"באירופה חברות הניהול עוברות הסמכה. כאן אדם עם טנדר לוקח 10 מבנים, זו סכנת חיים"

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

בעשורים האחרונים קו הרקיע של ישראל משתנה ללא היכר - מגדלי מגורים ומשרדים רבי קומות צצים בכל פינה, ועלויות הניהול והתחזוקה של המבנים ממריאות. אך האם תרבות המגורים והרגולציה במדינה מדביקות את הקצב של גורדי השחקים?

לקראת כנס בית ונוי לתכנון מגדלים ומעטפת המבנה 2026, שייערך בשבוע הבא במלון דויד אינטרקונטיננטל בתל אביב, שוחחנו עם מיקי בראל, יו"ר ומבעלי חברת  High Tower .

בראל, שמנהל קהילות ומערכות מורכבות במגדלי יוקרה בישראל - הן למשרדים והן למגורים (ביניהם מתחם בלו, מגדל הרברט סמואל, מגדל אליפלט בת"א והרצליה הילס בהרצליה) - מציג תמונת מצב מדאיגה של היעדר פיקוח מחד ואתגרי תחזוקה מורכבים ויקרים מאידך, ומסביר מדוע ניהול מגדל מודרני דומה יותר לניהול עיר קטנה מאשר לוועד הבית המוכר של פעם.

"עולם המגדלים שינה לחלוטין את תרבות הדיור בישראל", אומר בראל, "בעבר גרת בבניין קטן עם מספר דיירים מועט, ללא מעלית וללא מערכות מורכבות. כיום, כשעוברים למגדל, במקום 16 דיירים יש 100 דיירים ויותר. מדובר במבנים עם שלוש מעליות לפחות, מערכות כיבוי אש, משאבות, מצלמות, חדר כיבוי אש ופאסיליטיז כמו חדר כושר. זה שינוי דרמטי מבחינת עלויות וביטוח, שגורם לכך שדייר שחוזר למגדל במסגרת התחדשות עירונית מגלה שדמי הניהול קופצים מעד 200 שקל ל-700 שקל.

"ועד בית עצמאי זה דבר טוב, השאלה היא מה הידע שלהם. בסופו של דבר ניהול מגדל זה מקצוע. זה בדיוק כמו שתבוא לגינה כדי לטפח אותה בעצמך, אבל אין לך ידע מקצועי של גנן והתוצאה תהיה בהתאם. דיירים בניהול עצמי לרוב לא מכירים בדיקות של מערכות אש, אינפרה-אדום או מערכות חשמל"

"למעשה, הכנסת שכונה שלמה לתוך צינור. זה אומר יותר רעש, סוגים אחרים של אוכלוסיות באותו הבניין, והצורך להתרגל לתקנון בניין נוקשה לגבי החזקת כלבים או עישון. אדם צריך לסגל את עצמו לאורח חיים אחר לגמרי ולהתאים את עצמו לצורת המגורים החדשה, שמשנה דרמטית את הרגלי החיים. יש צורך להתכנס לחיים הציבוריים במקום. למשל, מישהו רוצה לעשות מנגל במרפסת, אבל כתוב בתקנון שאסור. בסיטואציה אחרת, דייר רוצה לבצע עבודות שיפוץ, והוא חייב להיכנס לתקנון, להבין איך זה עובד ולדעת שאי אפשר לקדוח בין שתיים לארבע".

"ניהול מגדל זה מקצוע"

מה המצב בישראל לעומת העולם, למשל מדינות אירופה וארה"ב?
"אם אתה חושב בארץ לפתוח חברת אבטחה אתה צריך לצורך העניין ללכת למשרד המשפטים ולקבל רישיון. לעומת זאת, כדי לפתוח חברת ניהול מגדלים מספיק ללכת לרשם החברות. אין שום בקרה ואין רגולציה על הדיירים או על החברות עצמן. אין כיום חובה חוקית שבבניין של 30 קומות תהיה חברת ניהול מקצועית, למרות שיש כאן סיכון ממשי לחיי אדם.

"בארצות הברית ובכל מדינה מתוקנת באירופה אתה פשוט לא יכול לגור בבניין מעל גובה מסוים ללא חברת ניהול שהוסמכה לכך. יש כאן עניינים קריטיים של בטיחות ואש. בניין כזה ללא תחזוקה עלול להפוך למלכודת אש. חברת ניהול רצינית צריכה לבדוק שהמערכות הללו תקינות. יש חברות ניהול שמתעסקות רק בגינה. זה חשוב כשלעצמו, אבל זה ממש לא העיקר, ואת זה צריך לבדוק".

מגדלי גינדי tlv בתל אביב (הצילום להמחשה בלבד, Opachevsky Irina / Shutterstock.com)

האם אתם רואים אנשים שמעדיפים לחסוך עלויות ולעבור לניהול עצמי? אם כן, מהן ההשלכות?
"ועד בית עצמאי זה דבר טוב, השאלה היא מה הידע שלהם. בסופו של דבר ניהול מגדל זה מקצוע. זה בדיוק כמו שתבוא לגינה כדי לטפח אותה בעצמך, אבל אין לך ידע מקצועי של גנן והתוצאה תהיה בהתאם. דיירים בניהול עצמי לרוב לא מכירים בדיקות של מערכות אש, אינפרה-אדום, מערכות חשמל, או מה אומרות תקנות והוראות יצרן ספציפיות.

"אתן דוגמה נוספת: נושא הביטוח. ישנם סוגי ביטוח שמבטחים רק את השטח הציבורי או רק את המבנה עצמו. אם בגלל שיקולים כספיים מתקמצנים ולא מבטחים נכון, הבניין נשאר חשוף. כבר היו שריפות בניין, שיטפונות או הפסקות מים בגלל שלא טיפלו במשאבות כמו שצריך, ואז לכל הבניין אין מים ויש תקלות קשות. זה בדיוק כמו האוטו שלך. אם לא תטפל בו בזמן, אל תתפלא אם תיתקע באמצע כביש 6".

10,000 שקל שמחכים לתקלה

דמי הניהול במגדלים מגיעים למאות שקלים בחודש ומהווים נטל כבד. לטענת בראל, יכולתם של הדיירים להפחית עלויות היא מוגבלת: "העלויות השוטפות גבוהות כי מערכות של מגדל הן יקרות מאוד לתפעול, ובגלל הנטל הזה הדיירים נוטים להתנגד לכל הוצאה נוספת ואומרים 'אני לא רוצה להוסיף כסף גם לחיסכון וקרנות'. אבל חברה רצינית ונציגות אחראית חייבות להוסיף שני סעיפים קריטיים לתקציב: סעיף בלת"מ (בלתי מתוכנן) וקרן לחידוש ציוד.

"בחשבונות של חברות ניהול רציניות יש הפרדה מלאה: חשבון שוטף לצד קרן ייעודית לחידוש ציוד ארוך טווח. הדיירים מזרימים לשם כסף, ולנציגות אסור לגעת בה לצרכים יומיומיים. בדרך זו אתה חוסך למשל 10,000 שקל בשנה שמחכים לתקלות הגדולות. זה משתנה ממבנה למבנה, אין כיום מחירון בשוק, והקרן הזו צריכה לעמוד על כ-3% מהתקציב הכולל. אם היזם של המגדל מציע פתרון ומקים את הקרן הזו מראש, זה מצוין. ניסו בעבר כל מיני פטנטים בשוק, כמו להחריג דירה מסוימת בבניין לטובת הדיירים, כך שדמי השכירות שלה יוקצו ישירות לקרן התחזוקה, אבל לא ראיתי הרבה פרויקטים שזה עבד בהם. בסוף הכל חוזר לאותו דבר: צריך לנהל תקציב קשיח ולא לחסוך על חשבון העתיד".

"בחשבונות של חברות ניהול רציניות יש הפרדה מלאה: חשבון שוטף לצד קרן ייעודית לחידוש ציוד ארוך טווח. הדיירים מזרימים לשם כסף, ולנציגות אסור לגעת בה לצרכים יומיומיים. בדרך זו אתה חוסך למשל 10,000 שקל בשנה שמחכים לתקלות הגדולות. זה משתנה ממבנה למבנה, אין כיום מחירון בשוק, והקרן הזו צריכה לעמוד על כ-3% מהתקציב הכולל"

כשמכניסים "שכונה שלמה לצינור אחד", כפי שאמרת, איך מצליחים לאכוף את הסדר והתקנון על דיירים שמפרים את הכללים?
"אוכפים את הכללים באמצעות חברת ניהול רצינית, שהיא למעשה המקבילה של העירייה בתוך המבנה. היא הגוף שמנהל את העסק ביד רמה. הכלי השני הוא הצבעות דיירים בישיבות שמתקיימות בניינים מתוקנים, שמגדירות במדויק 'עשה ואל תעשה', בין אם זה מתאים לך אישית ובין אם לא. כמו למשל בנושא החזקת כלבים ומניעת רעש.

"בחלק מהבניינים אנחנו מפעילים סנקציות: אם אדם השליך אשפה במקום אסור או עישן בשטח הציבורי, קונסים אותו ב-500 שקלים. אבל כדי שזה יהיה קל ואכיף, הסנקציה הזו חייבת להיות מגובה מראש בתקנון המשפטי הרשמי של הבית המשותף, כדי שנוכל לתבוע אותו במידת הצורך. חשוב להבין שאי אפשר פשוט למנוע ממישהו גישה פיזית, למשל לחדר הכושר או למועדון הדיירים, ללא גיבוי מלא של הצבעה, חוק ותקנון משפטי.

הצילום להמחשה בלבד (Boris-B / Shutterstock.com)

"זו עבודה סיזיפית לרדוף אחרי עוברי תקנון. מרבית האוכלוסייה ממושמעת, אבל תמיד יש חריגים. ההבדל בין בניין מסודר לבניין שאינו מסודר נעוץ לרוב באחוז השוכרים: ככל שיש יותר שוכרים במגדל, פחות אכפת להם מהנכס. יש בניינים מתוקתקים, ויש בניינים שבהם 70% מהדיירים הם שוכרים ויש שם בלגן קבוע.

"מעבר לכך, אין כיום ועדות קבלה למגדלים. בניין יכול להפוך בקלות לתחנה מרכזית בגלל דירות Airbnb. לקונים ולדיירים חייב להיות ברור שאי אפשר להתנהל במגדל בלי לעבור דרך המסננת של חברת הניהול".

"דרושה רשות ממשלתית ייעודית"

האם כבר יש השלכות להיעדר הרגולציה?
"בהחלט. המציאות היא שחלק מחברות הניהול בשוק הן מה שנקרא 'חברות טנדר' - אדם שיש לו טנדר ופועל לבד, לוקח תחתיו 10 בניינים כי הוא מציע מחיר זול, מבטיח שיעשה ויטפל במערכות, אבל בפועל לא עושה שום דבר. ללא פיקוח וסטנדרט מחייב, הבניינים האלה פשוט קורסים תחזוקתית ובטיחותית לאורך זמן".

"ההבדל בין בניין מסודר לבניין שאינו מסודר נעוץ לרוב באחוז השוכרים: ככל שיש יותר שוכרים במגדל, פחות אכפת להם מהנכס. מעבר לכך, אין כיום ועדות קבלה למגדלים. בניין יכול להפוך בקלות לתחנה מרכזית בגלל דירות Airbnb. לקונים ולדיירים חייב להיות ברור שאי אפשר להתנהל במגדל בלי לעבור דרך המסננת של חברת הניהול"

כיום מגדלים רבים מנוהלים על ידי מערכות חכמות. האם יש סיכוני סייבר, ומה ההיערכות לכך?
"במגדלים גדולים, ובעיקר במגדלי משרדים, הנושא הזה מטופל. לעומת זאת, במגדלי מגורים פשוט אין כיום יכולת כלכלית לשלם על הגנת סייבר. במגדלי משרדים אנחנו עושים סקר סיכונים מקדים להגנות על מערכות המחשב, והחברות הרציניות יותר מבצעות גם ניטור קבוע למקרה של מתקפת סייבר. היו כבר ניסיונות תקיפה בפועל שעלינו עליהם בזמן".

האם נעשו פניות לרגולטור או למשרדים ממשלתיים בנושא?
"כיום הרגולטור מתעסק בעיקר בבניינים ממשלתיים ובמתקנים שנמצאים בחזקת המדינה. נושא הבטיחות והניהול מקודם רק בתשתיות ממשלתיות. הייתי שותף בעצמי לכמה דיונים כאלה במשרדי הממשלה, אבל לצורך העניין הם לא הניבו שום דבר. הצעתי להם: 'תקימו רשות ממשלתית ייעודית שתתעסק עם הדברים האלו במגדלים', וקיבלתי תשובות שהם לא רוצים להוסיף עוד רשות, ואפילו לא לעגן את זה בתקנות.

"דוגמה מצוינת לכך היא בריכות שחייה במגדלים. בעוד שלגבי חדרי כושר הוציאו תקנה ברורה, בנושא הבריכות לא קבעו שום דבר ברגולציה, אפילו לא את החובה הגורפת להחזיק מציל".