תוכנית תא/5000 - המדריך השלם לשנת 2024

תכנית תא/5000 היא תכנית מתאר כוללנית, אשר חלה על שטחה המוניציפאלי של תל אביב כולה, ומטרתה להתוות את מדיניות התכנון העירונית לטווח הרחוק. היא אינה מכילה מידע ברמת פירוט של מגרש בודד, אלא בקנה מידה עירוני. בעקבות מרכזיותה של תל אביב, אפשר להגיד שמדובר באחת מתכניות המתאר החשובות שפורסמו בישראל אי פעם.

התכנית קודמה על ידי היחידה לתכנון אסטרטגי ואגף תכנון העיר, בראשות מהנדס העיר תל אביב, במינהל ההנדסה של עיריית ת"א-יפו. ניסוח התכנית נעשה בשיתוף הציבור ובסיוע אנשי מקצוע ומומחים מתחומים שונים. התכנית פורסמה למתן תוקף בתאריך 22 בדצמבר 2016.

מרגע אישורה של תכנית המתאר המקומית הכוללנית, תא 5000 קיבלה מעמד סטאטוטורי, כלומר חוקי, והעירייה מחויבת לפעול לפיה. ניתן לשנותה, אך הליך השינוי מחייב אישור בוועדה המחוזית.

תכנית תא/500 כוללת שני מסמכים מרכזיים: מסמך הוראות כתובות (תקנון),המפרט את ההנחיות השונות בהתאם לכל ייעוד קרקע ולכל אזור, ותשריט, הכולל סימונים על גבי מפה וקובע את ייעודי הקרקע ברחבי העיר. במסמך ההוראות הכתובות יש התייחסות גם לנושאים של עיצוב עירוני, איכות סביבה ועוד. בנוסף לשני המסמכים המרכזיים, קיימים בתכנית נספחים נוספים ביניהם נספח עיצוב המפרט את הגובה מותר לבנייה והוראות לשימור באזורים שונים בעיר, ונספח תחבורה המפרט את מערכת הדרכים, המחלפים, החניונים ומרכיבי תחבורה אחרים.

מהן מטרות תכנית תא/5000?

מטרת תכנית תא/5000 היא לקבוע את אופן פיתוח הקרקע בתל אביב: הגדרה של אזורים לפי ייעוד- מגורים, תעסוקה, מסחר, שימושים ציבוריים או אחר, מהם המקומות והאתרים לשימוש ואילו מקומות יש לפתח, מהן ההוראות וההנחיות בכל הנוגע לתחבורה, סביבה וגורמים נוספים המשפיעים על הפיתוח הפיזי של העיר תל אביב.

חלק מהמטרה של התכנית היא לקבוע הנחיות לתכנון מפורט אשר נגזר ממנה. לאחר אישור התכנית, הוועדה המקומית יכולה לקבל את הסמכויות המלאות לתכנון, קידום ואישור תכניות מתאר מקומיות ותכניות מפורטות התואמות את תכנית המתאר הכוללנית, ללא צורך באישור הוועדה המחוזית.

יש לציין כי תכנית המתאר הכוללנית תא 5000 אינה יכול לאפשר הוצאת היתרים לבנייה מתוקף כוחה. גם במקרים בהם התכנית ממליצה להוסיף בינוי במקום מסוים- לפני הוצאת היתר בנייה יש לאשר תכנית בניין-עיר מקומית עם הוראות מפורטות לבנייה, ורק מכוחה של התכנית המפורטת יהיה ניתן להוציא היתר בנייה.

שנת היעד של התכנית, בה הסימנים הראשונים של התכנית אמורים להיראות בשטח, היא 2025, אשר לגביה מציגה התכנית את היקף האוכלוסייה הצפוי בעיר. מצד שני, התכנית יכולה לגרום לשינוי מיידי במדיניות התכנון ובעידוד תהליכים כגון התחדשות עירונית.

מה הם עיקרי הנחיות הפיתוח שכוללת תכנית תא 5000?

תכנית תא/5000 קובעת מספר עקרונות כלליים אשר על פיהם יאושרו בעתיד תכניות מתאר מפורטות, והם:

• הגדלת עירוב שימושים

מדובר על אחד העקרונות החשובים ביותר שהוגדרו בתכנית, וככל הנראה הסעיף עם ההשפעה הגדולה ביותר על החיים ושוק הנדל"ן של תל אביב והסביבה. הגברת עירוב שימושים (הכללת מספר יעודים בבניין אחד- מגורים/מסחר/תעסוקה/שירותים ציבוריים) צפויה להביא את היתרונות של מסחר ותעסוקה גם לשכונות שאינן נמצאות במרכז העיר, ולשלב מגורים באזורי תעסוקה. תכנית תא/5000 מציעה רחובות מסחר גם מחוץ למרכז העיר, ואף קובעת אזורים וצירים ספציפיים בהם יתאפשר עירוב שימושי תעסוקה ומגורים.

• הגדלת הצפיפות והיקפי הבנייה

מתכנני תכנית תא 5000 קבעו כי מתוך מטרה להגיע ליעדי האוכלוסייה והמועסקים של התכנית, יש לאפשר הגדלה של היקפי בנייה וצפיפות בחלק גדול מהאזורים, בעיקר באזורי תעסוקה. על פי התכנית, היקפי הבנייה והצפיפות יוגדלו גם באזורי מגורים, אך באופן מתון יותר ובעיקר למטרות התחדשות עירונית ולהוספת שימושים, שינוי תמהיל דירות וכד'.

• העדפה לתחבורה רב אמצעית ובת קיימא

תכנית תא/5000 כוללת ניסיון לפתרון של מצוקת החנייה בתל אביב, זיהום האוויר והרעש הנובע מכלי תחבורה. על מנת לעשות זאת, תכנית תא\5000 מעודדת תחבורה באמצעים שונים ומגוונים, תוך שימת דגש על הגנה על הסביבה באמצעות פיתוח אזורי תעסוקה הנסמכים על תחבורה ציבורית, לצד העדפה של תנועת הולכי הרגל ורוכבי האופניים בצירי התנועה.

• פיתוח עם הפנים לכיוון מזרח ודרום

תכנית תא/5000 יוצרת העדפה לפיתוח האזורים של יפו, דרום העיר ומזרח העיר, באמצעות הגדרת מוקדי מוסדות ציבוריים עירוניים עתידיים, הגדלת היקפי בנייה למגורים וגיוון תמהיל המגורים. בנוסף, התכנית מעודדת יצירת מוקדי תעסוקה חדשים באזורים אלו.

• פיתוח מרחב ציבורי רציף ובאיכות גבוהה

התכנית מעגנת את רכיבי המרחב הציבורי, כגון גינות, ככרות, שדרות וחוף הים, והיא גם קובעת הנחיות וכללים לפיתוח המרחב הציבורי בכל אזורי העיר, הן בהיבט של שטחי ציבור פתוחים והן לגבי צירים ירוקים ורחובות עירוניים.

• פיתוח שירותים ציבוריים ומבני ציבור

תכנית תא/5000 שומרת על שטחי הציבור הקיימים, ובנוסף קובעת את ההוראות להקצאת שטחי ציבור נדרשים בעקבות תוספת עתידית של אוכלוסייה. התכנית מגדירה אתרים פוטנציאליים לפיתוח מוסדות עירוניים שייבנו בעתיד.

• קביעת הנחיות לעיצוב אורבני לבנייה לגובה ושימור מרקמים

התכנית מאפשרת בנייה גבוהה בתל אביב, אך מגדירה באופן ברור את האזורים בהם בנייה זו מותרת, ובאילו תנאים.

• יצירת פתרונות דיור מגוונים בכל העיר

תכנית תא/5000 מציעה כלים אשר יאפשרו לאוכלוסיות מגוונות לגור ברחבי העיר, ומגדירה הנחיות לגבי תמהיל הדירות, דיור להשכרה ודיור בר השגה, ככל שיתאפשר בחקיקה עתידית בכנסת.

• קביעת הנחיות הקשורות לאיכות הסביבה בכל הנוגע לבנייה ולפיתוח

התכנית קובעת כללים סביבתיים ברורים לבנייה ולפיתוח בעיר, ומציעה דרכים שונות לטיפול בנושאים סביבתיים משמעותיים. בין היתר, התכנית קובעת הוראות של בנייה ירוקה, מניעת מטרדים בין השימושים השונים, וכל הנוגע לפיתוח תשתיות.

תל אביב 5000 והיטל השבחה

היטל השבחה הוא מס אותו גובה הועדה המקומית לתכנון ולבנייה בזמן מימוש נכסי מקרקעין בתחומה. המימוש לתשלום היטל השבחה הוא אירוע המס, כלומר מכירה של הנכס או קבלת היתר בנייה, כאשר המחויבות לתשלום נוצרת כאשר מאושרת תכנית משביחה, הקלה או שימוש חורג במקרקעין.

מאחורי היטל השבחה עומד הרעיון של שיתוף הקהילה המקומית בהתעשרות בעל הנכס אשר נוצרה בעקבות שינוי תכנוני. למשל, בעל מגרש שמותר לבנות עליו 10 דירות ירוויח הרבה יותר אם יאושרו לו לבנייה 30 יחידות דירות, ולכן על פי חוק יש עליו חובת תשלום היטל השבחה , שהוא מחצית מעליית השווי של המקרקעין, או מחצית משווי הקרקע לתוספת שכזו במספר הדירות.

אחת השאלות שעלו בעקבות אישור תכנית תל אביב 5000 היא האם יש לשלם היטל השבחה על פי התכנית הכוללנית, וללא תכנית מקומית. משום שלא ניתן לקבוע באופן וודאי מה יהיה היקף ההשבחה של הנכס, ומשום שהתכנית אינה מחייבת, אושר בכנסת תיקון 126 לחוק התכנון והבנייה. משמעות התיקון היא מיזוג של שתי הצעות החוק העוסקות במועד חיוב היטל ההשבחה באישור תכנית כוללנית ובקשה לעריכת שומת השבחה מהוועדה המקומית. התיקון אושר ב-19 ביולי, 2018.

על פי התיקון, תכניות בנייה כוללניות מוחרגת מההגדרה של תכנית המחייבת תשלום היטל השבחה מצד בעל הנכס. התיקון קובעי כי ניתן לקבוע את גובה היטל ההשבחה רק לאחר אישור של תכנית מפורטת/מקומית מכח תכנית תא/5000 , וכי התשלום של ההיטל יחול על הבעלים בעת אישור התכנית הנוספת, גם במקרה בו הנכס נרכש לאחר אישור התכנית הכוללנית תא/5000.

עוד מציין התיקון כי לשומת ההשבחה תתווסף גם ההשבחה בעקבות התכנית הכוללנית, כל זאת לאחר אישור תכנית מתאר מקומית או מפורטת.

התיקון מכיל גם הוראות מעבר, אשר על פיהן התיקון המחריג את התכניות הכוללניות יחול רק אם הזכויות במקרקעין לא נמכרו עד לתאריך 18 ביולי,2018. במקרה בו הזכויות נמכרו עד לאותו תאריך, התיקון לא יחול, אך במקרה שכזה בעל הנכס יוכל לבקש עריכת שומה רק לאחר אישור תכנית מפורטת או מקומית, אם בעל המקרקעין עדיין לא שילם היטל השבחה על פי שומה סופית.

שמאי מכריע בתא/5000 

היטל השבחה מחויב לאחר מימוש הנכס, בדרך של שומה המבוצעת על ידי שמאי מקרקעין עבור הוועדה המקומית.

הנישום יכול לחלוק על עצם החיוב ו\או גובה החיוב באמצעות פנייה לוועדת ערר או למינוי שמאי מכריע - אשר בפניו מתנהל הליך הדומה לבוררות, ובסופו מתקבלת שומה מכרעת בתל אביב 5000, הקובעת לעניין החיוב הסופי.

משום שמרבית המחלוקות במקרה של תכנית מתאר כוללנית הן שמאיות-מקצועיות, העדיפות המובהקת היא להתמודד עם שומות ההשבחה מול שמאי מכריע ולא וועדת ערר. ההליך של שמאי מכריע מהיר באופן משמעותי ולוקח מספר חודשים בלבד, לעומת שנתיים-שלוש בהתנהלות מול ועדת ערר .

את הפנייה בבקשה למינוי שמאי מכריע חובה להגיד עד 45 יום מיום קבלת שומת ההשבחה של הוועדה המקומית. לאחר שמונה שמאי מכריע, יש להגיש לו שומה מטעם הנישום לצד חומר נלווה, כאשר לוועדה המקומית יש זכות להגיש תשובה לשומה שהוגשה מטעם הנישום. הדיון בפני שמאי מכריע מתקיים בשלב הבא, כאשר הפסיקה שלו ניתנת לרוב עד 60 ימים ממועד הדיון.

חשוב להבין שבעקבות האופי של תכנית המתאר הכוללנית, החיוב של היטל ההשבחה על פי התכנית מורכבת ממשתנים רבים, ולעתים החיוב שונה ממקרה למקרה ומנכס לנכס, גם אם הם נמצאים באותו בניין.

אילו בעיות מעלה תכנית תא/5000? 

מלבד השאלה באשר להיטל ההשבחה, מועד התשלום שלו והחיוב על פי תכנית מתאר כוללנית, אישור תכנית תא/5000 עודד מספר מחלוקות נוספות.

באופן כללי, מטרת התכנית הכוללנית הייתה הרחבה של סמכויות הוועדות המקומות מתוך מטרה לשחרר חסמים ביורוקרטיים ולאפשר האצה של קצב הבנייה. למעשה, התכנית מגדירה את טווח האפשרויות של הרשות המקומית ומגדירה מהן התכניות המפורטות אותן היא יכולה לאשר, ומהן התוכנית שלא תוכל לאשר.

הבעיה שנוצרה היא שהטווח אשר ניתן לוועדה המקומית הוא גדול ולא מפורט דיו. כך, נוצר מצב בו באזורים מסוימים בהם קיימת היום בנייה נמוכה, יהיה ניתן על פי התכנית לבנות בניינים בגובה של עד 40 קומות ולהוסיף שטחי מסחר (בתור חלק מעידוד עירוב שימושים ),אך היא אינה מגדירה באופן מדויק את התמהיל אותו הוועדה יכולה לאשר. לכן, עד לאישור התכנית המפורטת, לא יהיה ניתן לדעת מה האופי המדויק של הבנייה שתבוצע במקום, ומה יהיה התמהיל המדויק של מגורים ועסקים.

גורם אי הוודאות באשר להיקף זכויות סופי אותו אפשר לנצל, מקשה מאוד על קביעת שווי הקרקע.

בנוסף, תכנית תא/5000 אינה מפרטת באופן מדויק מהם השימושים הציבוריים אותם ימקמו בשטחים שהוקצו לכך. ישנם שימושים ציבוריים אשר עלולים להוריד את ערך הקרקע, כמו תחנת משטרה מחוזית אשר מוקמת בצמוד לדירות מגורים, למשל.

סיכום

לסיכום, תכנית המתאר הכוללנית תא/5000 , אשר חלה על כל השטח המוניציפלי של תל אביב, גובשה על מנת להתוות את מדיניות התכנון של העיר לטווח הארוך.

המטרה של התכנית היא קביעת אופן פיתוח הקרקע בכל האזורים השונים של תל אביב- החל מהגדרת ייעוד לשטחים, עירוב שימושים , מקומות לשימור ופיתוח, הוראות באשר לתחבורה, סביבה ועוד.

התכנית מגדילה את פוטנציאל הבנייה והשימושים המותרים באזורים רבים בעיר, אך היא מצריכה אישור של תכניות מפורטות.

יחד עם ההקלה הביורוקרטית שאישור התכנית הביאה איתה, עלו גם שאלות בנוגע למחיר הנכס והשאלה על מי מוטל תשלום היטל ההשבחה ושיעורו. במקרים של ערעור מצד הנישום, ניתן לפנות לשמאי מכריע, אשר עורך דיון בין הצדדים ומחליט על השומה הנדרשת.

תכנית תל אביב 5000 היא תכנית מורכבת ובעלת שכבות רבות, כך שהמימוש של הפוטנציאל שלה לתכניות מפורטות אינו פשוט. בנוסף וכצפוי, לא ניתן לראות שינוי באופן מיידי לאחר אישור התכנית, ולכן יש לה שנת יעד בה יתחילו לראות שינוי ממשי – שנת 2025. התכנית מתווה את האפשרויות, כאשר מידת הניצול של האפשרויות נמצאת אצל גורמים רבים במרחב. כאמור, על מנת לבנות לפי התכנית יש לאשר תכנית מפורטת- תהליך שלוקח זמן.