ההבטחה הגדולה הפכה לכישלון: מחיר למשתכן לא משפיעה על מחירי הדירות

איך הפכו מכרזי מחיר למשתכן לחרב פיפיות שבעיקר מחבלת במאמצעים לצינון שוק הנדל"ן?  

הנה 5 הסיבות המרכזיות:

1. מכרזים מסובכים
מכרזי הקרקעות לבניית דירות הפכו למורכבים ומסובכים. מאוד מורכבים ומאוד מסובכים. כשקבלן קונה היום קרקע עם התחייבות למחיר סופי שבו ימכור כל מטר, המדינה, מי שמוכרת לו את הקרקע, מוכרחה כמובן להתחייב למועד מסירת המגרש, למועד השלמת הפיתוח של השכונה ועוד ועוד. ובגלל שהיא לא ממש יודעת לעשות את זה ביעילות ובמהירות, קצב השיווקים איטי להחריד ועוד לא נולד מכרז שלא חוזר ושוב ושוב לדחיות ועדכונים.
 

2. בונים פחות 
הגרלות לדירות מוזלות העבירו רבים למצב של המתנה. אלפי מחוסרי דירה שהחליטו לחכות עד שיעלו גם הם בגורל לדירת חלומות מסובסדת. רק שבמקביל, גם הקבלנים עברו למצב דומה. אם הממשלה מבטיחה שוב ושוב שהמחירים יתרסקו, רק מהמר ירצה לבנות היום בהיקפים שבנה אתמול. וגם הוא לא ישיג מימון מאף בנקאי שפוי. וכך, בזמן שכחלון מבטיח תנופת בנייה ושיווקים, התחלות הבנייה ירדו רבעון אחרי רבעון.

3. יותר ביקוש
וכאילו לא מספיק שההיצע ירד, גם הביקוש לדיור רק הלך ותפח. אם המדינה מסבסדת דירות במיליארדים, ואם היא מתגאה בהנחות של 200 ועד ל-600 אלף שקל לעומת מחירי השוק, ואם באוצר מבטיחים מימון שיכול להגיע גם ל-80% ו-90% ממחיר הדירה, כדאי להתאמץ במיוחד כדי להיכנס למגרש. אז מה אם מדובר ברווק שעוד לא יודע איפה בכלל ירצה לגור. אז מה אם מדובר במשפחה שיכולה לקנות במקומות שהיא בכלל לא מתכוונת לגור בהם. וכשהביקוש גדל, אנחנו כבר יודעים מה קורה למחירים.
 

4. הפריפריה לא רלוונטית
דירות מחיר למשתכן הציעו הנחה של חצי מיליון שקל ומעלה במרכז הארץ, מול הנחה של 200 אלף שקל ומטה בפריפריה הצפונית או הדרומית. ככה זה כשההנחה היא באחוזים וכשהקרקעות בפריפריה נמכרות ממילא במחיר כמעט אפסי. התוצאה המיידית הייתה שהישראלים נרשמו כמעט אך ורק לפרויקטים מסובסדים בלב המדינה, במקומות אטרקטיביים כמו קרית אונו, רמת גן וראשון לציון. בשלב השני הקבלנים פשוט לא ניגשו למכרזים בפריפריה, והמדינה נתקעה פתאום עם מרבית הסחורה במקומות שאף אחד לא רצה להתקרב אליהם, במקומות שהפולטיקאים שלנו, אגב, כל כך אוהבים לומר שהם יקרים לליבם.
  

5. מתאים לשוק עולה   

כשמחירי הדירות עולים חודש אחרי חודש, האטרקטיביות לרכוש דירה מסובסדת גדולה. למרות שלא ניתן לבצע כמעט שום שינוי בתוכניות של הדירה. למרות שהבחירה של המיקום ושל הדירה נעשית בהגרלה ולא בתכנון מושכל. למרות שלא ממש ברור מתי נקבל את המפתח, ואפילו מתי נבוא לבחור את הדירה עצמה. אבל כל זה בשוק עולה.

ולכן, כששר האוצר חגג שישה חודשים ברציפות ללא עליית מחירים, הוא החל לנסר את הענף עליו הוא עצמו ישב. וכך הפך מחיר למשתכן מפיתרון לבעיה עצמה.