פתרון למשבר קרקעות הכנסייה? "נטיית קק"ל היא להאריך את הסכם החכירה – בתנאי ודאות"

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

דיון בעל משמעויות דרמטיות במיוחד צפוי להתקיים ביום ד' השבוע בפני שופטי בג"ץ. המדובר בדיון הראשון בעתירה שהגישו מאות חוכרי משנה המחזיקים בדירות מגורים בשכונות טלביה וניות בירושלים, נגד החוכרת הראשית קק"ל, ובמסגרתה הם דורשים כי בית המשפט כי יורה לקק"ל לממש את זכותה להאריך את הסכמי החכירה שעליהם חתמה מול הכנסייה היוונית-אורתודוכסית במהלך השנים 1950-1952, ושעתידים לפקוע בעוד כ-25 שנה, למאה שנים נוספות.

חרדותיהם של דיירי המתחם התעוררו לראשונה לפני כ-15 שנה, אז גילו כי הקרקע שבה חשבו כי הם יושבים לבטח, נמכרה על ידי הכנסייה היוונית-אורתודוכסית לקבוצת רוכשים פרטית בהובלת קבוצת בן דוד. אז החל מאבק ציבורי מול החוכרת הראשית - קק"ל, על מנת שתסדיר את מעמדה בקרקע, בין אם באמצעות רכישה מלאה, או לכל הפחות הארכה של הסכם החכירה. קק"ל מצדה נמנעה מלעשות זאת, בין היתר בשל חשש מכניסה להרפתקה שמשמעויותיה הכלכליות אינן ידועות.

כעת חושף " מרכז הנדל"ן ", על סמך שיחות רבות שקיים במהלך הימים האחרונים, כי בקק"ל קיים רצון עקרוני להארכת הסכם החכירה מול בעלת הקרקע הנוכחית - חברת הנדל"ן הבינ"ל אקסטל - אך זו דורשת כי המדינה תיצור תנאים שיאפשרו לה ודאות ומצמום סיכונים בהליך.

נזכיר כי הארכת הסכם החכירה, ובתוך כך גם הארכת הסכמי חכירת המשנה של הדיירים, יסיר את האיום מעל ראשם של חוכרי המשנה. הללו מחזיקים כיום בכ-1,100 דירות הבנויות על פני 500 דונם בכמה מהשכונות היקרות ביותר של ירושלים, וחוששים למצוא את עצמם נעדרי כל זכויות בקרקע בעוד 25 שנה מהיום.

לדברי גורמים בקק"ל, במהלך החודשים האחרונים קיים אוסטרינסקי מגעים מול המדינה בניסיון לקבל ממנה מה שהוגדר על ידם כ"תנאי ודאות" לכניסה למהלך להארכת הסכם החכירה, אך לדברי גורמים בקרן המגעים לא הניבו פרי. "קק"ל ניהלה שיחות מול פקידי ממשלה בכירים ליצירת תנאי ודאות במקרה של הארכת החכירה, אך אלה לא הניבו עדיין את הפתרונות הנדרשים", אמר גורם בקק"ל עמו שוחחנו, שהוסיף כי "נטיית הלב של אוסטרינסקי היתה להאריך את החכירה אם היו מתקבלים תנאי ודאות".

מולם ניצבים אינטרסים כלכליים כבדי משקל של חברת הנדל"ן הבינלאומית אקסטל, בראשה עומד איש העסקים היהודי-אמריקאי גארי ברנט, אשר רכשה ב-23' את זכויות הבעלות בקרקע תמורת 750 מיליון ש"ח. הרכישה נעשתה מידיה של קבוצת משקיעים פרטית בהובלת קבוצת בן דוד, שרכשה את הבעלות ישירות מידי הכנסייה בשתי עסקאות בשנים 2011 ו-2016, בסכומים נמוכים משמעותית מאלה ששילם לה ברנט.

אקסטל אינה מעוניינת להמתין עוד 25 שנה לפיתוחה של הקרקע, וגם אינה מעוניינת במראות זוועה של אלפי תושבים, בהם זקנים נשים וטף, המגורשים מבתיהם ונותרים חסרי כל. לכן מנסים נציגיה בישראל להגיע להסכמות הן מול קק"ל והן מול בעלי הדירות, אשר יאפשרו לה להוציא לדרך מיזמי התחדשות עירונית רחבי היקף בקרקעות שבבעלותה.

סביב עמדתה של חברת הנדל"ן התגבש גרעין תמיכה בשטח בהובלת עו"ד דורון שמואלי, ובעליהן של כ-200 דירות כבר חתמו מולה על הסכמה עקרונית לעסקה שהיא מציעה, שעיקריה הם רכישת בעלות מלאה בדירה הוותיקה תמורת תשלום סמלי ומתן הסכמה לקידום מיזם התחדשות עירונית שיאפשר קבלת דירת תמורה חדשה וגדולה יותר.

בעוד שהעמדות של הצדדים השונים בסיפור - אקסטל ושתי קבוצות הדיירים, גלויים וידועים, עמדתה של השחקנית המשמעותית ביותר בסיפור, הלא היא קק"ל, היא עדיין בגדר נעלם. ימים ספורים לפני הדיון המכריע, לפחות באופן פורמלי, עדיין לא חשפה הקרן כיצד בכוונתה להתמודד עם הסוגייה. עם זאת, שיחות רבות שקיים " מרכז הנדל"ן " עם שלל הגורמים המעורבים בסוגייה, הן בקרב קבוצות הדיירים השונות, הן באקסטל והן בקק"ל עצמה, שופכות אור על כיווני הפתרון המסתמנים.

היו"ר התחלף והמו"מ הוקפא

כפי שפורסם בעבר בכלי התקשורת, עד לפני פחות משנה התקיים משא ומתן ער בין אקסטל ובין קק"ל, אז עדיין בהובלת היו"רית יפעת עובדיה-לוסקי, כאשר לדברי גורמים אשר היו מעורים בנעשה היו הצדדים קרובים להסכמות. בינואר סיימה עובדיה-לוסקי את תפקידה ואת מקומה תפס איש מפלגת העבודה והמחנה הליברלי אייל אוסטרינסקי.

מאז נכנס לתפקיד הוקפא המשא ומתן בין הצדדים, בנימוק של "למידת הנושא" מצד אוסטרינסקי. הצדדים השונים הוזמנו להעביר אליו את עמדותיהם, וחלקם גם קיימו עמו פגישות, אך גם לחוכרי המשנה העותרים, וגם לאנשי אקסטל אין כל מידע לאן מועדות פניו.

שיחות שניהל " מרכז הנדל"ן " עם גורמים בקק"ל מעלות כי אין מדובר באדישות, אלא ברצון לשמור על הקלפים קרוב לחזה, מתוך הבנה כי לפחות מול אקסטל הזמן פועל לטובתו, שכן כל יום שחולף מבלי שתוכל להתחיל לממש את זכויותיה בקרקע, משמעותו הפסד עבורה.

אך נראה כי הגורם המרכזי שמעכב את החלטת אוסטרינסקי באשר לחידוש הסכם החכירה מול אקסטל הוא היעדר ודאות לגבי גובהם של דמי החכירה העתידיים במקרה שיחליט לחדש את הסכם החכירה, ומה יהיה גובה החשיפה של קק"ל אם תחליט לחדש אותו.

כיום משלמת הקרן דמי חכירה של 34 אלף דולר לשנה עבור קרקעות הכנסייה, סכום זעום ביחס לשוויין שעומד ככל הנראה על מיליארדי דולרים. חוות דעת שמאית שהכין בשנת 2024 משרדו של השמאי ארז כהן עבור קק"ל גורסת כי מעמדה בקרקע קרוב מאד לזה של בעלים וכי גם בהסכם חכירה עתידי יהיו דמי החכירה נמוכים. עם זאת, לכולם ברור כי ככל שההסכם יוארך, יתקיימו מאבקים משפטיים קשים באשר לגובה דמי החכירה, שאת תוצאותיהם קשה להעריך.

לדברי גורמים בקק"ל, במהלך החודשים האחרונים קיים אוסטרינסקי מגעים מול המדינה בניסיון לקבל ממנה מה שהוגדר על ידם כ"תנאי ודאות" לכניסה למהלך להארכת הסכם החכירה, אך לדברי גורמים בקרן המגעים לא הניבו פרי. "קק"ל ניהלה שיחות מול פקידי ממשלה בכירים ליצירת תנאי ודאות במקרה של הארכת החכירה, אך אלה לא הניבו עדיין את הפתרונות הנדרשים", אמר גורם בקק"ל עמו שוחחנו, שהוסיף כי "נטיית הלב של אוסטרינסקי היתה להאריך את החכירה אם היו מתקבלים תנאי ודאות".

ייתכן כי מי שבסופו של דבר יסייעו לקק"ל לקבל החלטה הם שופטי בג"ץ, ככל שיקבלו את תביעת העותרים לכפות על הקרן את הארכת הסכם החכירה.

העותרים: "ההבטחות נותרו ריקות"

מטעם המטה להצלת חוכרי הדירות בישראל אשר הגיש את העתירה נמסר: ״לפני כ-15 שנים גילו אלפי תושבים כי שכונות שלמות בלב ירושלים נמכרו מאחורי גבם לגורמים עלומים וחברות זרות. מאות פניות לקק״ל ורמ״י לאורך השנים נענו בהבטחות חוזרות ונשנות לפתור את הבעיה בהקדם, אבל ההבטחות נותרו ריקות, לא נעשה דבר - והנזקים הכספיים והנפשיים הצטברו מיום ליום.

"לא רק שקק״ל לא פעלה כמצופה ממנה, אלא שלאחרונה התפרסמו שמועות על ׳עסקת כניעה׳ לאותם ספסרי קרקעות עלומים, במסגרתה מגלגלים את הבעיה ב-50 שנה בלבד ומשאירים את החוכרים כבני ערובה של יזמים אגרסיביים, וכל זה - תוך ויתור של קק״ל על מיליארדים מנכסי העם היהודי אותם קנתה בכסף מלא, כולל שטחי ציבור ושטחים ירוקים. אחרי שלא הצליחו לפתור את הבעיה מחוץ לבתי המשפט ובשל ההתנהלות השערורייתית לאורך השנים, לא נותרה לתושבים ברירה אלא לעתור ולבקש צדק מבית משפט שימנע את גזילת בתיהם ורכושם, כמו גם את רכוש העם היהודי״.

אקסטל: "יש כעת הזדמנות ממשית לפתרון"

מטעם חברת אקסטל נמסר: "הפתרון הנכון הוא כזה שמייצר Win-Win-Win: לדיירים ודאות, זכויות מוסדרות ובתים חדשים וממוגנים, לירושלים התחדשות עירונית ופיתוח, ולכל הצדדים יציאה ממעגל המחלוקות. במקום שנים ארוכות של התנצחות משפטית ועלויות ציבוריות של מיליארדים בהן הדיירים ממשיכים לשלם את המחיר, ישנה כעת הזדמנות ממשית לפתרון. לאחר עשרות שנים של חוסר ודאות אקסטל נכונה להבטיח את מעמד התושבים, וניתן להגיע להסכמה מעשית בין הצדדים, קק"ל, עיריית ירושלים והגורמים הרלוונטיים, שתבטיח לתושבים פתרון אמיתי ולא עוד שנים של קיפאון - אם רק ירצו בכך".

עו"ד דורון שמואלי, יו"ר פורום חוכרי קרקעות ירושלים מקק"ל אשר תומך בהגעה לעסקה מול אקסטל נמסר כי: "מאות משפחות ירושלמיות הפכו, שלא באשמתן, לבנות ערובה של פלונטר משפטי שלא נפתר עשורים. שווי הדירות שלנו צנח ב-50%, ובעידן של איומים איראניים אנחנו יושבים בבניינים ישנים ללא ממ"דים, בזמן שהחוזים שלנו פוקעים ב-2050, מועד שבמונחי נדל"ן הוא מחר בבוקר. בראייתי הדרך המשפטית היא מבוי סתום שיארך עשורים והצעת החוק שקודמה בנושא - תקועה משנת 2014. אני סבור כי המו"מ והדיאלוג הישיר בין הדיירים לבעלי הקרקע הניב הצעה מאוזנת ומאות דיירים כבר הביעו את רצונם לקדמה. הגיע הזמן שקק"ל, ועיריית ירושלים, יתעלו מעל הפוליטיקה, יצטרפו לשולחן ויסיימו את הסיפור הזה, לא רק בשבילנו, אלא כ'גאולת קרקע' של ממש בלב בירת ישראל״.

מקק''ל נמסר: "קרן קיימת לישראל, כגורם מקצועי העוסק בתחום הקרקע וההתיישבות, רואה בחיוב תוכניות להתחדשות עירונית. קק''ל תפעל לשמירת טובת הציבור הרחב ובפרט טובתם של כלל הדיירים."