הקשיש נפטר לפני מימוש עסקת ההתחדשות? היורשים לא יקבלו אוטומטית את הטבות המס

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

יורשיו של בעל דירה קשיש שנפטר במהלך פרויקט התחדשות עירונית , לפני "יום המכירה" לצורכי מס, אינם זכאים מכוח מעמדו להטבות המס הייחודיות לקשישים. כך הבהירה רשות המסים בנייר עמדה מקצועי שפרסמה. במקרים אלה תיבחן זכאות היורשים לפטורים לפי מעמדם האישי ביום המכירה. לעומת זאת, אם הקשיש נפטר לאחר יום המכירה, הטבות המס החלות על העסקה נשמרות, בכפוף לתנאים הקבועים בחוק.

נייר העמדה עוסק בעסקאות פינוי־בינוי ובפרויקטים של תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה, שבהם עשויות לחלוף שנים בין חתימת ההסכם למימוש העסקה. במהלך תקופה זו עלול בעל דירה קשיש ללכת לעולמו לאחר שסיכם עם היזם על תמורות ייחודיות. הרשות מבחינה בין הזכות החוזית של היורשים לקבל את התמורות שנקבעו בהסכם לבין זכאותם להטבות המס שניתנו לקשיש.\

נייר העמדה שפרסמה רשות המסים 

נקודת המפתח היא "יום המכירה" - המועד שבו העסקה משתכללת לצורכי מס. לפי נייר העמדה, אם הקשיש נפטר לאחר יום המכירה והעסקה דווחה כדין, הטבות המס הייחודיות לקשישים ממשיכות לחול על העסקה. גם במקרה שבו הקשיש מכר את דירתו החלופית ליזם או לצד שלישי לאחר יום המכירה, אך נפטר לפני שהספיק לרכוש דירה אחרת, יוכלו היורשים להיכנס בנעליו. הם יהיו רשאים להשלים את רכישת הדירה מחוץ לפרויקט וליהנות מהפטורים ממס שבח וממס רכישה, בכפוף לעמידה בתנאי החוק.

לעומת זאת, אם הקשיש נפטר לפני יום המכירה, הזכאות לפטורים תיבחן לפי זהות בעלי הזכויות במועד זה - היורשים. הם לא יוכלו לקבל את הטבות המס הייחודיות לקשיש מכוח מעמדו, אלא רק הטבות שהם זכאים להן בעצמם.

שתי דירות, מזומן או מעבר לבית אבות

נייר העמדה מפרט כיצד ימוסו חלופות התמורה שנקבעו בהסכם עם הקשיש, כאשר נפטר לפני יום המכירה וההסכם לא עודכן מול היזם. בחלופה של שתי דירות קטנות, אם ישנם לפחות שני יורשים שירשו את הדירה, באפשרותם לקבל שתי דירות בפטור ממס, בהתאם לתנאי החוק. יורש יחיד יוכל לקבל דירה חלופית אחת בלבד בפטור, אלא אם הוא זכאי אישית לשתי דירות מכוח החוק. בחלופה של דירה קטנה בתוספת מזומן, הפטור על הרכיב הכספי יינתן רק אם היורשים עצמם עומדים בתנאים הקבועים בחוק לשילוב תמורות זה.

בחלופה של מכירת הדירה החלופית ליזם או לצד שלישי ורכישת דירה מחוץ לפרויקט, לא יחולו הטבות המס הייחודיות לקשיש אם נפטר לפני יום המכירה. העסקה תמוסה כמכירת זכות במקרקעין של הדירה הישנה, לפי ההוראות הכלליות. באשר לחלופת המעבר לבית אבות, הרשות מבהירה כי מדובר בזכות אישית של הקשיש, שאינה עוברת ליורשיו. זאת בהתאם לחוות דעת המשנה ליועצת המשפטית לממשלה, שלפיה זכות זו אינה חלק מהעיזבון.

היורשים והיזם אינם חייבים להישאר עם מתווה התמורות שנקבע לקשיש. לפני יום המכירה ניתן להסכים על תמורות חלופיות המותאמות ליורשים, באמצעות מנגנון שנקבע מראש בהסכם למקרה של פטירה או באמצעות הסכם חדש.

אם הוסכם על שינוי בתמורות לפני יום המכירה, יש להגיש לרשות המסים הודעה מתוקנת, הכוללת את פרטי היורשים ואת מתווה ההתקשרות המעודכן.

עמדת הרשות נשענת על חוות דעת המשנה ליועצת המשפטית לממשלה למשפט אזרחי מ־14 בדצמבר 2025. לפי חוות הדעת, בהיעדר הוראה אחרת בהסכם, זכות מחייבת לקבלת תמורות ייחודיות עוברת ליורשים כחלק מהעיזבון, למעט חלופת המעבר לבית אבות. עם זאת, עצם הורשת הזכות אינה מקנה פטור ממס: השלכות המס נקבעות לפי חוק מיסוי מקרקעין .

לעניין קביעת יום המכירה מפנה הרשות לפסק הדין מ־2019 בעניין איווגה בע"מ נגד מנהל מיסוי מקרקעין מרכז, שניתן בוועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי מרכז, בראשות השופט שמואל בורנשטין. לפי ההלכה המתוארת בנייר העמדה, עד להתקיימות התנאים המתלים בעסקה אין מימוש זכויות המגבש אירוע מס.

נייר העמדה מצטרף לעמדה שפרסמה הרשות במרץ השנה, העוסקת בסוגיה נפרדת: הפטור ממס שבח במכירת דירת ירושה שהוחלפה בדירת תמורה במסגרת התחדשות עירונית . לפי אותה עמדה, הפטור עשוי לחול גם על דירת התמורה, הן כשהמוריש נפטר לפני הריסת הדירה הישנה והן כשנפטר לאחר ההריסה ולפני השלמת הבנייה.

זאת בתנאי שההורשה התרחשה לאחר כניסתו לתוקף של תיקון 96 לחוק מיסוי מקרקעין , ב־18 בנובמבר 2021, ובכפוף לתנאי הפטור: היורש הוא בן זוגו של המוריש, צאצאו או בן זוגו של צאצאו; למוריש הייתה דירת מגורים אחת בלבד; ואילו היה בחיים ומוכר אותה, היה זכאי לפטור.