בבו קובו ניצח את הוועדה המקומית: היטל ההשבחה על הווילה בארסוף הופחת ב-608 אלש"ח

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

איש העסקים אליעזר (בבו) קובו, בן זוגה של הדוגמנית ומגישת הטלוויזיה מירי בוהדנה, הצליח להפחית בכ-608 אלף שקל את היטל ההשבחה שנדרש לשלם בגין תוספת זכויות בנייה בנכס יוקרתי שבבעלותו ביישוב ארסוף, הסמוך לשפיים.

בהחלטה שניתנה לאחרונה קבע השמאי חיים מסילתי, כשמאי מכריע, כי ההשבחה שנוצרה בעקבות אישור תוכנית בנייה בנכס מסתכמת בכ-1.55 מיליון שקל, לעומת כ-2.76 מיליון שקל בשומת הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה חוף השרון. בהתאם לכך, היטל ההשבחה הופחת מ-1.38 מיליון שקל, כפי שדרשה הוועדה ל-774 אלף שקל בלבד, הפחתה של כ-44%.

הנכס ברחוב אלמוג בארסוף נרכש ב-2015 תמורת 16.5 מיליון שקל במסגרת הליך כינוס נכסים על-ידי קובו ואיש העסקים שמעון (מוני) הראל, מבעלי מועדון הכדורגל הפועל תל אביב לשעבר. הנכס ממוקם בחלקו המזרחי של ארסוף, יישוב המאופיין בבתי יוקרה צמודי קרקע ובקרבה לרצועת החוף. השניים רשומים כבעלים בחלקים שווים של חלקה בשטח. הסכם המכר אושר בבית המשפט בנובמבר אותה שנה, לאחר שהנכס נמכר על ידי כונס נכסים מטעמם של אליהו וטלי שושן.

בהמשך נחתם בין קובו להראל הסכם שיתוף שהסדיר את חלוקת הזכויות והשימוש במקרקעין. על פי ההסכם, כל אחד מהם זכאי למחצית המגרש, כאשר זכויות הבנייה הקיימות והעתידיות יחולקו ביניהם בחלקים שווים. עוד עולה מההחלטה כי קובו החזיק קודם לכן בזכויות בחלקה סמוכה, וכי החלק שהוקצה לו במסגרת הסכם השיתוף צמוד לאותם מקרקעין.

החלטת השמאי מתייחסת ליחידת המגורים הדרומית במבנה דו-משפחתי שהוקם על המגרש המשותף לקובו ולהראל. בהתאם להסכם השיתוף בין השניים, יחידה זו הוקצתה לקובו והיא משתרעת על חלק מגרש בשטח של כ-998 מ"ר. המבנה כולל שתי קומות מעל הקרקע וקומת מרתף, והמחלוקת הנוכחית נוגעת להיטל ההשבחה שנדרש קובו לשלם בשל זכויות הבנייה שנוספו ליחידה.

הוועדה דרשה 1.38 מיליון, קובו טען לחיוב של כ-211 אלף שקל

המחלוקת התעוררה בעקבות תוכנית שאושרה בנובמבר 2022, שהגדילה את זכויות הבנייה בנכס. בין היתר, התוכנית התירה בנייה של 200 מ"ר שטחים עיקריים בקומת המרתף והגדלת שטחי השירות מעל הקרקע. התוכנית גם אפשרה הקמת בריכת שחייה לכל אחת משתי יחידות הדיור, לרבות חדרי מכונות, ופתיחת יציאה ישירה מהמרתף אל אזור הבריכה.

ביולי 2025 אישרה הוועדה המקומית, בכפוף לתנאים, בקשה לשינויים בהיתר הבנייה של היחידה הדרומית. הבקשה כללה, בין היתר, מימוש זכויות בנייה עיקריות במרתף וכן תוספת שטחי שירות ושינויים פנימיים וחיצוניים במבנה ובמגרש. בעקבות הבקשה נדרש קובו לשלם היטל השבחה על מימוש חלקי של הזכויות.

פרט נוסף שעולה מההליך השמאי נוגע למעמדו התכנוני של המרתף. במסגרת טיעוניו התייחס שמאי הוועדה המקומית יעקב צפריר, ל"מבנה שנבנה ללא היתר", וציין כי אלמלא אושרה התוכנית החדשה, "ייתכן שהיה צורך בהריסת המרתף או בבנייתו מחדש". הדברים מעלים שאלות באשר למעמדם החוקי של שטחי המרתף ולהיקף הבנייה שאושרה בנכס בעבר.

שמאי הוועדה המקומית העריך את ההשבחה שנוצרה בעקבות אישור התוכנית בכ-2.76 מיליון שקל, ומכאן נגזר היטל השבחה של כ-1.38 מיליון שקל. מנגד, שמאי המקרקעין אליהו נטל כהן, שפעל מטעם קובו, העריך את ההשבחה בכ-421 אלף שקל בלבד, סכום המשקף היטל השבחה של כ-211 אלף שקל. הפער בין השומות, שהגיע לכ-1.17 מיליון שקל בגובה ההיטל, נבע בעיקר ממחלוקת על אופן חישוב זכויות הבנייה במצב התכנוני הקודם ועל שווי הקרקע המבונה בנכס.

אחת המחלוקות המרכזיות נגעה לזכויות בנייה שאושרו בנכס כבר בשנת 2017, אך טרם נוצלו במלואן. שמאי הוועדה המקומית חישב את עליית שווי הנכס על בסיס זכויות הבנייה שהופיעו בהיתר הבנייה הקיים, מבלי להביא בחשבון את מלוא הזכויות שאושרו בתוכנית הקודמת. מנגד, השמאי מטעם קובו טען כי אישור זכויות הבנייה ב-2017 כבר העלה את שווי הנכס, גם אם הבנייה עצמה טרם בוצעה. לפיכך, כאשר מחשבים את עליית שווי הנכס בעקבות התוכנית החדשה שאושרה בשנת 2022, יש להביא בחשבון את הזכויות שאושרו בעבר כחלק משוויו הקודם של הנכס, ולא להתייחס אליהן כאילו נוספו רק כעת.

השמאי המכריע חיים מסילתי קיבל את עמדתו של קובו וקבע כי יש להביא בחשבון את מלוא זכויות הבנייה שאושרו ב-2017. המשמעות היא ששווי הנכס לפני אישור התוכנית החדשה גבוה יותר מכפי שהעריכה הוועדה המקומית, ולכן עליית השווי המיוחסת לתוכנית משנת 2022 קטנה יותר, וכך גם היטל ההשבחה הנגזר ממנה.

השמאי המכריע אימץ את עמדת קובו

מחלוקת משמעותית נוספת נגעה לשווי הקרקע המבונה. שמאי הוועדה המקומית הסתמך על עסקאות השוואה בארסוף, ובהן עסקאות בסכומים של 18 מיליון שקל ו-32 מיליון שקל, ומהן גזר שווי של 30 אלף שקל למ"ר מבונה (זכויות שניתן לבנות עליהן). מנגד, השמאי של קובו טען כי יש לבצע התאמות למיקום הנכס ולמאפייניו, והעריך את השווי ב-20 אלף שקל למ"ר בלבד.

גם בסוגיה זו קיבל מסילתי את עמדת שמאי קובו. לאחר שבחן את עסקאות ההשוואה ואת ההבדלים בין מיקומי הנכסים ביישוב, מצא כי שווי של 20 אלף שקל למ"ר מבונה הוא סביר. בין היתר, הביא בחשבון את העובדה שהנכס לא ממוקם בשורה הראשונה לים, שבה מחירי המקרקעין גבוהים במיוחד.

בסופו של ההליך קבע מסילתי כי ההשבחה החייבת בגין התוכנית מסתכמת בכ-1.54 מיליון שקל, ובהתאם לכך היטל ההשבחה יעמוד על כ-774 אלף שקל בלבד, לפני הפרשי הצמדה. מדובר בהפחתה של כ-608 אלף שקל לעומת דרישת הוועדה המקומית, אם כי החיוב הסופי גבוה בכ-563 אלף שקל מהסכום שלפיו ביקש שמאי קובו לחשב את ההיטל.