טופס 4 אישור כניסה לבית החדש שלכם - המדריך השלם לשנת 2024

מה זה טופס 4

מהו טופס 4 ? טופס 4 הוא אחד האישורים הסופיים בתהליך הבנייה של בית או בניין חדש. לאחר סיום הבנייה, בעל היתר הבנייה מגיש בקשה לקבלת טופס 4, כאשר עם הגשת הטפסים לקבלת טופס 4 לרשות המקומית, מתחיל הליך בדיקת המבנה לצורך חיבורו לתשתיות.

האחריות על ההגשה והקבלה של טופס 4 מוטלת על הכתפיים של האדריכל, המהנדס, הקבלים ואנשי המקצוע שלקחו חלק בפרויקט. את הבקשה לטופס מגיד בעל ההיתר - בבניין דירות, בעל ההיתר הוא הקבלן ו\או היזם, בעוד שבבנייה של בית פרטי, בעל ההיתר הוא בעל המקרקעין.

במקרה של בניין מגורים, על אף שההגשה מתבצעת על ידי הקבלן \יזם, על הרוכשים לעקוב מקרוב אחרי ביצוע הבנייה בפועל בהתאם להיתר הבנייה, על מנת למנוע עיכובים ובעיות בהגשה לקבלת טופס 4 .

האישור לטופס ניתן על ידי מהנדס מטעם הרשות המקומית, לאחר בדיקת הכשירות של המבנה למגורים, חיבור לתשתיות חשמל, טלפון, מים, כבלים וכד'.

מדובר בטופס מכריע במיוחד, כאשר במקרים רבים חוסר ידע והכרות בכל הנוגע אליו עלולים לעכב משמעותית את ההליכים. אם הבנייה אינה תואמת את היתר הבנייה שהוצא, הוועדה לא תנפיק טופס 4 וההליך יעוכב עד להסדרת הצעדים שבוצעו בניגוד להיתר.

טופס 4 קובע את תאריך סיום הבנייה באופן רשמי, בו המבנה מתאים לאכלוס דיירים מכל ההיבטים הנדרשים. על מנת למנוע בעיות ועיכובים עם סיום הבנייה, חשוב להכיר את משמעות הטופס כבר בתחילת העבודות על המבנה.

טופס 4 אינו נדרש לשיפוץ של בית או דירה קיימת, גם אם מדובר בשיפוץ כללי. עם זאת, קיים סיכוי לכך שהשיפוץ יצריך היתר בנייה, בנסיבות מסוימות.

תנאים לקבלת טופס 4

התנאים להגשת בקשה לטופס 4 הם רבים, ולכן כדאי מאוד להכיר את כולם ולוודא כי כולם נמצאים בהגשת הבקשה לרשות המקומית, כדי למנוע עיכובים מיותרים.

הבקשה לטופס 4 והמסמכים הנלווים לו יהיו חתומים על ידי עורך הבקשה, בעל ההיתר, האחראי לביקורת והמודד. המסמכים יאשרו את כל הסעיפים בהתאם לחוק לקבלת היתר אכלוס:

- בדיקת התאמת הבנייה בפועל להיתר הבנייה שהוצא, ובהתאם לתנאים ולדרישות שהוזכרו בהיתר.

- אישור מהנדס על כך שהמבנה ראוי למגורים וכי נעשו בו עבודות חיזוק וייצוב המתאימות לדרישות החוק.

- אישור ביצוע בדיקת תקינות הבטון בשלד המבנה.

- תעודה מטעם מכון התקנים על אטימות המרחבים המוגנים בבית. סעיף זה כולל גם דו"ח של מרחב מוגן ותצהיר המהנדס.

- אישור מהאדריכל על התאמת המבנה להיתר בהיבטים האדריכליים, ללא שינויים ו\או תוספות כלשהן.

- בחלק מהמקרים נדרש לספק אישור מכבי אש על כך שהמבנה הבטיחותי מפני אש על פי התקנים הנדרשים.

- חברת הגז בודקת כי מערכת הגז שמישה ותקינה.

- מערכות הניקוז והאינסטלציה הוקמו בהתאם לתקן, יחד עם אישור מהקבלן על כך.

- אישור לפינוי מבנים זמניים שהוקמו באתר הבנייה.

- תצהיר מטעם המודד על כך שהנכס נבנה בהתאם למקום על פי ההיתר, אשר מלווה במדידה הכוללת את המפלסים הסופיים והמקסימליים של המבנה, ואת מיקומו.

כלל האישורים הנ"ל מוגשים יחד על מנת להציג כי המבנה אכן נבנה בהתאם למוסכם והמאושר, ומתוך מטרה להוכיח שהמבנה ראוי ובטוח למגורים ועבר את כל המבחנים והבדיקות החיוניות לקבלת אישור הוועדה.

חשוב להבין כי הגשת הבקשה לקבלת גוררת בדיקה קפדנית ודקדקנית - כאשר בהליך קבלת הטופס מתגלה כי הקבלן "פספס" בדיקה כלשהי במהלך הבנייה, למשל , הוא עשוי להידרש לפרק את החלק במבנה שלא נבדק, על מנת לבצע בדיקה חוזרת.

במקרים בהם נמצאו ליקויים שמנעו את קבלת טופס 4 , יש להתייעץ עם איש מקצוע על מנת להבין באופן מדויק על הליקויים שבגללם הטופס לא אושר הטופס ומהי הדרך הקצרה, המהירה והיעילה ביותר לתיקון הליקויים. במקרה בו מדובר בליקויים הנובעים מתהליך הבנייה עצמו, ניתן לדרוש מקבלן הביצוע את תיקון הליקויים, זאת מתוך הנחה כי הנושא הוגדר בהסכם העבודה מול הקבלן . במקרה בו מהנדס ערך בדק בית, רוב הסיכויים שהליקויים כבר ידועים לכם. במקרה בו מדובר בליקויים אדמיניסטרטיביים, התיקון שלהם לא צפוי להיות מורכב, ולפי הצורך ניתן להתייעץ עם אנשי מקצוע או נציג מטעם הרשות לקבל תשובות והכוונה.

כמה זמן לוקח לקבל טופס 4?

לאחר שהטפסים והמסמכים של הבקשה לקבלת טופס 4 מתקבלים במשרדי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, הוועדה שולחת מפקח מטעמה כדי לבדוק את אמיתות ההצהרות הנכללות בטופס, ואת תוקף האישורים שהוגשו.

מתוך הנחה כי המפקח אישר את כל ההיבטים המצוינים בטופס ואת האישורים המצורפים, המסמכים מגיעים אל הרשות המקומית לאישור המבנה.

בשלב זה, הקבלן יקבל טופס שיחייב אותו לעבור בין כל המחלקות הרלוונטיות של משרדי הרשות המקומית ולקבל חתימות ואישורים, אשר מאשרים באופן סופי את עמידתו של המבנה בהיבטים הקשורים לכל מחלקה: כבישים, שיפור פני העיר, איכות הסביבה, רישוי בניה, פיקוח וכד'. התהליך עשוי להתעכב בהתאם לאישורים נוספים שהמחלקות עשויות לבקש על מנת לאשר את עמידת המבנה בתנאי הרשות המקומית.

לעתים רחוקות, הקבלנים והיזמים נתקלים בהתחייבויות לקבלת טופס 4 שאינן תלויות הם, כגון פיתוח פארק ציבורי\בניית מוסדות חינוך או ציבור\סלילת כביש טרם אכלוס.

מתי מקבלים טופס 4?

רק לאחר שכל המחלקות הרלוונטיות ברשות המקומית קיבלו את כלל האישורים הנדרשים והטופס חתום על ידי נציגים שלהן, ניתן לחבר את המבנה למים, חשמל ותקשורת.

הזמן האורך בין קבלת טפסי הבקשה ועד לחתימה תלוי ברשות ובהתאמה של הבניה להיתר. במציאות, ניתן להיתקל במקרים של אישור תוך שבוע, ועד אישורים הדורשים חודשים רבים. בכל רשות יש זמן משוער ממוצע מרגע הגשת הבקשה לטופס 4 ועד לחתימה פוטנציאלית שלו על ידי כל המחלקות הרלוונטיות, כל עוד אין בעיות ואישורים נוספים הנדרשים בתהליך.

היתר האכלוס ניתן מטעם הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, והוא נחתם על ידי אחד ממורשי החתימה הבאים: יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, יו"ר וועדת המשנה המקומית לתכנון ובנייה, או מהנדס העיר.

קבלת טופס 4 מול קבלת טופס 5

טופס 4 הוא אישור ידוע ומוכר, אך ישראלים רבים לא מכירים את טופס 5. שנה לאחר קבלת טופס 4, בעל ההיתר מגיש בקשה לתעודת גמר לבניין, אותה ניתן לקבל במחלקת ההנדסה בעירייה או במועצה המקומית. טופס זה נקרא "טופס אכלוס", או "טופס 5".

בשלב זה, מהנדס הוועדה המקומית בודק האם העבודה בוצעה והושלמה בהתאם להיתר, האם כל הליקויים ועבודות הגמר בוצעו כחלק, האם קוימו הוראות התכנון והבנייה, האם קוימו תנאי ההיתר, והאם פסולת הבניין פונתה מהמגרש לאתר פסולת מורשה. בנוסף, מתכנן שלד הבניין ימסור הודעה בכתבה למהנדס הוועדה על קיום תכנית קונסטרוקציה מעודכנת אשר נמצאת בידיו.

עוד אישורים הנדרשים לקבלת טופס 5: אישור מחברת החשמל לאחר חיבור הבית לחשמל קבוע, אישור מתאגיד המים על כך שאין חובות בגיל צריכת מים והיטלים, אישור הרשות המקומית על תשלום כל ההיטלים, האגרות והוצאות הפיתוח, וכי אין חוב בגין המבנה, והשלמת הפרצלציה (במקרה בו הפרצלציה עדיין לא נעשתה בשלת הנפקת היתר הבנייה),ומתן 'מפות תמורה' ונסח טאבו מעודכנים לוועדה לתכנון ובנייה.

בתנאי שכל התנאים האלו מתקיימים, מהנדס הוועדה ימסור לבעל ההיתר תעודת גמר לבניין, כפי שהמופיעה בטופס 5 בתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות),התש"ל-1970.

אחרי קבלת טופס 5, ניתן לומר שהושלמו כל האישורים הנדרשים לחיבור המבנה ואכלוסו כדין.

טופס 4 לבית פרטי

טופס 4 לבית פרטי דומה בהליך שלו ובתנאים שלו לקבלת טופס 4 דירה בבניין מגורים. בעת בניית בית פרטי, האחראי על הוצאת טופס 4 הוא האדריכל המפקח על הבנייה ואשר תכנן את הבית.

סיכום

לסיכום, טופס 4 הוא אישור קריטי לאכלוס בניין או בית חדש בישראל. הגשת הטופס, המבוצעת על ידי בעל היתר הבנייה ( הקבלן \יזם, או בעל השטח במקרה של בית פרטי),צריכה לכלול מסמכים ואישורים ממגוון גורמים, שכל תפקידם הוא לוודא שהמבנה ראוי ובטוח לאכלוס.

במקרה בו אתם בעל המקרקעין ולכן אחראים לשליחת בקשת טופס 4 , מומלץ להתחיל באיסוף החומרים ותיעוד הצעדים כבר בתחילת הבנייה - אין טעם לחכות לרגע האחרון. על מנת לוודא שתגיעו לרגע האמת עם המסמכים הנכונים, כדאי לפנות למועצה המקומית ולקבל פירוט כתוב של המסמכים הנדרשים לקבלת הטופס- כך יהיה קל יותר לאסוף אותם במהלך הבנייה. בכל מקרה, חשוב לתעד את כל המסמכים הקשורים לתכניות הבנייה- אישורים, קבלות ומסמכי עבודה של כל בעלי המקצוע.

ניתן גם להגיש בקשה מוקדמת לאישור חיבור תשתיות, במקרים בהם נותרו רק מספר שלבים סופיים של בנייה, כגון גינון, חיבור מעליות לחשמל קבוע וכד'.

תהליך הגשת הבקשה לקבלת טופס 4 הוא מורכב, ולכן כדאי להסתייע במפקח בנייה המלווה את התהליך ומקל על השלמתו. בעל מקצוע מנוסה יכול לזהות את המכשולים בדרך לקבלת הטופס ולהסיר אותם, ובכך למנוע עיכובים רבים.