לאחר כמעט עשור של מחלוקות: פרויקט תמ"א 38 בצפון ת"א יצא לדרך

מקרה אחד המספר סיפור שלם: 37 מתוך 38 בעלי דירות בצמד בניינים בצפון הישן של תל אביב הסכימו לפרויקט תמ"א 38 בבנייניהם – אך הסירוב של בעלי דירה אחת בלבד עיכב את הפרויקט במשך כעשור. כעת, בעקבות החלטת המפקחת על רישום המקרקעין, יוכל הפרויקט לצאת סוף-סוף לדרך והדיירים יזכו בבניין מחוזק ומשופץ.

מדובר בפרויקט תמ"א 1/38 אשר כולל שלושה מבנים ברחוב בני משה בתל אביב, המקביל לרחוב פנקס מצפון. הבניינים, 13, 15 ו-17, צמודים זה לזה, וב-2010 החל ההליך לאישור התמ"א במתחם. עם הזמן חתם הרוב המוחלט של הדיירים על הפרויקט – 37 מתוך 38 בעלי דירות – אך בעלי דירה אחת נותרו בסירובם, וזאת בעיקר משום חששם כי מתקן החניה החדש שמתוכנן לקום במסגרת הפרויקט, ושבמסגרתו ייהרסו שתי דירות קרקע וייבנו מחדש, יפגע בהם קשות. כאשר הבינו כי דבר לא משתנה, החליטו 22 מבעלי דירות במתחם לתבוע את בעלי הדירה שעמדו על סירובם.

[quote]

לטענת הנתבעים, ההסכם פוגע בזכויותיהם הקנייניות באספקטים רבים, וזאת משום שמתקן החניה הרובוטי, שצפוי לקום מתחת לדירתם, ישרת 52 מכוניות הצפויות לעבור מתחת לדירתם (כמספר הדירות שיהיו בבניינים לאחר השלמת העבודות),והפרש גובה של מטר אחד יפריד בין דירתם לבין מכוניות אלו. 

הנתבעים טוענים כי מקום החניון יגרום לפגיעה ממשית ובלתי סבירה בזכויותיהם הקנייניות ובזכות ההנאה והשימוש שלהם מדירתם, צפוי לגרום להם לסבל ולמטרדים קיצוניים, תוך שלילת האפשרות להמשך מגורים בדירה, וכי מקומו של מתקן החניה יפגע בערך דירתם באופן משמעותי. 

עוד טענו בעלי הדירה כי בזמן ביצוע העבודות הם עלולים לסבול מרעש, אבק וכיוצא באלה בצורה משמעותית, וכי קיימת אפשרות פוגענית פחות ויעילה יותר, לפיה דרכי הגישה לחניון יסללו מצידי הבניינים. "היזם בחר בחלופה הרווחית והנוחה לו ביותר, אולם היא אינה זו היעילה והנוחה לבעלי הדירות בכלל ולנתבעים בפרט", נכתב בכתב ההגנה. עוד טענו בעלי הדירה כי לשם העברת זכויות ברכוש משותף מבית משותף אחד לאחר נדרשת הסכמת כל בעלי הדירות, ומשזו לא קיימת לא ניתן לאשר את התוכנית כמבוקש. 

הנתבעים מוסיפים וטוענים כי לא הוצע להם כל דיור חלופי לתקופת ביצוע העבודות – למרות שהחוק מחייב זאת משום שבדירה גרה בתם, הסובלת מבעיות רפואיות – וכי היזם אומנם התחייב לפצותם, אך מעולם לא ניהל איתם מו"מ על גובה הפיצוי שיקבלו, אלא קבע זאת באופן חד-צדדי.

קיבלו הצעה לפיצוי הגבוה ביותר בפרויקט: 175 אלף שקל

התובעים, בעלי דירות אחרות בפרויקט, טענו מנגד כי המקום שבו אמור לקום מתקן החניה האוטומטי הוא היחיד שבו ניתן תאי קליטה סגורים למכוניות, שיתנו מענה מיטבי מבחינה אדריכלית, בטיחותית ואקוסטית. עוד טענו התובעים כי הנתבעים לא שיתפו פעולה במו"מ מול היזם בנוגע לגובה הפיצוי, וכי בכל מקרה הם זכאים לסכום של 175 אלף שקל – הסכום הגבוה מבין כספי הפיצוי שהוצעו, וסכום שאישרה דיירת אחרת בבניין, שדירתה ממוקמת במרחק זהה ממתקן החניה המתוכנן. 

[quote]

המפקחת על רישום המקרקעין, יעל ענתבי-שרון, שדנה בסוגיה בסמכות שופט בית משפט שלום, קבעה בראש ובראשונה כי העבודות אינן דורשות את הסכמת כל בעלי הדירות, כפי שטענו הנתבעים, אלא רק את הסכמת רובם. "במקרה הנדון קיים רוב מוחלט מבין בעלי הדירות בבית המשותף המסכימים לעבודות - רוב העולה למעשה על זה הנדרש על פי חוק".

באשר לחלופת החניה שאותה הזכירו הנתבעים – זו לא בוססה, לדברי המפקחת, באמצעות תוכנית אדריכלית קונקרטית וברורה. "הנתבעים טענו בעלמא לקיומן של דרכי גישה חלופיות עדיפות", אמרה ענתבי-שרון. "בביקור שערכתי במקום התרשמתי כי יש ממש בטענת התובעים בדבר הקושי הגלום בסלילת דרכי גישה מצידי הבניינים, בשל השטח הצר הנותר לצורך זה. יתרה מכך, התרשמתי כי סלילת דרכי גישה מצידי הבניינים תוביל לפגיעה בדירות הסמוכות לצידי הבניין. אומנם דירת הנתבעים ממוקמת בסמוך לשבילי הגישה ולתאי הקליטה, אולם כל פתרון חלופי אחר יוביל לכך שדירה כלשהי אחרת תהיה ממוקמת בסמוך לשבילי גישה ותאי קליטה, אולי אף יותר מסמיכותה של דירת הנתבעים אליהם".

[quote]

באשר לפתרון הדיור קבעה המפקחת כי אכן ניתן כזה על ידי היזם: אפשרות לפינוי הדיירת מהדירה וקבלת דיור חלופי לתקופת הבנייה, ובכלל זה נשיאה בהוצאות הפינוי. בנוגע לפיצוי, קבעה המפקחת כי "הטענה שמדובר בפיצוי חסר או בלתי מספק לא עוגנה בכל חוות דעת מקצועית כלשהי". 

"בנסיבות האמורות, ומבלי שהוכח קיומו של פתרון חניה חלופי אשר ייתן מענה טוב יותר לכלל בעלי הדירות, הריסת שתי דירות קרקע לשם הקמת המתקן ובנייתן מחדש, בהסכמתן, מהווה פעולה סבירה בהחלט לשם מימוש התוכנית. לא שוכנעתי כי יש בפרויקט מושא ההליך משום פגיעה בשוויון באופן המצדיק שלא לאשרו. יש לזכור ולהדגיש כי יש במימוש הפרויקט כדי להגן על דירת הנתבעים, ועל כלל הדירות בבית המשותף גם יחד, מפני רעידות אדמה".

בהתאם לכך קיבלה ענתבי-שרון את התביעה ואישרה את תחילת העבודות במקום, אך התנתה זאת בכמה תנאים הנוגעים לדירת הנתבעים:

1. לא יוצמד לדירות הקרקע בפרויקט שטח קרקע שיעלה על 9.6 מ"ר
2. על התובעים להכין תוכנית מפורטת לביצוע תוספת בנייה בדירת הנתבעים
3. על התובעים להחיל, בהתאם להתחייבויותיהם, את הוראת סעיף 35 להסכם התמ"א באשר לפתרון הדיור לבתם של הנתבעים המתגוררת בדירה.