחר שהנהלים לדבריה מחייבים מימון מגוף פיננסי מפוקח. הבקשה נידונה גם בוועדת חריגים בעמידר, שדחתה גם היא את הבקשה. יש לציין כי לעותר ניתנו כמה ארכות כדי לאפשר לו להשלים את הרכישה.

ועדת החריגים בעמידר קבעה ביולי 2025 כי דיירים המעוניינים לרכוש את דירותיהם זכאים לקבל לצורך כך מימון מגוף בנקאי, או מגוף חוץ בנקאי והמוכר ומפוקח ע"י הרשות המפקחת על שירותים פיננסיים בשוק ההון. הוועדה קבעה כי המלווה הפרטי שהציג העותר אינו עומד בתנאים הנדרשים מגורם מממן. עוד ציינה הוועדה בהחלטתה כי "דיור ציבורי הוא משאב מוגבל . משכון על דירה ציבורית עלול לפתוח פתח לעקיפת תנאי הזכאות, כך שגורם בעל ממון יזכה בהטבה ציבורית המיועדת לנזקקים ולפגוע בצדק החלוקתי".

דייר ציבורי ממבשרת ציון ביקש לרכוש את הבית שבו הוא מתגורר יותר מ-50 שנה באמצעות יזם פרטי, שיקבל בתמורה 80% מזכויות הבנייה. בית המשפט המחוזי דחה את עתירתו וקבע כי המתווה עלול להפוך הטבה שנועדה לזכאי הדיור הציבורי לעסקת נדל"ן מסחרית

בעקבות החלטת הוועדה, עתר ט' לבית המשפט המחוזי בטענה כי ועדת החריגים שגתה בהחלטתה כי מדובר בעסקה יזמית. העותר טען כי מדובר בעסקת קומבינציה, כאשר לדבריו "מתווה המימון באמצעות יזם פרטי הוא הדרך המעשית היחידה שלו לממש את זכותו לרכישת הדירה ולהמשיך להתגורר בה". לטענתו, ועדת החריגים שגתה כשנצמדה לנהלים.

המשיבים טענו מנגד כי "היקף הביקורת השיפוטית על החלטות משרד השיכון בדיור ציבורי הוא מצומצם. העותר מבקש שהמשיבים יפעלו בניגוד לחוק ולנוהל, ויאשרו תנאים שאינם למכירת דירה לזכאי דיור ציבורי אלא לעסקת יזמות. העסקה המוצעת היא למעשה 'פרויקט של פינוי בינוי '". לשיטתם, אם דייר ציבורי יוכל לרכוש נכס מהמדינה ולאחר מכן להעביר את מרבית הזכויות בו ליזם שמימן את הרכישה, עלולים נכסים שנמכרו במסגרת מדיניות חברתית להפוך בפועל לחלק מעסקאות נדל"ן מסחריות. הללו גם הזהירו גם מפני יצירת תקדים ומפני ניצול דיירי דיור ציבורי בידי גורמים פרטיים שאינם מפוקחים.

"הכנסת יזם למתווה תביא להקצאת זכויות למי שאינו זכאי להן"

השופט ארנון דראל דחה את העתירה של ט' וקבע כי היקף ההתערבות של בית המשפט בשיקול דעתה המקצועי של הרשות מוגבל, בפרט כאשר מדובר בהחלטות הנוגעות לנושאי רווחה והקצאת זכויות לדיור הציבורי. השופט דראל קבע, בדומה לטענת עמידר ומשרד השיכון, כי הרכישה במתווה שאותו הציג העותר מדמה עסקת פינוי-בינוי. עוד הוסיף השופט כי "עמדת הוועדה שלא לחרוג מהכללים, ושלא לוותר על הזכות לקבלת משכנתה או הערת אזהרה , עולה בקנה אחד עם תכלית הוראות הנוהל והחוק. תכלית זו מחייבת לוודא כי הטבה זו תינתן לזקוקים לה בלבד ולא תהפוך לעניין שניתן לסחור בו". יחד עם זאת ציין דראל כי "ועדת החריגים מוסמכת עקרונית לסטות מהנחיות משרד הבינוי והשיכון " ואף הכיר בכך שמצבו הכלכלי של ט' ושוויו הגבוה של הנכס מקשים עליו לקבל מימון בנקאי רגיל.

בית המשפט המחוזי דחה את עתירתו של הדייר, וקיבל את עמדת המדינה שלפיה המתווה עלול להביא למסחור זכויות בדיור הציבורי. השופט ארנון דראל קבע: "הכנסת יזם חיצוני, שאינו זכאי לדיור ציבור, למתווה, תביא להקצאת זכויות למי שאינו זכאי להן".

בפסק הדין נכתב כי "המתווה המוצע, המנסה להכניס יזם חיצוני, שאינו זכאי לדיור ציבור, למתווה, יביא להקצאת זכויות למי שאינו זכאי להן, ומימושו של מתווה זה עשוי לפגוע בתכלית העומדת ביסוד הוראות הנוהל והחוק. אף אם החלופות שהוצעו על ידי העותר למתווה העסקה המבוקש, אמנם מבטיחות את המענק המותנה של המדינה, הן אינן מפיגות את החשש מפני מסחור הזכויות והפיכת המשאב הציבורי לכלי מסחרי".

עו"ד גיל אפרתי, ממשרד עו"ד גיל אפרתי ושות' שייצג את חברת עמידר: "מדובר בפסק דין ראוי ביותר, המגשים הלכה למעשה את התכלית הסוציאלית העומדת בבסיס מערך הדיור הציבורי ומבצר את ההגנה על ציבור הזכאים. הכרעת בית המשפט משקפת נאמנה את הצורך להבטיח כי הדיור הציבורי ימשיך לשרת את ייעודו המקורי, כרשת ביטחון עבור אלו הזקוקים לה יותר מכל.

"אנו מברכים על פסק הדין, שכן הוא מונע סכנה ממשית של פגיעה בדיירים. מתן הכשר למימון חיצוני, תוך ויתור על בטוחות המדינה, עלול היה לסלול את הדרך למסחור זכויות הדיור הציבורי ולדחיקת הדיירים לזרועותיהם של גורמים בלתי מפוקחים. פסק הדין מציב תמרור עצור בפני ניצול מצוקתם של אוכלוסיות מוחלשות ושומר על זכויותיהן".