הערת אזהרה ובקשה לרישום הערת אזהרה - המדריך השלם לשנת 2024

מהי הערת אזהרה?

הערת אזהרה היא נדבך חשוב מעין כמותו כאשר עסקינן במקרקעין. הערת אזהרה בטאבו משמשת ככלי משפטי חשוב ביותר במסגרת של כל עסקת מקרקעין המבוצעת בישראל, החל מקניית דירה, רכישת בית, נטילת הלוואת משכנתה, ועוד.

למעשה, הערת אזהרה היא פעולה משפטית המבוצעת בלשכת רישום המקרקעין ( טאבו ),הנוגעת להתחייבות בכתב של בעל הזכויות במקרקעין לעשות במקרקעין עסקה מסוימת, או התחייבות להימנעות מביצוע עסקה. על פי דיני המקרקעין, הערת אזהרה מוגדרת בתור "רישום במרשם המקרקעין בדבר התחייבות בכתב, של בעל המקרקעין או בעל הזכות במקרקעין, לעשות במקרקעין מסוימים עסקה או להימנע מלעשות בהם עסקה".

כלומר, הערת אזהרה היא מעין 'זכות קניינית', הכוללת משמעות בכל הנוגע להבטחת הזכויות של המוטבים אשר ההערה רשומה לטובתם. רישום הערת אזהרה מבטיח את זכויות רוכש הדירה לאחר הסכם המכירה מפני הוצאה לפועל של עסקאות סותרות כמו מכירה לשני קונים, הגנה מרישום עיקולים, עיגון זכויות קניין שעדיין לא נרשמו בלשכת רישום המקרקעין, מניעת עסקאות המצריכות הסכמה של צד ג'. מעבר לכך, רישום הערת אזהרה מהווה תוקף פומבי באשר לעסקאות ולפעולות שבוצעו בנכס או רישום הסכמי שיתוף בין בעלי זכויות במקרקעין. לכן, הערת אזהרה היא פעולה חשובה שעל רוכש הדירה לבצע מיד לאחר חתימה על הסכם מכירה.

בנוסף להערת אזהרה בהסכם מכר, ניתן לרשום הערת אזהרה גם למניעת ביצוע עסקה עקב צוואה הדדית שנחתמה בין בני זוג, על רקע הסכם שיתוף, הסכם פירוק שיתוף, קבלת הסכמה לביצוע עסקה ועוד.

סוגי עסקות המקרקעין המצוינים בהערת אזהרה הם עסקת בעלות, שכירות, משכנתא, זיקת הנאה או זכות קדימה.

למשל, כאשר בעל דירה עורך חוזה עם קונה, בו הוא מתחייב למכור לקונה את הדירה ולהעביר אותה על שמו. הקונה, מצידו, יכול לפנות לרשם מקרקעין ולרשום הערת אזהרה , על פי קיימת התחייבות מהמוכר להעביר את הדירה על שמו.

לאחר רישום הערת אזהרה (וכל עוד היא לא נמחקת),אין אפשרות לרשום אף עסקה הסותרת את תוכן ההערה. למשל, אם קיימת הערת אזהרה על שם קונה א', ובעל הנכס מנסה למכור אותו לקונה ב', העסקה לא תוכל לצאת לפועל, משום שהיא סותרת את תוכן הערת האזהרה.

המקרים בהם ניתן לרשום עסקה הסותרת את תוכן הערת האזהרה הם כאשר הזכאי להערת האזהרה הסכים לרישום עסקה סותרת, או כאשר ניתן צו של בית משפט המורה לרשום עסקה סותרת.

לכן, כאשר אדם רוכש דירה, ההמלצה היא לפנות לטאבו ולבקש לרשום הערת אזהרה בטאבו לטובתו, באמצעות חוזה הרכישה. הערת האזהרה נרשמת גם בצד של הבעלים הרשום, כך שקונה פוטנציאלי נוסף יראה שקיימת הערת אזהרה ויחליט בהתאם שלא להתקשר בהסכם עם המוכר. עוד לפני החתימה על ההסכם, חשוב לבדוק האם יש הערות אזהרה על הנכס, להבין את המהות שלהן, ולהחליט בהתאם האם להיכנס לעסקה.

ההמלצה היא שעורך הדין מטעם הקונה יבטיח בחזה רישום של הערת אזהרה , בתמורה להפקדת התשלום הראשון על-חשבון התמורה בידיו של עורך דין כנאמן מטעמם של שני הצדדים.

במקרה בו נושה של המוכר ירצה להטיל עיקול על זכויותיו בדירה, הוא צפוי להידחות משום שהערת האזהרה נרשמה לטובת הקונה לפניו.

מצידם של מוכרי הדירות, חשוב להקפיד על הגבלת הזכות של הקונה לרישום לתקופה מסוימת ובתנאים מסוימים, על מנת למנוע מצב בו הקונה רושם הערת אזהרה בטאבו אבל לא ממהר לבצע את הרכישה בפועל, ללא יכולת לביטול הערת האזהרה הרשומה על שמו. לכן, יש לקבל מהקונה ייפוי כוח נגדי למחיקת הערת האזהרה למקרים בהם הקונה אינו ממלא אחרי הוראת הסכם המכירה.

בנוסף, אין מניעה לרשום הערת אזהרה אשר סותרת הערת אזהרה קודמת, זאת משום שרישום הערת אזהרה אינו עסקה, ורשם המקרקעין לא מחזיק בסמכות להכריע מי מהם עדיף. במקרים אלו הדבר יוכרע בבית המשפט. כלומר, יש אפשרות לרשום עיקול לאחר רישום הערת אזהרה , וניתן גם לרשום הערת אזהרה אחרי עיקול. במקרים בהם מבוצעת עסקה המקנה חלק במקרקעין בבעלות או בחכירה לדורות מול רשות מקומית לטובת סלילת דרך\מדרכה, המחויבת מתוכנית שעברה אישור- העסקה אינה מוגדת עסקה סותרת, אך ישנה חובת יידוע הזכאי על פי הערת האזהרה 30 יום לפני הרישום.

חשוב לציין כי הערת אזהרה בטאבו אינה מוחקת או מבטלת בעלות על הנכס, אלא רק מטילה עליו מגבלות מסוימות על פי הנסיבות. להערת האזהרה אין השפעה מהותית על בעלי הנכס והזכויות שלו הנובעות מהבעלות, אשר אינן מוגבלות מראש על ידי האזהרות הקיימות בנכס.

תוקף הערת אזהרה

כל עוד הערת אזהרה רשומה, אין לה תקופת התיישנות.

בקשה לרישום הערת אזהרה

בקשה לרישום הערת אזהרה היא בעלת שתי מטרות עיקריות:

ראשית, להזהיר ולהודיע לכל המעוניין במקרקעין המסוימים כי קיימת התחייבות מצד בעל המקרקעין לעשות בהם עסקה או להימנע מביצוע עסקה, וזאת באמצעות עיון בפנקסים הפתוחים לעיון על ידי הציבור הרחב.

שנית, למנוע מבעל מקרקעין שהתחייב לעשות עסקה עם קונה מסוים, לנסות לעשות עסקה מול אדם אחר על אותם מקרקעין, ללא הסכמתו של הקונה המקורי, וללא קבלת צו מבית משפט. במקרה בו נעשה ניסיון למכירה כפולה שכזו, רשם המקרקעין לא יאשר אותה ללא הסכמת הקונה המקורי, או לאחר הסרת הערת האזהרה.

בנוסף, הערת אזהרה נועדה להגן על הקונה מעיקולים, פשיטת רגל ופירוק (במקרים בהם המוכר הוא תאגיד).

באופן כללי, הערת אזהרה היא אמצעי יעיל להבנת מצב הזכויות במקרקעין, כגון הערת אזהרה בגלל משכנתא, כינוס נכסים, צו הריסה, ועוד.

מה זה הערת אזהרה סעיף 126 לחוק המקרקעין

רישום  בחוק מוגדר  על ידי הערת אזהרה לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין, בו נכתב כדלקמן:

(א) הוכח להנחת דעתו של הרשם כי בעל מקרקעין, או בעל זכות שכירות, שאילה, זיקת הנאה, זכות קדימה או משכנתה, התחייב בכתב לעשות בהם עסקה, או להימנע מלעשות בהם עסקה, ירשום הרשם, על פי בקשת מי שהתחייב או מי שזכאי לפי ההתחייבות (להלן - הזכאי),הערה על כך; לעניין זה אין נפקא מינה אם ההתחייבות הייתה בהסכם, בהרשאה בלתי חוזרת או במסמך אחר, ואם הייתה מפורשת או משתמעת, מוחלטת או מותנית.
(ב) נרשמה ההערה על-פי בקשת הזכאי בלבד, יודיע הרשם מיד על רישומה למי שהתחייב כאמור.

החוק ממשיך ומגדיר מהן תוצאותיה של הערת אזהרה , בסעיף 127 לחוק מקרקעין, אשר מנוסח כך:

(א) נרשמה הערת אזהרה וכל עוד לא נמחקה, לא תירשם עסקה הסותרת את תוכן ההערה, אלא בהסכמת הזכאי או לפי צו בית המשפט.
(ב) נרשמה הערת אזהרה ולאחר מכן הוטל עיקול על המקרקעין או על הזכות במקרקעין נשוא ההערה, או שניתן צו לקבלת נכסים בפשיטת רגל או צו פירוק נגד בעל המקרקעין או בעל הזכות במקרקעין, או שנתמנה כונס נכסים על רכושו, הרי כל עוד לא נמחקה ההערה, לא יהיה בכל אלה כדי לפגוע בזכויות הזכאי הנובעות מההתחייבות נשוא ההערה, ובלבד שטענה לביטול העסקה מחמת פשיטת הרגל או הפירוק שהייתה עומדת אילו בוצעה העסקה במועדה, תעמוד גם נגד ההתחייבות האמורה.
(ב1) אם בסעיף 126 הערת אזהרה נרשמה, היא אינה טעונה רישום בכל מרשם או פנקס אחר המתנהל על-פי דין.
(ג) עסקה המקנה חלק ממקרקעין, בבעלות או בחכירה לדורות, לרשות מקומית למטרת דרכים או מדרכות או הרחבתם, המתחייבת מתוכנית שאושרה לפי חוק התכנון והבניה , לא יראו כעסקה הסותרת הערת אזהרה , ובלבד ששלושים יום לפני רישום העסקה נשלחה הודעה על כך לזכאי על פי הערת האזהרה.

סוגי הערות אזהרה

סעיף 161 לחוק המקרקעין קובע רשימה של זכויות במקרקעין: זכות הבעלות, זכות השכירות, משכנתא, זיקת הנאה וזכות קדימה. כלומר, הערת אזהרה לא מוגדרת זכות במקרקעין. עם זאת על פי פסקי דין רבים נקבע כי יש לראות בה זכות קניינית.

בעלות

הערת אזהרה המציגה בעייתיות בבעלות על הנכס, כמו מקרים בהם הנכס מיועד לעבור לארגון מסוים לאחר פטירת הבעלים.

שכירות

הערת אזהרה המצהירה כי לנכס יש שוכרים קיימים, או הגדרה של זכויות שכירות של יורשים של הנכס.

משכנתה

בהערת אזהרה זו מצוין כי הנכס מחויב במשכנתה, כאשר מי שרוכש את הנכס חייב לפדות אותה. כמובן שאין משמעות אמיתית האם הקונה ישלם לבעלים את כל הסכום והבעלים יחסל את המשכנתה, או שהבעלים ישלים את החוב הנותר, והקונה יעביר את שארית הסכום.

זיקת הנאה

 הערה המאפשרת זכויות קנייניות ספציפיות בנכס הניתנות לצד שלישי, כגון אגודה חקלאית המקבלת זכות להשתמש בחלקה כלשהי של נחלה, לטובת גידולי האגודה של החברה החקלאית עצמה.

זכות קדימה

זכות הניתנת לגורם מסוים אשר יכול ליהנות מהנכס בעדיפות לפני גורמים אחרים. למשל, יש להחזיר את המשכנתה לבנק לפני מכירת הנכס, כך שהבנק מקבל קדימות מול נושאי הערת אזהרה אחרים.

נוסף על כך, ניתן לחלק את סוגי ההערות להערת אזהרה שלילית וחיובית - הערה שלילית היא הגבלה של הנכס לשימוש או עסקה מסוימת. הערה חיובית מספקת הוספה של זכויות של הנכס לגורם מסוים.

רישום הערת אזהרה בעסקת התחדשות עירונית (תמ"א 38)

באופן כללי, על פי חוק המקרקעין , אם אין הצמדה לדירה מסוימת, אין לעסקה תוקף ברכוש המשותף. עם זאת, בהוראות של רשם המקרקעין נקבע כי הנסיבות המיוחדות של פרויקט תמ"א 38 מאפשרים זאת. לכן, בפרויקטים של התחדשות עירונית , הערת האזהרה תירשם בצורת הפניה על תתי החלקות של הבניין, במקום רישום. במקרים רבים, הערת האזהרה שנרשמת לטובת הרוכשים מהווה את הרישום היחיד לטובתם עד לסיום העסקה. בעקבות זאת, לא תהיה מניעה לרישום של הערת אזהרה נוספת\סותרת, אך לא יהיה ניתן לבצע העברת זכויות מבלי שתהיה הסכמת מוטב הערת אזהרה.

בחלק ניכר מהמקרים ההערה נרשמת לטובת היזמים כדי להבטיח שבעלי הדירות איתם נחתם הסכם התמ"א לא ימכרו את הדירה שלהם לרוכשים שלא נתנו הסכמה להסכם. בדומה, נרשמות הערות אזהרה לטובת הבנק המלווה את הפרויקט, כדי להבטיח את זכויותיו.

הערת אזהרה בגין התחייבות לרישום משכנתא

כפי שאדם הרוכש דירה מעוניין להגן על הזכויות שלו בעזרת הכלי של רישום הערת אזהרה על שמו בלשכת רישום המקרקעין, הבנק המעניק הלוואת משכנתא לרוכש רוצה גם הוא להגן על הזכויות שלו באמצעות הערת אזהרה בעקבות התחייבות לרישום משכנתא, עד לנקודה בה יהיה ניתן לרשום משכנתא על זכויות הרוכש. במקרים אלו, הערת האזהרה לטובת הבנק משמשת בתור בטוחה עד לרישום זכויות הרוכש בפועל והפיכה שלהן מזכויות על פי חוזה לזכויות קנייניות. על מנת להבטיח את זכויות הבנק, נחתם כתב התחייבות בין הבנק, הרוכש והמוכר, בו המוכר מתחייב להשיב לבנק המלווה את הכספים שהתקבלו עבור המשכנתא מטעם הרוכש (אשר הגיעו מהבנק המלווה). ברוב המקרים הבנק דורש מעבר לרישום הערת אזהרה וכתב התחייבות גם משכון זכויותיו החוזיות של הרוכש לטובת הבנק.

הערת אזהרה ברכישת דירה מקבלן

סעיף 2 לחוק המכר (דירות (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) מגדיר את ארבע הבטוחות שעל המוכר להמציא לקונה הרוכש ממנו דירה בפרויקט: הערת אזהרה , ערבות חוק מכר, ביטוח וזכויות בעלות או חכירה . שתי הערבויות הנפוצות ביותר הן הערת אזהרה וליווי בנקאי (לעתים בצורת פוליסת ביטוח). ערבות חוק מכר מסוג הערת אזהרה מוגדר בסעיף 2(4) לחוק מכר דירות: (4) רשם לגבי הדירה, או לגבי חלק יחסי של הקרקע שעליה היא נבנית, הערת אזהרה על מכירת הדירה בהתאם להוראות סעיף 126 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, ובלבד שלא נרשמו לגביהם שעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי שיש להם עדיפות על ההערה;

חשוב לפרט בהערת האזהרה על הנכס: כיווני אוויר, גודל, מספר, קומה וכו'. לפי חוק המכר לא ניתן לגבות מעל 7% מהתמונה עבור הדירה עד שלא נרשמה הערת אזהרה לטובת הרוכש. במקרים רבים, הערת אזהרה נרשמת לפרויקטים שאין להם עדיין היתר בנייה.

שימושים נוספים להערת אזהרה בתחום הנדל"ן

רישום הערת אזהרה על ידי ועדות תכנון ובניה מקומות או רשויות מקומיות

במקרים רבים, ועדות מקומיות לתכנון ולבניה רושמות הערת אזהרה בעקבות ליקויי בנייה שהתגלו בנכס, על מנת להתריע בפני רוכשים עתידיים על חריגות הבנייה שעדיין לא הוסדרו. בנוסף, רשויות מקומיות רושמות הערות בגין חובות של בעלי הנכסים, כך שבאמצעות הכוח השלילי של הערת האזהרה, הרשות המקומית יכולה למנוע עסקה במקרקעין עד שישולם לה החוב.

העברת מקרקעין ללא תמורה בין קרובי משפחה

עסקאות בתוך המשפחה נעשות משיקולים שונים, כאשר הטבות המס הניתנות מכוח הקרבה המשפחתית מהוות תמריץ לביצוע הערה ללא תמורה בין קרובים. בחלק מהמקרים, נותן המתנה לא רוצה שהנכס ייצא מהמשפחה, ולכן כדי למנוע את מכירת הנכס ללא הסכמת נותן המתנה, נרשמת הערת אזהרה המגבילה את מכירת הנכס.

​

הערת אזהרה על הצורך בהסכמה

בחלק מהמקרים, נרשמת הערת אזהרה על הצורך בהסכמה, כך שביצוע העסקה מחייב אישור של צד חיצוני שאינו מחזיק בזכויות בנכס. הסיבה לרישום זה נועדה למנוע העברת נכסים באמצעות ניצול לרעה של קרוב משפחה עקב הטעיה או ניצול.

​

הערת אזהרה על חלקים בלתי מסוימים במקרקעין (מושעא)

רישום הערת אזהרה על חלקים שלא ניתן לדעת מהם, ולכן נרשמת אזהרה על חלק יחסי. במקרה זה, לא ניתן למנוע ביצוע עסקאות נוספות, כל עוד הן לא יפחיתו מזכויות המתחייב חלקים מסוימים אשר נרשמו בעקבות הערת האזהרה. עם זאת, בזמן רישום הערת אזהרה בעקבות התחייבות לעשיית עסקה במקרקעין, יש צורך בהסכמתו של מוטב ההערה, ובמקרים בהם ישנן הערות שאינן בגין החייבות לעשיית עסקה, יש צורך באישור עורך דין.

​רישום מספר הערות אזהרה על אותם מקרקעין

אין מניעה לרשום מספר הערות אזהרה על אותם מקרקעין, אם כי רישום זכויות על אותם מקרקעין ייעשה על פי צו בית משפט.

בקשה לרישום הערת אזהרה וביטול הערת אזהרה

הבקשה לרישום הערת אזהרה מוגשת על ידי בעל הזכות במקרקעין או בעל הזכות, או על ידי הזכאי (הקונה, השוכר, בעל המשכנתה) בצירוף מסמך כתוב שמכוחו נוצרה התחייבות, בצורה של הסכם, ייפוי כוח או מסמך אחר.

על מנת לבצע את הרישום, יש להגיע ללשכת רישום מקרקעין עם טופס בקשה בנוסח הקבוע בתקנות רישום המקרקעין, הקרוי " בקשה לרישום הערת אזהרה ", החתום על ידי הצדדים של העסקה (בעיקרון ניתן להסתפק בחתימה הקונה, אך מומלץ להשיג גם את חתימת המוכר). הטופס יאומת על ידי עורך דין או פקיד הלשכה, ועליו להיות מבויל.

בנוסף למסמכים המצוינים לעיל, ישנם מקרים בהם יש צורך במסמכים נוספים, כמו במקרה של אישור בית משפט למשפחה או בית דין דתי כאשר המתחייב הוא קטין, או אישור בית משפט במקרים בהם בעל המקרקעין מוגבל בחוסר כשרות משפטית.

רישום הערת אזהרה בטאבו כרוך באגרה, אותה ניתן לשלם בעמדת מחשב הנמצאת בכל לשכת רישום מקרקעין , באמצעות כרטיס אשראי. ניתן לבצע גם את התשלום מראש דרך אתר האינטרנט הממשלתי לרישום והסדר מקרקעין. שובר התשלום מהווה אסמכתא לתשלום האגרה, ויש לצרף אותו לאחר הדפסתו לתיק הבקשה לרישום הערת האזהרה.

על מנת לבטל הערת אזהרה ולהסיר אותה, יש לקבל את הסכמת הצד שלטובתו נרשמה האזהרה, כאשר מי שביקש את רישומה צריך לתת ייפוי כוח לביטולה, או לחלופין באמצעות צו בית משפט. במקרה ויש תוקף להערת האזהרה והוא פג, הערת האזהרה מבוטלת, וכל מה שיש לעשות הוא לפנות לטאבו ולהגיש בקשה לביטול הערת אזהרה.

רישום הערת אזהרה מקוונת

לעורכי דין יש אפשרות לבצע רישום הערת אזהרה מקוונת , בעזרת כרטיס חכם הנמצא ברשותם, באופן ישיר דרך אתר האינטרנט של רשם המקרקעין .

לכניסה לאתר הממשלתי לרישום הערות אזהרה- לחצו כאן.

הפעולות הניתנות לביצוע באתר הן רישום הערת אזהרה הוא הערה על הצורך בהסכמה (סעיפים 126\128 לחוק המקרקעין),רישום הערת אזהרה בגין התחייבות כל הצדדים או במסגרת תמ"א 38 , רישום הערת אזהרה בגין התחייבות לרישום משכנתה וביטול הערת אזהרה.

סיכום

לסיכום, הערת אזהרה   126  היא כלי חשוב להגבלת ביצוע עסקאות וציון סטטוס נכס מקרקעין. ההערה היא פעולה משפטית הנרשמת בלשכת רישום מקרקעין ( טאבו ), אשר מגדירה התחייבות כתובה של בעל הזכויות בנכס לביצוע עסקה מסוימת, או התחייבות שלא לבצע עסקה. תפקיד הערת האזהרה היא הגנה על הקונה מניסיון ל"עסקה סותרת" מצד בעלי המקרקעין למכור אותו לקונה נוסף, בין היתר.

לאחר רישום הערת האזהרה, תיק הנכס בטאבו יכלול הגדרה מנוסחת באופן מדויק של המגבלות והתנאים שהערת האזהרה כוללת.

על מנת לרשום הערת אזהרה יש לפנות ללשכת רישום המקרקעין עם המסמכים הנדרשים וחתימה של הצדדים הרלוונטיים, ובנוסף יש אפשרות לרישום מקוון של הערת אזהרה, דרך אתר האינטרנט של לשכת רישום המקרקעין, בנסיבות מסוימות.

סוגי הערות האזהרה כוללים הערת אזהרה על בעלות, שכירות, משכנתא, זיקת הנאה או זכות קדימה.