בלעדי: עיריית י-ם אישרה את עסקת הקומבינציה עם משפחת גולובנציץ' בקרקעות עץ חיים

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

למרות פסיקת בג"ץ שהותירה על כנה את ההכרה בקרקעות עץ חיים הסמוכות לגשר המיתרים בכניסה לירושלים כהקדש דתי, ולמרות המחלוקות המשפטיות שטרם הוכרעו בנוגע לעסקאות למכירת הזכויות בקרקע, ועדת הכספים של עיריית ירושלים המליצה השבוע על אישור עסקת הקומבינציה עם משפחת גולובנציץ' ונחלת עץ חיים, להקמת מגדל תעסוקה. ההמלצה תובא מחר (ה') לאישור מועצת העיר.

ממסמך חדש שהגיע לידי מרכז הנדל"ן עולה כי לאחר שהעסקה הוסרה מסדר יומה של ועדת הכספים העירונית באוגוסט האחרון, היא שבה כעת לשולחן הדיונים. במסגרת הצעת ההחלטה מבקשת ועדת הכספים להמליץ בפני מועצת העיר לאשר את המתווה העדכני של העסקה ולהסמיך את אגף הנכסים, גזבר העירייה והיועץ המשפטי לעירייה לקדם את חתימת ההסכמים.

ההחלטה המוצעת כוללת שורה של תנאים לאישור העסקה, ובהם אישור מועצת העיר, אישור שר הפנים והחלטת בית המשפט לענייני נאמנויות עץ חיים. כמו כן, נקבע כי העסקה תידרש לעמוד בכל ההוראות וההגבלות שפורטו בהסכם המקורי.

מדובר בהתפתחות משמעותית בפרשה: בעוד שבאוגוסט האחרון נראה היה כי פסיקת בג"ץ הובילה לעצירת המהלך, המסמך החדש מלמד כי העירייה אינה מוותרת על העסקה, שבמסגרתה היא צפויה לקבל שטחי תעסוקה בהיקף של כ־26,500 מ"ר במגדל המתוכנן.

על פי המתווה, עיריית ירושלים תעמיד את זכויותיה בקרקע לטובת הקמת מגדל תעסוקה, ובתמורה תקבל שטחים בנויים שירוכזו בקומות האמצעיות של המגדל, לצד חלק יחסי בשטחי החניון והמחסנים. מהמסמך עולה כי העסקה תבוצע באמצעות שני הסכמי קומבינציה נפרדים: האחד בין עיריית ירושלים למשפחת גולובנציץ', והשני בין משפחת גולובנציץ' לנחלת עץ חיים. שני ההסכמים ירוכזו תחת הסכם מסגרת משותף שייחתם על ידי כל הצדדים. כמו כן, העירייה תקבל ערבויות מתאימות להבטחת התחייבויות הצדדים.

"העסקה עשויה להפוך למנגנון שמכשיר בדיעבד את הפרשה"

המהלך מתרחש על רקע מאבק משפטי ממושך על נכסי ההקדש, שבמרכזו טענות לגניבת קרקעות, ועסקאות למכירת קרקע שנחתמו עם גורמים לפני כעשור ללא אישור בית הדין הרבני (ראו המשך). אחד הנכסים המוכרים והבולטים של מוסדות עץ חיים הוא מתחם כי"ח ההיסטורי ברחוב יפו בירושלים, סמוך לשוק מחנה יהודה, שבו פעלו במשך שנים מוסדות החינוך של העמותה.

ברקע לעסקה עומדת פסיקת בג"ץ מיום ה־11 באוגוסט 2026, שדחתה את עתירת החברות פנינת המיתרים וברכה והצלחה, שרכשו בעבר זכויות בקרקעות עץ חיים בכניסה לירושלים, וביקשו לבטל את החלטות בתי הדין הרבניים, שקבעו כי הקרקע היא חלק מהקדש דתי, ולכן כפופה לפיקוחם. בכך הותיר בג"ץ על כנה את ההכרה בקרקע כהקדש דתי, אך הבהיר שאין בכך כדי להכריע בשאלת עסקאות המכר שביצעו החברות.

שמונה ימים בלבד לאחר פסיקת בג"ץ הוסרה עסקת הקומבינציה מסדר יומה של ועדת הכספים העירונית, שהייתה אמורה לדון באישורה ב־19 באוגוסט. כעת, כחודשיים וחצי לאחר הפסיקה, חוזרת העסקה להליך האישור העירוני, כשהמחלוקות המשפטיות סביב קרקעות ההקדש עדיין מרחפות מעליה.

גורם המעורה בפרטי הפרשה מתח ביקורת חריפה על מעורבותה של עיריית ירושלים בקידום העסקה. לדבריו, "המשמעות היא כי אף שהמחלוקות המשפטיות סביב הזכויות בקרקע טרם הוכרעו במלואן, העירייה מבקשת להתקדם בהליך האישור העירוני של העסקה. המהלך מעלה שאלות באשר להחלטת העירייה לקדם עסקה עם גורמים שזכויותיהם בקרקע עומדות במוקד מחלוקת משפטית ממושכת, כאשר העירייה עצמה צפויה ליהנות מתמורה כלכלית משמעותית מהפרויקט. עצם ההתקשרות עם עיריית ירושלים מעניקה לעסקה חותמת של לגיטימיות, כאילו כל המחלוקות המשפטיות סביב הקרקע כבר הוכרעו. בפועל, זה עלול להפוך למנגנון שמכשיר בדיעבד את הפרשה. העירייה נהנית מהפוטנציאל הכלכלי של הפרויקט, והגורמים שמקדמים אותו נהנים מהעובדה שהעירייה הופכת לשותפה שלהם".

העסקאות השנויות במחלוקת בקרקעות "עץ חיים"

עסקת הקומבינציה מקודמת על רקע אחת הפרשות המשפטיות המורכבות בשוק הנדל"ן הירושלמי, הנוגעת לקרקעות הקדש עץ חיים בכניסה לעיר. מדובר בקרקעות שנרכשו בשנת 1928 על ידי מוסדות עץ חיים, במטרה להקים שכונת מגורים שתכלול עשרות בניינים, כשדמי השכירות מהדירות אמורים היו לשמש מקור הכנסה קבוע למימון פעילות מוסדות התורה והחינוך. אלא שבפועל הוקמו בשכונה שלושה מבנים בלבד, כיום סמוך לגשר המיתרים.

בשנת 2015 התקשרה עמותת עץ חיים בהסכם למכירת 70% מהזכויות בשכונת עץ חיים לחברות פנינת המיתרים וברכה והצלחה נכסים בתל אביב, תמורת 17 מיליון שקל בתוספת מע"מ. כשנתיים לאחר מכן, ביוני 2017, נחתם הסכם נוסף למכירת יתרת 30% מהזכויות לחברת פנינת המיתרים, תמורת 10.5 מיליון שקל נוספים. בסך הכול הסתכמו שתי העסקאות בכ־27.5 מיליון שקל.

אלא שהעסקאות נחתמו מבלי שהתבקש או ניתן להן אישור של בית הדין הרבני, המפקח על הקדשות דתיים. יתרה מכך, העסקה השנייה נחתמה לאחר שבית הדין כבר הוציא צו עיקול ואיסור דיספוזיציה ביחס למקרקעין, על רקע חשדות לאי־סדרים בניהול נכסי ההקדש.

הפרשה התגלגלה במשך שנים בין בתי הדין הרבניים לבתי המשפט, ובמהלך ההליכים נבחנה מעורבותו של עו"ד אשר אקסלרד בגיבוש עסקאות המכר. אקסלרד מילא תפקיד כפול: מצד אחד ייצג את עמותת עץ חיים, שביקשה למכור את הקרקע כדי לפרוע חובות עבר, בין היתר לעיריית ירושלים, ולהיחלץ ממצוקתה הכלכלית, ומצד שני ייצג גם את החברות הרוכשות.

על פי ממצאי המנהל המיוחד, עו"ד רונן מטרי, שפורטו בפסק הדין הרבני, אקסלרד הזמין שומה שהעריכה את שווי הקרקע בכ־23.1 מיליון שקל, לעומת שומה קודמת משנת 2012 שהעמידה את שוויה על כ־45 מיליון שקל.

דמות נוספת שעמדה במוקד בדיקת המנהל המיוחד היא ערן הוכברג, ששימש יועצה הכלכלי והעסקי של עמותת עץ חיים וניהל עבורה את ענייני הנדל"ן. אלא שלפי ממצאי עו"ד מטרי, במקביל לתפקידו בעמותה העניק הוכברג שירותים גם לחברת פנינת המיתרים וניהל עבורה את ענייני המקרקעין.

מעיריית ירושלים נמסר בתגובה: "עיריית ירושלים פועלת בנחישות למימוש זכויותיה הקנייניות במסגרת פרויקטים יזמיים, במטרה למקסם את הפוטנציאל הכלכלי, התכנוני והקנייני הגלום בהם לטובת הציבור ולרווחתו. הדברים נכונים גם  בעסקאות קומבינציה  כמו בעסקה המדוברת, שאושרה בוועדת הכספים ובמועצת העיר עוד בחודש דצמבר 2023. מימוש העסקה התעכב נוכח קיומן של סוגיות משפטיות שעלו והדרישה של עמותת "עץ חיים" להיכנס כצד  נוסף לקומבינציה, תוך מיקסום תכנוני ושמירת זכויותיה הקניינות של העירייה במלואן. בסופו של יום שולבה העמותה בפרויקט ובהתאם גם בעסקת הקומבינציה, מה שדרש דיון מחודש בוועדת הכספים. הנושא הובא פעמיים לדיון בוועדה וירד מסדר היום מסיבות  טכניות שאינן קשורות כלל לשאלת זהות בעלי הזכויות במקרקעין. יודגש כי העירייה אינה צד להליכים המשפטיים שהתקיימו בעניין הבעלויות ואשר הוכרעו בפס"ד של בית המשפט העליון מיום 11.8.26. בדיון שנערך בוועדת הכספים ב-25.10.26 המליצה הוועדה לאשר את הסכם הקומבינציה. המלצה זו תובא לאישור מועצת העיר ב-29.10.26".