לקבל כסף או לחכות לדירה חדשה? ההחלטה הכלכלית של בעלי הדירות במתחמי השיקום

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

בסמוך לכיכר המגינים בבת ים ניצב בניין ותיק, שבקומת הקרקע שלו פועלות חנויות ומעליהן דירות מגורים. גל הדף מנפילת טיל בסביבה פגע במבנה, ובהמשך הוא נכלל באזור שהוכרז לשיקום ולהתחדשות, שעליו חלות הוראות חוק השיקום.

בעל נכס בבניין פנה אליי כדי לבחון את שווי דירתו. ככל שהעמקתי בבדיקה, התברר כי הערכת השווי מחייבת התייחסות למנגנון מיוחד, המעמיד את הבעלים בפני בחירה כלכלית משמעותית: לקבל תמורה כספית או להמתין לדירה חדשה.

חוק שיקום נזקי מלחמה בדרך של התחדשות עירונית , התשפ"ו–2026, קובע מנגנון לקידום התחדשות באזורים שהוכרזו לשיקום בעקבות נזקי מלחמה.

שני מסלולים עיקריים לבעל הדירה

המסלול הראשון הוא עסקת שיקום: קבלת דירת תמורה בבניין חדש במסגרת פרויקט התחדשות עירונית . חלופת ההתחדשות נבחנת בהתאם לתמורות המוצעות לבעלים, הכוללות בדרך כלל דירה חדשה וגדולה יותר, חניה, מרפסת, מחסן ותנאים נוספים.

אזור פגיעת טיל במתחם השוק ברחובות (עיריית רחובות)

המסלול השני הוא יציאה כספית (Buy out): מכירת מלוא הזכויות ליזם וקבלת תמורה כספית, במקום להמתין לדירת התמורה. במסגרת מסלול זה קיים גם הסדר של יציאה מוגדלת, בכפוף לחתימה על הסכם יציאה בתוך 95 ימי עבודה ממועד ההכרזה.

בבחינת החלופה השנייה יש להביא בחשבון כמה היבטים מרכזיים. ראשית, התמורה בגין הדירה מבוססת על שומת השמאי הממשלתי, לפי שוויה של דירה חדשה באזור, הדומה במאפייניה ובשטחה לדירה הקיימת, נכון למועד הקובע – היום שלפני קרות נזק המלחמה לנכס.

שנית, במסגרת יציאה מוגדלת מובאת בחשבון תוספת שטח רעיונית: שליש מתוספת השטח בהתאם למדיניות התמורות המקומית המתאימה, או ארבעה מ"ר עיקריים בהיעדר מדיניות כזו, בכפוף להוראות החוק.

שלישית, בבחינת היציאה הכספית יש לבדוק גם את התמורה נטו. מכירת נכס מקרקעין עשויה להיות חייבת במס שבח, ככל שלא חל פטור מתאים. חוק השיקום מעניק פטור מיוחד ממס שבח, המותנה, בין היתר, ברכישת דירה חלופית בשווי של לפחות 75% משווי המכירה של הזכות הנמכרת ליזם, בתוך התקופה הקבועה בחוק. מי שאינו עומד בתנאי הפטור המיוחד עשוי להיות זכאי לפטור אחר, בהתאם לנסיבותיו. לכן, אין להשוות בין החלופות מבלי לבחון את השלכות המס.

שווי הדירה כבר לא נקבע רק לפי מצבה הקיים

בשמאות מקרקעין, עקרון השימוש המיטבי מחייב לבחון את החלופות האפשריות למימוש הנכס, במטרה לזהות את החלופה המפיקה ממנו את הערך הכלכלי הגבוה ביותר. במקרה הזה נדרשה השוואה בין יציאה כספית לבין המתנה לקבלת תמורה במסגרת התחדשות עירונית .

מבחינת בעלי הנכסים, המשמעות היא שהערכת שווי המבוססת על עסקאות בדירות ישנות בלבד עלולה שלא לשקף את מלוא הזכויות והאפשרויות העומדות בפניהם.

שווי הדירה במתחם שיקום אינו נגזר רק ממצבה הקיים, אלא גם מהתמורה העתידית ומהזמן שיידרש לקבלתה. לכן יש להביא בחשבון את משך ההמתנה, עלויות המימון, הסיכונים התכנוניים והכנסות השכירות. גם מנגנון שש השנים הקבוע בחוק אינו מבטיח מסירת דירה במועד זה, ועיכובים בפרויקט עשויים לשנות את הכדאיות הכלכלית של ההמתנה

במסלול הראשון, של קבלת דירת תמורה, נדרשות סבלנות והמתנה ממושכת עד לקבלת הדירה החדשה. אלא שלהמתנה יש מחיר כלכלי. יש לבחון את התשואה שניתן היה להשיג משימוש חלופי בכסף, את הריבית, את סיכוני הפרויקט ואת מצבו התכנוני. פרויקט הנשען על תוכנית מאושרת אינו נמצא באותה נקודת פתיחה כמו פרויקט המחייב קידום תוכנית חדשה.

יש להביא בחשבון גם את ההכנסות בתקופת ההמתנה: האם הדירה מושכרת כיום? האם ניתן להמשיך להשתמש בה עד לתחילת הפרויקט? ומהם התשלומים שיקבלו הבעלים בתקופת הפינוי והבנייה?

את כל הפרמטרים הללו יש לכמת כלכלית ולהביא את התמורה העתידית לערך נוכחי, כדי שניתן יהיה להשוות בינה לבין החלופה הכספית.

שש שנים אינן הבטחה למסירת הדירה

החוק מאפשר גם סיוע במימון ליזם השיקום לצורך רכישת זכויותיהם של בעלים הבוחרים במסלול היציאה הכספית. במסגרת זו נקבע כי אם בניית כל הבניינים בבית המשותף לא הושלמה בתוך שש שנים ממועד תשלום הסיוע ליזם, עליו להשיב את הסיוע, בכפוף לאפשרות הארכה הקבועה בחוק.

בנוסף, החוק מחייב כי ההסכם עם בעל הדירה יכלול מועדים מרביים לאישור התוכנית, לקבלת היתר בנייה ולמסירת הדירה החדשה. מסגרת זו נועדה לתמרץ את קידום הפרויקט, אך אינה שוללת אפשרות לעיכובים. גם כאשר הצדדים פועלים לקידומו, הליכי תכנון, מימון וביצוע עשויים להשפיע על מועד קבלת התמורה.

דירה שאינה מניבה שכירות משנה את ההשוואה

בבניין שנאסר השימוש בו, בעל דירה עלול לאבד הכנסות משכירות במהלך תקופת ההמתנה. בשיחות שערכתי עם בעלי דירות בבניינים כאלה, חלקם מסרו כי נכון למועד השיחה טרם קיבלו תשלום בגין אובדן דמי השכירות. עם זאת, חשוב להדגיש כי אי-קבלת תשלום בפועל אינה מעידה בהכרח על היעדר זכאות לפיצוי.

המקרה בבת ים: שתי חלופות לדירה ולחנות

בבניין שבדקתי תועדו ליקויים, והוא הוכרז כמבנה מסוכן בדרגה המחייבת תיקון. עם זאת, במועד הביקור הדירה הייתה בשימוש ומושכרת. לפיכך, בתרחיש שנבחן, המשך ההמתנה לא חייב כשלעצמו ויתור מיידי על הכנסות השכירות, כל עוד השימוש נמשך כדין והתשלומים מתקבלים.

במועד הבדיקה לא עמדה בפניי תוכנית התחדשות עירונית מאושרת למימוש הפרויקט. לכן הבאתי בחשבון את הצורך בהשלמת הליכים תכנוניים, מבלי להניח שהיזם לבדו הוא בהכרח הגורם שיגיש את התוכנית.

במקרה שבחנתי עמדו על הפרק שתי חלופות:

החלופה הראשונה - יציאה כספית: אומדן המבוסס על שווי דירה כחדשה בשטח של כ-68 מ"ר, הכולל כ-64 מ"ר של שטח הדירה הקיימת ותוספת של ארבעה מ"ר, בהסתמך על מכתב היזם. האומדן התבסס על מאפייני הדירה הקיימת, ללא מעלית, חניה או מרפסת שמש.

החלופה השנייה - קבלת דירת תמורה: אומדן שוויה של דירה חדשה בשטח של כ-86 מ"ר, הכולל תוספת מוצעת של 22 מ"ר, לצד חניה, מרפסת שמש ומחסן, כפי שהובטח על ידי היזם. לצורך בחינת חלופה זו הונחה תקופת המתנה של כשש שנים עד לקבלת הדירה החדשה. מדובר בהנחת עבודה שמאית, ולא בהתחייבות למסירה בתוך שש שנים מכוח החוק.

מה המשמעות בכסף?

בבחינת דירת המגורים נמצא יתרון כלכלי של כ-100–250 אלף שקל לטובת דירת התמורה, לאחר הבאת שוויה העתידי לערך נוכחי. הטווח משקף שתי הנחות בדיקה: עם הפחתה בגין מצבו של הבניין כמבנה מסוכן ובלעדיה.

במסגרת אותה עבודת שמאות בחנתי גם חנות בבניין. השוויתי בין חלופת יציאה המבוססת על שווי חנות כחדשה לבין קבלת חנות תמורה בפרויקט העתידי, הגדולה בכ-35% מהחנות הקיימת וכוללת גם חניה. לאחר התחשבות בתקופת ההמתנה והבאת התמורה העתידית לערך נוכחי, נמצא יתרון כלכלי של כ-150 אלף שקל לטובת חנות התמורה.

המסקנה יכולה להשתנות עם הזמן

בשני הנכסים, ובהתאם להנחות העבודה שנבחנו, ההמתנה לפרויקט נמצאה עדיפה מבחינה כלכלית. עם זאת, היתרון אינו מובטח. שינוי במשך ההמתנה, בתמורות או בהנחות ההערכה עשוי לשנות את התוצאה. אלה ממצאי המקרה המסוים שנבדק, ואין להסיק מהם כי לכל בעל נכס במתחם שיקום עדיף להמתין לפרויקט.

במועד עריכת חוות הדעת טרם עמדה בפניי שומת השמאי הממשלתי, ולכן אמדתי בעצמי את שתי החלופות. עם קבלת השומה הרשמית עומדת לבעל הזכויות הזכות להגיש עליה השגה, באמצעות שומת השגה של שמאי מטעמו ובהתאם למועדים הקבועים בחוק.

המסקנה במקרה שבדקתי אינה בגדר המלצה גורפת לבעלי דירות אחרים. בכל מתחם עשויים להיות יזם אחר, תמורות שונות, מצב תכנוני שונה, תנאי מימון אחרים ומשך המתנה שונה. גם באותו בניין, מצבם וצרכיהם של הבעלים עשויים להוביל להחלטות אישיות שונות. לכן יש לבחון כל מקרה לגופו.

ומה צריך לבדוק מי ששוקל לקנות נכס במתחם שיקום?

מי ששוקל לרכוש דירה במתחם שיקום צריך לבחון פרמטרים נוספים, ובראשם אפשרויות המימון. מצבו ההנדסי של הבניין עלול להשפיע על האפשרות לקבל משכנתה ועל שיעור המימון שיאושר. יש לבחון גם את הצורך בהון עצמי גבוה יותר ואת האפשרות להתגורר בדירה או להשכירה בתקופת ההמתנה לפרויקט.

אותו מתחם, החלטות שונות

בבניינים אחרים, שבהם לא ניתן להשתמש בדירות או להשכירן, יציאה כספית עשויה להיות עדיפה. לאחר קבלת התמורה ניתן לבחון רכישת דירה חלופית והפקת הכנסה ממנה. אלא שגם במקרה כזה יש להביא בחשבון את מועד קבלת הכסף, עלויות הרכישה, המיסוי, ההכנסות החלופיות והפיצויים האפשריים.

ההמלצה שלי לבעל נכס במתחם שיקום היא לערוך בדיקה שמאית פרטנית באמצעות שמאי מקרקעין מטעמו, עם קבלת שומת השמאי הממשלתי ולפני קבלת החלטה. במסגרת הבדיקה יש לבחון את התמורה הכספית, את ערכה הנוכחי של דירת התמורה ואת מכלול ההכנסות והעלויות לאורך הדרך.

שי אברהם הוא שמאי מקרקעין וכלכלן.