היטל של מיליונים בוטל: הפטור למתחמי הפינוי-בינוי הורחב גם לשטחי המסחר והתעסוקה

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

ועדת הערר המחוזית לפיצויים והיטל השבחה במחוז מרכז, בראשות עו"ד מאיה אשכנזי, קיבלה אתמול (ב') ערר שהגישה חברת יומנטרה בנייה וייזום נגד הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה לוד, וקבעה כי הפטור מהיטל השבחה שנקבע באזור במסגרת פרויקט פינוי-בינוי חל גם על רכיבי המסחר והתעסוקה בפרויקט, ולא רק על רכיב המגורים.

זמן קצר לאחר מכן פרסמה אותה הוועדה הכרעה נוספת, גם כן בסוגיית החלת הפטור על רכיבי התעסוקה והמסחר, אך הפעם עשתה זאת בגין היטלי השבחה במכר. מדובר בשלושה עררים שונים של מוכרי דירות ב"מתחם דוד המלך" בלוד, שבו מקודם פרויקט פינוי-בינוי על ידי חברת אאורה . שלושת העררים אוחדו להחלטה אחת, וגם כאן קבעה הוועדה כי הפטור חל גם על שטחי התעסוקה והמסחר, בשל אותם נימוקים. 

לקריאת ההחלטה המלאה בערר שהגישה יומנטרה
לקריאת ההחלטה המלאה בערר שהגישו מוכרי הדירות

במוקד המחלוקת עמדה החלטת עיריית לוד מ-13 באפריל 2022, שקבעה שיעור היטל השבחה של 0% ב"מקרקעין למגורים" באזור הרלוונטי. הוועדה המקומית טענה כי הפטור חל רק על ההשבחה הנובעת מזכויות המגורים, ולכן יש לגבות היטל בגין שטחי המסחר והתעסוקה שנוספו בפרויקט. יומנטרה טענה מנגד כי הפטור חל על מלוא ההשבחה שנוצרה מכוח התוכנית.

הפרויקט מקודם מכוח תמ"ל/2002/א – התחדשות שכונת לאה גולדברג – תוכנית לפינוי המבנים הקיימים והקמת מתחם עירוני מעורב שימושים הכולל 1,160 יחידות דיור, כ-18.3 אלף מ"ר מסחר ותעסוקה וכ-3,150 מ"ר לצורכי ציבור, לצד פארק עירוני חדש.

במגרש 103, שעליו נסוב הערר, אפשרה התוכנית המקורית בניית 204 יחידות דיור, לצד כ-2,005 מ"ר עיקרי למסחר וכ-1,155 מ"ר לתעסוקה. בתוכנית מאוחרת יותר הוגדלה צפיפות המגורים במגרש ל-218 יחידות דיור. בקשת ההיתר שהגישה החברה כללה ארבעה בנייני מגורים ובהם 237 יחידות דיור, מהן 19 דירות קטנות להשכרה, מעל שתי קומות מסד ושלושה מרתפי חניה. קומת המסד הראשונה מיועדת למסחר והשנייה לתעסוקה ולדירות קטנות להשכרה.

ועדת הערר: "המחוקק סבר, כי הגברת הוודאות של הצדדים תסייע להגדיל את שיעור מימושן של תוכניות להתחדשות עירונית. תכלית הוודאות מוגשמת במיטבה על ידי אימוץ פרשנות פשוטה להוראות סעיף 3א, אשר בוחנת את ייעוד המקרקעין במקור.  לעומת זאת, ייעוד המקרקעין במצב היוצא עשוי להשתנות במהלך ההליך התכנוני, ואינו ודאי".

הבקשה אושרה לראשונה ביולי 2023, ולאחר עדכונים אושרה בשנית בדצמבר 2024.
לפי שומת הוועדה המקומית, אישור התוכניות יצר השבחה של כ-5.27 מיליון שקל בגין רכיבי המסחר והתעסוקה, ומכאן היטל השבחה של כ-2.64 מיליון שקל למועד הקובע באוגוסט 2020. במועד דרישת התשלום, באפריל 2025, כבר עמד הסכום על כ-3.05 מיליון שקל.

יומנטרה פנתה לוועדה המקומית וטענה כי החלטת העירייה על היטל בשיעור אפס חלה גם על רכיבים אלה. לאחר שהבקשה נדחתה, הוגש הערר.

"פרשנות הוועדה המקומית תיצור חוסר ודאות"

לטענת החברה, סעיף 3א לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה מתייחס ל"שיעור ההיטל שיחול במקרקעין למגורים בשל אישורה של תוכנית פינוי ובינוי", ולכן המבחן הוא ייעוד המקרקעין במצב הנכנס ולא השימושים שייבנו לאחר אישור התוכנית. עוד טענה כי בהחלטת עיריית לוד נקבע פטור מלא, בשיעור 0%, ללא סייג המחריג מסחר או תעסוקה.

הוועדה המקומית טענה מנגד כי עצם השימוש במונח "מקרקעין למגורים" מלמד שהפטור נועד לרכיב המגורים בלבד. לטענתה, כאשר תוכנית פינוי-בינוי מקנה זכויות למסחר ולתעסוקה לצד מגורים, יש לחייב בהיטל בגין ההשבחה הנובעת מהשימושים שאינם למגורים.

ועדת הערר הגדירה את לב המחלוקת בשאלה - האם החלטה על פטור מכוח סעיף 3א חלה על כל רכיבי ההשבחה הנובעים מתוכנית פינוי-בינוי, או רק על זכויות המגורים. בהכרעתה אימצה הוועדה את עמדת יומנטרה, תוך שהיא נשענת בין היתר על תכלית תיקון החוק – יצירת ודאות כלכלית ליזמים ולרשויות עוד לפני היציאה לפרויקט.

"תכליתו של סעיף 3א הינה להגביר את הוודאות של כלל הצדדים המושפעים משיעורי היטל השבחה , יזמים וועדות מקומיות כאחד, טרם היציאה לפרויקטים של פינוי ובינוי", כתבה הוועדה. "המחוקק סבר, כי הגברת הוודאות של הצדדים תסייע להגדיל את שיעור מימושן של תוכניות להתחדשות עירונית".

עוד קבעה כי הדרך שמגשימה בצורה הטובה ביותר את התכלית הזו היא בחינת ייעוד המקרקעין בתחילת הדרך: "תכלית הוודאות מוגשמת במיטבה על ידי אימוץ פרשנות פשוטה להוראות סעיף 3א, אשר בוחנת את ייעוד המקרקעין במקור. ייעוד המקרקעין במקור הוא הייעוד הידוע הן לוועדה המקומית והן ליזם תוכנית הפינוי והבינוי. לעומת זאת, ייעוד המקרקעין במצב היוצא עשוי להשתנות במהלך ההליך התכנוני, ואינו ודאי".

הוועדה הזהירה כי קבלת פרשנותה של הוועדה המקומית תיצור אי-ודאות בפרויקטים רבים: "אם תתקבל פרשנות הוועדה המקומית, היא תחול ביחס לתוכניות פינוי ובינוי רבות, תוך הכבדה ויצירת חוסר ודאות באשר לכדאיות הכלכלית שלהן במועד הגשתן. תוצאה זו אינה מתיישבת עם תכליתו של סעיף 3א להגביר את היציבות והוודאות בשוק".

"המסחר והתעסוקה הם שימושים טפלים למגורים"

נימוק נוסף להכרעה היה אופיו הכולל של הפרויקט. ועדת הערר קבעה כי למרות שילוב מסחר ותעסוקה, המגרש נותר במהותו מגרש מגורים, כאשר השימושים האחרים משניים לו. "יחס השטחים בתוכניות המשביחות מצביע על כך, שעיקר השימוש במצב היוצא הוא למגורים, והשימושים למסחר ותעסוקה הינם שימושים טפלים למגורים", כתבה הוועדה. "מכאן, שמדובר במגרש שמצוי בשכונת מגורים, והוא עצמו מיועד למגורים. על כן, גם מטעם זה אין לטעמנו בעצם שילוב השימושים למסחר ותעסוקה במצב היוצא כדי לשלול את תחולת הפטור עליו החליטה העירייה".

בסיכומו של דבר ההיטל בוטל כאמור, וועדת הערר חייבה את הוועדה המקומית לוד לשלם לעוררת הוצאות ושכר טרחת עורך דין בסך 10,000 שקל בתוך 30 יום.

עו"ד שמרית גולן, ראש משותף של מחלקת תכנון ובנייה במשרד ש. פרידמן , אברמזון ושות' שייצגה את העוררת: "החלטת ועדת הערר היא החלטה חשובה ומשמעותית, שמחזקת את הוודאות הכלכלית הנדרשת לקידום פרויקטים של התחדשות עירונית . הוועדה קיבלה את עמדתנו שלפיה כאשר רשות מקומית קובעת פטור מהיטל השבחה במתחם פינוי־בינוי, אין מקום לפצל את הפרויקט ולחייב בנפרד את רכיבי המסחר והתעסוקה המשולבים בו. החלטה זו מייצרת ודאות ליזמים ומעודדת מימוש של פרויקטי פינוי בינוי , ואנו מברכים על כך״.


את העוררים מוכרי הדירות ייצגו בהליך המקביל עוה"ד איל תיאודור שרון וצבי אודם ממשרד עוה"ד הרצוג. לדברי עו"ד צבי אודם: "מדובר בהחלטה אמיצה וקרדינאלית של ועדת הערר. ההחלטה תשפיע ותעודד תכניות פינוי בינוי ברחבי הארץ, שכן היא משפרת באופן משמעותי את הכלכליות שלהן. הוועדה הבהירה בצורה חד-משמעית כי לא ניתן לרוקן מתוכן את התמריצים שהעניק המחוקק, וכי עירוב שימושים - שהוא צו השעה התכנוני - לא ישמש כלי לגביית היטלים שייפגעו בכדאיות הכלכלית של התחדשות עירונית ".