בלעדי: בית אחוזה ירושלמי בן 150 שנה נמכר תמורת 50 מיליון ש"ח לתושבי חוץ

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

אחת מעסקאות הנדל"ן המסקרנות בשוק היוקרה הירושלמי הושלמה לאחרונה: בית הבישוף ההיסטורי ברחוב הנביאים 25 בירושלים, שהוצע למכירה בפברואר האחרון תמורת 54 מיליון שקל, נמכר תמורת 50 מיליון שקל. הרוכשת היא חברה שהוקמה על ידי תושבי חוץ מארה"ב, המתכננים בשלב מאוחר יותר לעשות עליה לישראל

מדובר בהפחתה של 4 מיליון שקל, המהווים כ-7.4% מהמחיר המבוקש, פער מתון יחסית, שאינו חריג במסגרת משא ומתן בעסקאות נדל"ן יוקרתיות, בפרט כשמדובר בנכס היסטורי ייחודי שקשה למצוא לו עסקאות השוואה ישירות. העסקה בוצעה באמצעות חברת התיווך Prosperity Real Estate,  בהובלת רונית ותומר דוויק. לעסקה התווספה סוגיית המע"מ, שכן על אף שהנכס הוצע לאורך תקופת השיווק בעיקר לרוכשים פרטיים, לבסוף נמכר כאמור לידי חברה, ומכאן עלתה דרישה להוסיף מע"מ למחיר העסקה, כך שהתמורה הכוללת מגיעה לכ-59 מיליון שקל.

בית הבישוף נבנה בשנת 1876 בתקופת השלטון העות'מאני, ונחשב לאחת מאחוזות האבן ההיסטוריות הבודדות שנותרו כמעט בשלמותן במרכז ירושלים. הוא משתרע על מגרש בשטח של דונם וכולל מבנה אבן דו-קומתי לשימור, חצר פנימית רחבת ידיים, וטרסת גג הצופה לעבר העיר העתיקה, הר הבית והרי מואב. על פי הנתונים שנמסרו במסגרת העסקה, שטחו הבנוי של המבנה עומד על כ-630 מ"ר.

ממקסוול עד  אזורים

לנכס היסטוריה יוצאת דופן, הכוללת גם קשר לאחת המשפחות המפורסמות והשנויות במחלוקת בעולם העסקים הבריטי. בשנות ה-70 של המאה ה-20 התגוררה במקום משפחתו של איל התקשורת הבריטי-יהודי ובעל השליטה ב"מעריב" לשעבר, רוברט מקסוול.

אלא שהקשר של בית הבישוף לשוק הנדל"ן המקומי לא מסתכם בהיסטוריה שלו. במהלך השנים נמכר בית הבישוף לרוכש יהודי נוסף ממוצא אנגלי, אם כי בני המשפחה לא התגוררו בנכס, והוא הושכר לחברת אזורים , שהפעילה בו את משרד המכירות של פרויקט המגורים הסמוך, עד לפני כשלוש שנים. בהמשך, בעלי הקרקע של בית הבישוף קיימו במהלך השנים עסקת קומבינציה עם חברת אזורים, שקידמה בעורף המבנה ההיסטורי פרויקט מגורים חדש במתחם ששטחו המקורי כ-5 דונמים. הפרויקט כולל 116 יחידות דיור וכ-4,000 מ"ר בנויים. כעת, עם השלמת העסקה הנוכחית, החליף הנכס ידיים פעם נוספת.

העסקה מעניינת גם על רקע רמות המחירים בשוק היוקרה בסביבה. בסוף שנת 2025 נמכרה אחת הדירות בפרויקט שהקימה אזורים בעורף בית הבישוף, במחיר המשקף כ-70 אלף שקל למ"ר. מחיר המכירה של האחוזה ההיסטורית, כ-50 מיליון שקל, משקף בחישוב ביחס לשטח הבנוי שנמסר כ-79 אלף שקל למ"ר. עם זאת, ההשוואה אינה ישירה, שכן התמורה כוללת גם מגרש פרטי, חצר ושטחי גג, לצד ערכו האדריכלי של המבנה ומגבלות השימור החלות עליו.

מפעל לכלי זכוכית במלחמת העולם ה-2

בית הבישוף הוקם בשנת 1876 על ידי האגודה הלונדונית להפצת הנצרות בקרב היהודים, ושימש בראשית דרכו את נציגי המיסיון האנגליקני בירושלים. בין השנים 1878 ל-1902 התגורר בו הכומר ארתור הייסטינגס קלק, ומכאן שמו הנוסף, "בית קלק".

המבנה הוקם בתקופה שבה החלה ירושלים להתרחב אל מחוץ לחומות העיר העתיקה. הוא הוקף בחומת אבן גבוהה וכלל חצר רחבת ידיים, אורוות סוסים, גרמי מדרגות מרשימים וחללי אירוח מפוארים. קירותיו המסיביים, שעוביים מגיע עד למטר וחצי, ותקרותיו המקומרות, המתנשאות לגובה של כ-5.2 מטרים, משקפים את שיטות הבנייה של סוף המאה ה-19.

במהלך מלחמת העולם השנייה, בשנת 1944, שינה המבנה את ייעודו כאשר חברת פניציה הקימה בו מפעל לייצור כלי זכוכית, על רקע מחסור בכלי מעבדה רפואיים בארץ ישראל המנדטורית. לאחר מלחמת העצמאות, כאשר סביבתו הפכה לחלק מאזור הגבול של ירושלים המחולקת, שימש המבנה גן ילדים שהפעילו אחיות מיסיון מפינלנד. בהמשך שימשו חלק מחלליו למגורים ולעבודתה של אמנית ירושלמית.

במהלך השנים עבר הנכס בין בעלים שונים, ותוכניות פיתוח שהוצעו למתחם עוררו שאלות באשר לעתידו של הבית ההיסטורי. בסופו של דבר הוכרה חשיבותו האדריכלית וההיסטורית, והמבנה הוגדר לשימור. למרות השינויים שעבר, שמר המבנה על רבים ממאפייניו המקוריים. בין היתר נותרו בו קירות האבן העבים, התקרות הגבוהות, גרמי המדרגות ההיסטוריים וחדר על הגג המכונה "חדר הנביא", שממנו נשקף נוף פנורמי לעבר העיר העתיקה.

מבחינה כלכלית, רכישת בית הבישוף שונה מעסקת מגורים רגילה. מדובר בנכס היסטורי המוגדר לשימור, עובדה שמגבילה את אפשרויות השינוי והפיתוח שלו ועשויה לחייב השקעות משמעותיות בשיקום ובתחזוקה. מנגד, היצע האחוזות ההיסטוריות שנותרו בשלמותן במרכז ירושלים מצומצם.

על פי המידע שנמסר לאחר השלמת העסקה, הנכס צפוי לעבור תהליך של שימור ושיקום. רונית ותומר דוויק, שהובילו את העסקה מטעם Prosperity Real Estate, מסרו: "יש נכסים שאתה מוכר, ויש נכסים שאתה מרגיש שזכית להיות חלק מהסיפור שלהם. בית הבישוף הוא בדיוק נכס כזה. הבית, שנבנה לפני 150 שנה כחלק מפעילות מיסיונרית נוצרית, והיה עד לפרקים היסטוריים יוצאי דופן, עבר בסופו של דבר לידיים יהודיות וכעת נכנס לעידן חדש של שימור והתחדשות. מבחינתנו, מעבר למורכבות העסקה ולמשמעותה הכלכלית, מה שהופך את הרגע הזה למשמעותי באמת הוא הידיעה שזכינו להיות חוליה נוספת בסיפורו המופלא של המקום".