1.4 דירות דיור מוגן לכל 100 אזרחים ותיקים: מינהל התכנון מתכוון לשנות את התמונה

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

מסמך מדיניות ביוזמת מינהל התכנון , אשר יצא ביולי האחרון סוקר את פתרונות הדיור לגיל השלישי בישראל, ומציג כיצד שילוב של דיור מוגן בתוך השכונות מייצר סביבת מגורים פעילה ורב דורית המשפרת באופן משמעותי את איכות החיים עבור אוכלוסייה זו, תוך יצירת פתרונות מגורים גם לשאר חלקי האוכלוסייה. לקראת יום הקשיש הבינלאומי שיחול מחר (ה') חושף מרכז הנדל"ן את עיקריו של המסמך.

כיום על פי המסמך, שנושא את הכותרת "דיורמוגן: דגשיםומאפייניםתכנוניים" שפרסמה היחידה לתכנון אסטרטגי במינהל התכנון,  קיים פער גדול בין שיעור ההזדקנות של האוכלוסייה ובין ההיצע התכנוני. זאת כאשר לרשותם של כל מאה אזרחים ותיקים (בני 65 ומעלה לפי הגדרת המסמך) עומדות 1.4 יחידות דיור מוגן, רובן ברמת מחיר שבה יוכלו לעמוד רק בני העשירון העליון.

לאור הגידול המסתמן בהקצאת דיור מוגן בתוכניות בניין עיר והשינויים בשוק הדיור המוגן בשנים האחרונות התעורר הצורך בגיבוש סט עקרונות תכנוניים המתמקדים ספציפית בדיור מוגן.

אוכלוסיית האזרחים הוותיקים בישראל צומחת בקצב כפול מזה של כלל האוכלוסייה, אך על כל 100 בני 65 ומעלה יש כיום רק 1.4 יחידות דיור מוגן, ורובן פונות לבעלי יכולת כלכלית גבוהה. מסמך חדש של מינהל התכנון , שאת עיקריו חושף מרכז הנדל"ן לקראת יום הקשיש הבינלאומי, מציע לשנות את המודל: במקום מתחמים סגורים ויקרים, לשלב דיור מוגן בתוך שכונות ובפרויקטים מעורבי שימושים, באופן שעשוי להוזיל עלויות ולהרחיב את המענה גם למעמד הביניים

המסמך מנתח את מאפייני אוכלוסיית הגיל השלישי וכן סוקר את טיפולוגיות הדיור המוגן הקיימות בישראל (בהן דיור מוגן במרכז העיר, במיקום מבוקש ובסמוך לשירותים, או המודל הכפרי הממוקם בדרך כלל בשולי הישוב).

בסוף 2024 מנתה אוכלוסיית האזרחים הוותיקים בישראל 1.286 מיליון איש שהוו 12.5% מכלל האוכלוסייה. 45% מהם כבר בני 75 ומעלה. קצב הגידול של הפלח הזה עומד על 3.85% בשנה, כפול מקצב הגידול של כלל האוכלוסייה, ועד 2045 הוא צפוי למנות 2.1 מיליון איש.

מול המספרים האלה עומד כיום היצע צנוע. בישראל פועלים 100 בתי דיור מוגן בקירוב, 80% מהם בבעלות פרטית, ובהם 17,500 יחידות דיור. כלומר 1.4 יחידות לכל 100 אזרחים ותיקים.

רוב מיזמי הדיור המוגן החדשים משרתים מעמד סוציו-אקונומי גבוה, והפיקדון והתשלום החודשי גבוהים בהתאם. השוק נותן מענה בקצה אחד לעשירונים העליונים, ובקצה השני למעמד נמוך במיוחד באמצעות מוסדות דיור ציבורי, המופעלים ברובם על ידי "עמיגור". בין שני הקצוות הללו - מרבית אוכלוסיית היעד נותרת ללא מענה.

גם כאשר המדינה מבקשת להגדיל את היקפי השיווק בייעוד זה, היזמים אינם מתלהבים. בארבע השנים האחרונות פרסמה המדינה 62 מכרזים לדיור מוגן בהיקף של 9,000 יחידות, אך רבים ממכרזים אלו נותרו ללא מענה.

850 אלף דירות על שם בני 65 ומעלה

נתון נוסף ממקם את הסוגיה בלב משבר הדיור: 855 אלף דירות בישראל, מתוך 2.96 מיליון, רשומות בבעלות של בן או בת 65 ומעלה. כמעט שליש ממלאי הדיור הארצי. בהיעדר פתרונות דיור מותאמים, מתגוררים רבים מבני אוכלוסייה זו בדירות גדולות שאינן נדרשות לצרכיהם, שנים רבות לאחר שהילדים גדלו ועזבו את הבית. דבר זה מביא לניצול לא יעיל של מלאי הדירות ברמה הלאומית.

לילי שולמן (טלי רז)

ד"ר לילי שולמן, היחידה לתכנון אסטרטגי במינהל התכנון, התיחסה לנתונים: "את הדגשים גיבש צוות העבודה של היחידה לתכנון אסטרטגי, על בסיס היוועצות רחבה עם מתכננים ואדריכלים, יזמים ומנהלי דיור מוגן, מומחי גרונטולוגיה ורשויות מקומיות, לצד סיורים וניתוח היתרים. הרעיון שעומד בבסיס המסמך הוא שדיור מוגן אינו צריך להתקיים כמובלעת בשולי העיר, אלא כחלק ממנה. במסגרת העבודה עלתה החשיבות של מיקום מרכזי ברמה השכונתית, בצמידות או בסמוך למוקדי מסחר, פנאי, תרבות, מרכזי יום לקשיש, תחבורה ציבורית ומרחב ציבורי פתוח איכותי, כדי לתמוך בעצמאות התפקודית של הדיירים ולעודד אורח חיים פעיל המקדם בריאות, מפגש ורווחה נפשית".

המתכננים ממליצים להקפיד על תמהיל מגוון של גודלי דירות, שיכלול גם יחידות בינוניות וקטנות, ועלתה חשיבות הנגשת מרחבים פתוחים, הן ברמת הדירה כדוגמת מרפסת והן כשטח חוץ משותף. באזורים עירוניים הומלץ לבחון פתרונות כמו גג ירוק פעיל.

האדריכלית דנית שנהב, מומחית לתכנון דיור לגיל השלישי, שתכננה בתי דיור מוגן רבים בישראל, בהם שלושה שנפתחו השנה, מוסיפה: "שינוי נוסף שעולה מהמסמך בתחום המיגון. בדיור מוגן נהוג היה לתכנן מרחב מוגן קומתי או מוסדי, אולם בשנים האחרונות אנחנו מתכננים פרויקטים עם ממ"ד בדירה עצמה ולעיתים אף עם חדר רחצה ממוגן. הדבר מתאפשר בין השאר בזכות תקנה 163 משנת 2025, שהרחיבה ממ"דים ל־12 עד 15 מ"ר במקום 9 מ"ר כדי לאפשר שהייה ממושכת. ההיגיון ברור: מרחב מוגן קומתי מניח שאדם מסוגל לצאת מדירתו ולהגיע בזמן לאזור מוגן, במלחמה האחרונה ראינו שבמקרים רבים זמן ההתראה היה קצר ודיירים רבים נשארו בדירתם".

אדריכלית דנית שנהב (רז רוגובסקי)

המודל הסינגפורי

בעולם יש פרויקטים רבים של עירוב שימושים של דיור מוגן, מסחר, מגורים וכדומה. לדוגמה בסינגפור, קמפונג אדמירלטי הוא מבנה בעירוב שימושים בן 11 קומות ובו 104 יחידות דיור מוגן, מרכז רפואי, וגן ילדים ומרכז יום לקשישים השוכנים זה לצד זה במכוון. בלודז' שבפולין הוקם ב־2020 מבנה ובו יחידות דיור מוגן לצד דיור להשכרה למשפחות צעירות סביב חצר משותפת, מתוך מטרה מוצהרת למנוע בדידות.

בישראל, לפי מסמך מנהל התכנון , נפתחו השנה שני פרויקטים של דיור מוגן בטיפולוגיה של מגדל עירוני: אחוזת גבעתיים ופאלאס ראשון לציון.

בעולם כבר משלבים דיור מוגן עם מגורים, מסחר ושירותים קהילתיים במטרה להפחית בדידות ולהישען על תשתיות קיימות. בישראל נפתחו השנה שני פרויקטים ראשונים במודל של מגדל עירוני, אחוזת גבעתיים ופאלאס ראשון לציון, אך לפי מינהל התכנון רוב הבנייה החדשה עדיין מיועדת לעשירונים העליונים. המסמך מצביע על שילוב דיור מוגן בתוך שכונות קיימות כדרך אפשרית להוזיל עלויות ולהנגיש אותו גם למעמד הביניים

פרויקט פאלאס בראשון לציון מרשת עזריאלי, הינו מגדל בן 25 קומות ובו 274 יחידות דיור, ממוקם במרכז שכונת רקפות, על שדרה המובילה לפארק ולמוסדות חינוך. בקומות התחתונות שלו שולבו שטחי קהילה שיועדו לבני נוער, לפעוטונים ולשימושי מסחר. בפרויקט שטחים רבים ומגוונים לרווחת הדיירים כגון: מסעדות, חדרי חוגים, כושר, ספורט, בריכת שחייה, אולם אירועים וגג ירוק ממנו ניתן לראות את השקיעה.

אחוזת גבעתיים היא מגדל הדיור המוגן הגבוה בישראל, הממוקם ברחוב אריאל שרון. מדובר במגדל יוקרה בן 40 קומות (כ-160 מטרים) הכולל כ-400 יחידות דיור מעוצבות.  שטחי הדירות נעים בין 55 מ"ר ל-123 מ"ר, עם מרפסות שמש לנוף גוש דן, שייך לרשת הדיור המוגן היוקרתית אחוזות רובינשטיין ונבנה על ידי קבוצת BST.

מהנתונים עולה שרוב מה שנבנה היום מיועד לעשירונים העליונים ומרבית אוכלוסיית היעד נותרת בחוץ. המסמך מצביע על הקשר: פרויקט שמכיל בתוכו את כל השירותים הוא פרויקט יקר, והעלות מתגלגלת לדייר, בעוד פרויקט שנשען על תשתיות שכבר קיימות בשכונה יכול להיות "רזה" יותר ונגיש יותר. אם 9,000 היחידות שכבר שווקו במכרזים ייבנו בתוך שכונות המגורים וישענו על השירותים הקיימים בשכונה, ייתכן שיווצר לראשונה פתרון שמעמד הביניים יכול לעמוד בו.