תשריט בית משותף - המדריך השלם לשנת 2024

מה זה תשריט בית משותף?

תשריט הוא השרטוט הגרפי של תכנית מתאר או תבנית בנייה כלשהי, לאזורי שטח שונים, החל מתשריט של תכנית תב"ע עירונית, ועד תשריט (גרמושקה) של נכס ספציפי.

כאשר מדובר על תשריט של נכס מקרקעין, הוא מהווה למעשה תכנית תכנונית המחייבת לגבי הנכס מבחינת שטח, גבולות, חלוקתו הפנימית וכד'. בבית פרטי, למשל, התשריט כולל את השטח הבנוי, שטחי השירות, החצר וכו'. בבניין משותף, התשריט מאפשר לראות את מיקום הדירה בקומה, תשריט החניות, מחסנים ומרפסות, אשר מוצמדים לכל דירה.

מהי חשיבותו של תשריט?

לכל אחד מהתשריטים (עיר, בניין, דירה) יש חשיבות עבור מי שמתכוון לרכוש נכס כלשהו. נכון להיום, מומלץ עבור כל רוכש נכס להזמין מרשות רישום המקרקעיןתשריט של הבית המשותף (עם עלות של אגרה- תשריט בית משותף חינם אינו בנמצא, דרך אתר האינטרנט של הרשות, וזאת על מנת לבדוק מספר נושאים חשובים מאוד:

תשריט דירה לפי גוש חלקה

- זיהוי ודאי של הנכס הנרכש (התאמה מוצלבת של הגוש\חלקה אשר מופיעים בנסח טאבווהתאמה פיזית שלהם לנכס הרלוונטי).

- בדיקה של הרכוש הצמוד לנכס על פי רישום בטאבו (כמו למשל חנות\מחסן המשויכים לדירה, וכד')

- השוואת התשריט למצב הנכס במציאות (על מנת לוודא כי הזכויות הקנייניות רשומות כראוי ותואמות לנכס)

- ברוב המקרים, הבנק בכל במקרה ידרוש לקבל תשריט בית משותף לפני מתן משכנתא, בתור תנאי להעמדת ההלוואה.

בכל מקרה בו ישנה אי התאמה או סטייה בין התשריט למציאות, הדבר אמור להוות סימן מחשיד, משום שהמשמעות היא חוסר התאמה בין הזכויות הרשומות בטאבו לבין המצב בפועל בשטח.

בנוסף לעיון בתשריט הנכס עצמו (גרמושקה),יש לבדוק את תיק הבניין (קיים במחלקת ההנדסה של הרשות המקומית),על מנת לוודא כי אין חריגות בנייה\תלונות\הערות\תביעות או כל בעיה תכנונית אחרת.

אילו סוגי תשריט קיימים?

מעבר לתשריט בית משותף , קיימים סוגים שונים של תשריטים המתארים באופן גרפי תכניות מתאר בסדרי גודל שונים של שטח ושל פירוט: החל מתשריט של תכנית מתאר עירונית (כגון תא\5000, תכנית המתאר המקומית הכוללנית המכסה את כל שטחה המוניציפלי של תל אביב, ואשר מטרתה היא התוויית מדיניות תכנון עירונית לטווח הרחוק),ועד תשריט של בית משותף , תשריט בניין ותשריט דירה (גרמושקה).

תשריט עיר

תשריט עיר הוא הייצוג הגרפי על גבי מפה, של תכנית מתאר כוללנית המפרטת את מדיניות התכנון העירונית בנושאים שונים כגון מספר תושבים עתידיים, גבוה בנייה ומספר יחידות דיור לתא שטח, שימושי קרקע למטרת מגורים, תעסוקה, מסחר, מבני ציבור, גינות, תשתיות ותחבורה, ועוד.

הסימנים המסומנים על המפה (התשריט) מוגדרים במקרא, והמשמעות של כל הסימנים מובהרת בהוראות התכניות (התקנון),המצורפות לאותה תכנית בניין עיר (תב"ע).

דוגמאות לתשריט של תכנית מתאר כוללנית ( תשריט עיר):
בת ים

תל אביב (תא\5000)

עבור רוכשי דירות ויזמים, חשוב לעיין בתשריט עיר, על מנת לגלות מספר פרמטרים חשובים שישפיעו על איכות החיים באזור: ראשית, תשתיות – בתשריט ניתן לראות את דרכי הגישה המתוכננות והגישה של הנכס לצירים ראשיים. בנוסף, ניתן לזהות אזורי בילוי בקרבת נכס מסוים, אשר מבטיחים חוויה תרבותית אך גם רעש סמוך. קרבה למרכזים מסחריים משפיעה על צפיפות החנייה והפקקים, אך גם על קבלת שירותים מקומיים בקלות. במקרים כאלו, כדאי לבדוק האם מתוכננת חנייה בנוסף למרכז המסחרי, או נתיב נוסף בכביש.

עוד שימוש בקרקע סמוכה אשר יכול להשפיע על איכות החיים הוא אזור תעשייה, שעלול לגרור ריחות לא נעימים וגם רעשים. גם מבני ציבור הם יתרון נפלא במידה שמנצלים אותם, אך הם גם מקור לרעש. אם יש בתכנון קירות אקוסטיים, מפגיע הרעש העתידיים עשויים להיות מופחתים. כבישים, פסי רכב ותחנות אוטובוס הן אמצעי נהדר לגישה תחבורתית, אך הם עשויים להוביל לפקקי תנועה ורעש.

בניין נוסף במיקום אסטרטגי עשוי לשנות את זרימת הרוחות ולחסום את הנוף. גם שטחים ירוקים ופתוחים הם מרכיב שחשוב לבדוק בתשריט עיר.

תשריט בית משותף

כאשר מבוצע רישום של בניין (מבנה עם יותר משתי יחידות דיור) בפנקס הבתים המשותפים, התשריט הוא אחד המסמכים המרכזיים הנדרשים לצורך מימוש הרישום. הכנת תשריט בית משותף מבוצעת על פי חוק התכנון והבניה תשכ"ה- 1965, בו מפורטים כללים ברורים והנחיות עבור הזמנת תשריט בית המשותף. על פי הנחיות רשות רישום המקרקעין, על התשריט להיות מוגש ב-3 עותקים, ועליו לכלול את הפרטים המזהים של החלקה, פרטים על המבנה, פרטים על הדירות (תרשים בקנ"מ של 1:100 תוך ציון כיוון צפון),תרשים הסביבה (בקנ"מ של 1:1250),תרשים חלקה עם תיחום גבולות החלקה, פירוט שטח ציבורי בחלקה (אם קיים) וזיקות הנאה.

מהרגע בו חתם עליו עורך התשריט, תקוף המסמך הוא 6 חודשים. במקרה בו עברו 6 חודשים והבית המשותף לא נרשם, יש לחדש את חתימת עורך התשריט על הצהרה משפטית על כך שהתשריט עדיין משקף את המציאות ולא הוצאו שינויים במבנה.

תפקידו של תשריט בית משותף הוא להדגים באופן גרפי את מבנה הדירות באותו בניין משותף. בתשריט מתוארות הדירות, לרבות אורך ורוחב, מימון החלונות והדלתות ומיקום הכניסה לכל דירה. בנוסף, בתשריט קיימים מיקומי מרפסות, מחסנים, חניות ושטחים מוצמדים השייכים לדירה מסוימת בבניין, גם אם הם אינם צמודים לאותה דירה.

תשריט בית משותף מתאר גם את חלקי הרכוש המשותף ואת החלקים המצויים בתוך החלקה ומחוץ לדירות, יחד עם פירוט על מתקנים משותפים לכל הדיירים. תשריטבית משותף מתאר גם את המיקום של החלקה בסביבה התכנונית שלה, ובנוסף גם זכויות מעבר וזיקות הנאה נוספות בחלקה.

תיק בית משותף - תשריט בניין

לאחר רישום הבניין, ניתן לבצע הזמנת תשריט בית משותף באמצעות פניה ללשכת הרישום ולקבל עותק של 'תיק בית משותף ', הכולל גם את התשריט. יצירת תשריט בית משותף מלווה על ידי עורך דין המכיר את עסקאות רכישת הדירות שנעשו בבניין, ואשר מתחייב לנכונות התשריט. הפקת תשריט בית משותף מתבצעת לרוב על ידי המודד עבור החברה הקבלנית.

תפקידיו של תשריט בית משותף הם, בין היתר, מניעת ויכוחים בין שכנים באשר לבעלות על חנייה, למשל- אם דייר אחר חונה בחנייה שאינה שלו, המשטרה תבקש תשריט של החניות בטאבו, על מנת לאכוף את החוק ולהרחיק אותו מהחנייה. השמאי יבקש תשריט בית משותף לצורך רישום משכנתא.

תשריט דירה

תשריט נכס מקרקעין (תשריט דירה) הוא מסמך המתאר את התכנית התכנונית המחייבת של הנכס מבחינת היבטים כמו חלוקה פנימית, שטח, גבולות וכד'. לפני רכישה של נכס, יש לעיין בתשריט הדירה בטאבו ובמחלקת ההנדסה של הרשות המקומית, על מנת לוודא כי הנכס שתואר על ידי המוכר תואם למצב התכנוני שלו.

את תשריט הדירה ניתן למצוא בשני מקומות שונים, כאמור: לשכת רישום המקרקעין (או רשות מקרקעי ישראל , אם הנכס רשום אצלו) ומחלקת ההנדסה של הרשות המקומית. חשוב לבדוק את שני התשריטים על ידי עורך דין נדל"ן מנוסה, על מנת לזהות סתירות ביניהם או בעיות פוטנציאליות כלשהן. שני התשריטים זמינים לעיון באופן פומבי וחופשי.

עיון בתשריט הנכס (למעשה, שני התשריטים),הוא חשוב מאין כמותו, משום שדרכו ניתן לוודא ולבדוק פרמטרים שונים לגבי הנכס:

• ^{זיהוי הנכס - האם הדירה שהוצגה לפניניו היא הדירה המופיעה בנסח הטאבו על פי מספרי הגוש והחלקה, ולא דירה אחרת באותה קומה בבניין.}

• ^{שטחים צמודים לדירה – באמצעות תשריט דירה, ורק באמצעותו, ניתן לוודא כי השטח המוצג לנו בתור גינה של בית פרטי אכן צמודה תכנונית אל הבית ונמצאת בבעלות המוכר. בדומה, יש לבדוק שטחי גג המוצמדים לבית משות, קרקע בדירת גן, וכו'.}

• ^{זיהוי חניות – בעזרת תשריט נכס המקרקעין, ניתן לוודא כי החנויות שהוצגו לנו בפועל בתור חניות פרטיות ושייכות לדירה, אכן מוצמדות לאותה דירה.}

• ^{חריגות בנייה – באמצעות תשריט דירה שעבר אישור של הוועדה המקומית (ודאו כי ישנה חותמת וכי מדובר בתכנית העדכנית ביותר),ניתן לדבר ולאשר כי לא בוצעו בדירה שינויים או תוספות שלא כדין, כגון חריגות בנייה ו\או פלישות לשטחים נוספים.}

• ^{בעלות של שטחים צמודים וקרובים – התשריט עוזר גם להבין מיהם הבעלים של השטחים הצמודים או הסמוכים לנכס, כגון בעלות שטחים בדירת גג, מחסנים, חניות, וכד'. בדיקת שני נוסחי התשריטים אמורה למנוע מקרים בהם ישנה דירת גג שהורחבה, לדוגמא, אך צו הבית המשותף לא תוקן, ולכן הרישום בטאבו אינו תואם את המציאות. במקרה כזה, על הקונה לקחת בחשבון כי כאשר ירצה להסדיר את זכויות הקניין בטאבו או למכור את הנכס, יהיה עליו לשלם לעורכי דין ומומחים, ולבזבז זמן יקר על התהליך.}

• ^{לצורך לקיחת משכנתא – במקרה של לקיחת משכנתא, רוב הסיכויים הם שהבנק למשכנתאות ידרוש הצגה של תשריט נכס מקרקעין (או תשריט דירה),בשלב של הערכת השווי על ידי שמאי מטעם הבנק. אי הגשת התשריט תגרור עיכוב בקבלת המשכנתא, ולכן כדאי לבצע הזמנת תשריט בית משותף מבעוד מועד.}

סיכום

לסיכום, תשריט הוא המימוש הגרפי של תכנית מתאר של עיר או אזור, ובמקרה של נכס מקרקעין, הוא המיפוי הגרפי של בית משותף או דירה.

חשיבותו של התשריט היא יכולת זיהוי הנכס, בדיקת השטחים המשויכים לו, השוואת התשריט למצב הנכס בפועל, ותנאי הכרחי לפני קבלת משכנתא עבור הנכס.

קיימים תשריטים לכל תכנית מתאר, בין היתר תכנית מתאר כוללנית (לעיר), תשריט לבית משותף ותשריט לדירה ( גרמושקה ). תשריט דירה נמצא בשני מקומות – רשות המקרקעין המקומית, ומחלקת ההנדסה של העירייה המקומית, כאשר חשוב להשוות בין שני המסמכים, כדי לוודא התאמה מלאה.