בנו 232 מ"ר ללא היתר ואז ביקשו פטור מהיטל השבחה: כך הגיבה ועדת הערר

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

ועדת הערר המחוזית לפיצויים והיטלי השבחה בירושלים, בראשות עו"ד דפנה תמיר, קבעה החודש כי אין לה סמכות עניינית לדון בחיוב בהיטל השבחה רעיוני, המוטל במסגרת הליך פלילי בגין עבירות בנייה. לצד זאת, התייחסה הוועדה לגופן של הטענות שהעלו בעלי נכס בשכונת סילואן במזרח ירושלים, שהורשעו בבנייה בלתי חוקית וביקשו פטור מהיטל השבחה בגין הרחבת דירת מגורים עד 140 מ"ר. הוועדה הבהירה כי אין להחיל את הפטור על בנייה בלתי חוקית שלא ניתן לה היתר, וכי תשלום ההיטל במסגרת ההליך הפלילי אינו מכשיר את הבנייה בדיעבד.

לקריאת החלטת ועדת הערר

ההליך עסק בנכס המשתרע על פני שלוש חלקות, בשטח כולל של כ-724 מ"ר, ברחוב בטן אל הווא בשכונת סילואן. בשנת 2021, או בסמוך לכך, ביצעו בעלי הנכס עבודות בנייה ללא היתר בהיקף של כ-232 מ"ר, שכללו קומת עמודים חלקית, מדרגות ומבואת כניסה בשטח של כ-85 מ"ר, קומת מגורים בשטח של כ-129 מ"ר ומרפסת בשטח של כ-17 מ"ר.

בעקבות העבודות הוגש נגדם בינואר 2023 כתב אישום לבית המשפט לעניינים מקומיים בירושלים. באוקטובר 2025 הודו הנאשמים בעבירות הבנייה והורשעו. במסגרת ההליך הפלילי וההסכמות בין הצדדים, הופנו בעלי הנכס לוועדת הערר כדי שתבחן את טענותיהם בנוגע לחיוב בהיטל השבחה ולזכאותם לפטור.

במוקד המחלוקת ניצב סעיף 254י לחוק התכנון והבנייה, המאפשר לחייב מי שהורשע בעבירת בנייה בתשלום היטל השבחה בשיעור שהיה חל עליו אילו ניתן היתר לבנייה או לשימוש שבגינם הורשע. מדובר בחיוב רעיוני, שאינו מותנה בקיומה של תוכנית משביחה בפועל.

על בסיס סעיף זה הכינה הוועדה המקומית ירושלים שומה באמצעות שמאי המקרקעין אברהם גלעד, שהעריך את שווי המ"ר המבונה ב-2,700 שקל, ואת ההשבחה ב-349,542 שקל. בהתאם לכך נקבע חיוב בהיטל השבחה רעיוני בסך 174,771 שקל. השומה כללה גם תחשיב כפל שווי בסך כ-1.27 מיליון שקל.

מנגד, שמאי העוררים, מוחמד קיימרי, העריך את שווי המ"ר ב-2,200 שקל, וטען כי יש לחשב את החיוב על בסיס תקופת שימוש של חמש שנים בלבד, באופן המעמיד אותו על 16,282 שקל. עוד נטען כי יש להחיל את הפטור מהיטל השבחה בגין הרחבת דירת מגורים עד 140 מ"ר, הקבוע בסעיף 19(ג) לתוספת השלישית לחוק, כך שהחיוב יעמוד על אפס. לחלופין ביקשו העוררים לנכות מהשטח החייב 12 מ"ר בגין ממ"ד.

הוועדה המקומית ירושלים ביקשה לדחות את הערר על הסף, בטענה כי סעיף 254י הוא הוראה עונשית במסגרת ההליך הפלילי, וכי הסמכות לדון בחיוב מכוחו נתונה לבית המשפט לעניינים מקומיים בלבד. לטענתה, הסכמת הצדדים או הפנייתם לוועדת הערר על ידי בית המשפט אינן יכולות להקנות לה סמכות שלא ניתנה לה בחוק.
עוד טענה הוועדה המקומית כי הזכאות לפטור בגין הרחבת דירת מגורים מותנית בהגשת בקשה להיתר בנייה בפועל, וכי מתן פטור למי שבנה ללא היתר יסכל את התכלית העונשית של החוק.

"מתן הפטור ירוקן מתוכן את הסנקציה שבהליך הפלילי"

ועדת הערר קיבלה את עמדת הוועדה המקומית בסוגיית הסמכות, והבהירה כי חיוב לפי סעיף 254י שונה מהיטל השבחה הנגבה מכוח התוספת השלישית לחוק במסגרת הליכי תכנון ורישוי.

"היטל ההשבחה שהונח לפתחנו אינו היטל השבחה מכח הליך רישוי. הוא היטל שמוטל 'אילו' ניתן היתר, 'אילו' היה הליך רישוי, ובמקום זה אין אנו בגדרה של התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה על כל המשתמע מכך", נכתב בהחלטה.

עוד הבהירה הוועדה כי אין לראות בתשלום החיוב העונשי משום הכשרה בדיעבד של עבירת הבנייה: "מכאן כי היטל ההשבחה בו עסקינן הינו סנקציה במסגרת הליך פלילי ולא חלף הליך רישוי, אין בצידו כל אמירה מתחום התכנון והבניה כי הרי לא נערך כל מימוש בנכס שהוא המקור להטלת היטל השבחה ".

למרות קביעתה כי אין לה סמכות לדון בחיוב, בחרה ועדת הערר להתייחס גם לטענות המהותיות שהעלו הצדדים, לפנים משורת הדין, במטרה למנוע התמשכות נוספת של ההליכים.

במסגרת בחינת הטענות לגופן דחתה ועדת הערר את דרישת בעלי הנכס לפטור מהיטל השבחה בגין הרחבת דירת מגורים עד 140 מ"ר. הוועדה הבהירה כי תנאי בסיסי לקבלת הפטור הוא הגשת בקשה להיתר בנייה בפועל, ולא הסתמכות על הנחה היפותטית שלפיה ניתן היתר. "תנאי ראשוני להגשת הבקשה לפטור הינו הגשת בקשה להיתר בניה - הגשת בקשה בפועל ולא 'אילו' ניתן היתר. בענייננו לא רק שלא הוגשה בקשה להיתר בניה בשלב זה אף לא ניתן להגיש בקשה בהעדר תכנית מתאימה המאפשרת זאת", קבעה הוועדה.

בהחלטה נמתחה ביקורת על עצם הניסיון לקבל פטור בגין בנייה בלתי חוקית. לדברי הוועדה, "בקשת העוררים משמעותה כי נאשר זכאות לפטור למי שישב ונהנה משימוש שלא כדין בבניה שלא כדין ואף שלא הוכשרה 'רק' כי שילם קנס בהליך פלילי". עוד נכתב כי "מתן הפטור ירוקן מתוכן את הסנקציה שבהליך הפלילי ויצא כי מי שנהנה מעבירת בניה ואפילו לא טרח לבקש להכשירה יהנה מפטור".

ועדת הערר דחתה גם את הטענה שיש לחשב את החיוב בגין תקופת שימוש היפותטית של חמש שנים בלבד, וקבעה כי החיוב חל כל עוד הבנייה הבלתי חוקית לא נהרסה בפועל. בנוסף נדחתה הבקשה להפחית מהשטח החייב 12 מ"ר בגין ממ"ד, לאחר שהתברר כי לא נבנה ממ"ד בנכס.

לצד זאת קבעה הוועדה כי שומת הוועדה המקומית נערכה באופן מקצועי והתבססה על מסד נתונים רחב. עם זאת, לפנים משורת הדין ניתנה לעוררים ארכה של שבעה ימים להודיע אם ברצונם להפנות לבחינת שמאי מייעץ את שאלת ערכי השווי בלבד.

את הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים ייצג עו"ד דניאל גלס, ואת העוררים ייצג עו"ד גרשון קליינר.