רובע 4 בת"א: קו הבנייה האחורי - 4.5 מ'; "עוד עשרות מטרים בנויים"

עדכון בתוכנית רובע 4 בתל אביב עשוי להוסיף זכויות בנייה לבניינים חדשים – ולהפוך יותר פרויקטים להתחדשות עירונית כדאיים כלכלית: הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב פרסמה בימים האחרונים תיקון להוראות רובע 4, הנוגעות ל"תוכנית השיכונים" שבצפון הישן של העיר. התיקון קובע כי קו הבנייה האחורי באזור התוכנית יהיה 4.5 מטר – ולא 5 מ' כפי שנכתב בפרסומים הקודמים.

התיקון ניתן בעקבות עתירה מנהלית של בעלת זכויות ברחוב ועידת קטוביץ' בתל אביב, שטענה כי נפלה טעות במסמכי תוכנית רובע 4 הנוגעים לאזור "השיכונים" – הרצועה שבין הרחובות בני דן מצפון ויהודה המכבי מדרום. העותרת הסבה את תשומת ליבה של הוועדה המחוזית לכך שוועדת המשנה לעררים קבעה כי קו הבנייה האחורי בתוכנית השיכונים יהיה 4.5 מטר, וכי למרות זאת ברישומים נכתב כי קו הבנייה יהיה 5 מ'.
כעת, כמעט שנה לאחר שניתנה ההחלטה, התיקון פורסם והפך רשמי.

בהחלטת הוועדה, שניתנה כבר בסוף אוקטובר 2018, קבעה יו"ר הוועדה, האדריכלית דניאלה פוסק, כי "הוועדה סבורה שמדובר בתיקון טעות סופר. מדובר על השמטה מקרית של החלטה שהתקבלה. הוועדה מורה לעדכן את טבלה 5 בהוראות התוכנית בהתאם להחלטת ועדת המשנה לעררים, כך שקו הבניין האחורי במגרשים שהינם בתחום תוכנית השיכונים, שבהם הבנייה החדשה אינה עולה על 4 קומות וקומת גג חלקית, יהיה 4.5 מטר". בעקבות ההחלטה, העתירה של בעלת הזכויות נמחקה.

המתבונן מן הצד עשוי לחשוב כי שינוי של כחצי מטר לא אינו משמעותי במיוחד, אך כאן חשוב להבין: במקרים שכאלו ההוראות הנוגעות לקו הבניין משמעותיות מאוד בכל הנוגע להגדרת היקף זכויות הבנייה במגרש נתון, מאחר שמדובר בתוכנית נפחית – תוכנית שזכויות הבנייה בה ניתנות בהתאם לנפח הבנייה המוגדר מראש. כך, ככל שקו הבניין האחורי קטן יותר, ניתן לבנות באותו מגרש קרוב יותר לקצהו, וכך לקבל זכויות בנייה בהיקף גבוה יותר. כאשר מדובר בפרויקטים להתחדשות עירונית, ההבדל הזה יכול להכריע בדבר שאלת הכדאיות הכלכלית של כל פרויקט ופרויקט.

עו"ד ענת בירן , שמשרדה טיפל בסוגיה והגיש את העתירה בשם בעלת הזכויות, מציינת כי "לכאורה צמצום קו הבניין נראה מינורי, אולם המשמעות שלו בפועל היא תוספת של עשרות מטרים בנויים לכל בניין חדש שייבנה באזור תוכניות השיכונים, ולכן התיקון של התוכנית חשוב, ומאפשר להבטיח את הכדאיות להתחדשות עירונית בהרבה בניינים".